آشنایی با نکات مهم در قرارداد فروش ملک و آپارتمان به فروشنده و خریدار توصیه می شود. مشکلات زیادی بعد از ثبت قرارداد ایجاد می شود که ممکن است طرفین قرارداد را متضرر کند. در صورتی که یک ملک از قیمت واقعی آن بیشتر یا کمتر معامله شود، ممکن است خریدار کمی در این بین زیان ببیند. ولی اگر به قوانین حقوقی توجه نشود، ممکن است هر دو طرف قرارداد سرمایه خود را از دست بدهند. علاوه بر آگاهی از نکات مهم در زمان عقد قرارداد همراهی یک فرد حرفه ای و کاربلد مانند یک وکیل ملکی خبره می تواند این مسیر را برای هر دو طرف قرارداد هموارتر کند.
نکات مهم در خرید خانه پیش از تنظیم مبایعه نامه خانه
نکات مهم در قرارداد فروش ملک برای فروشنده عبارت اند از:
- فروشنده باید توان مالی خریدار ملک را بسنجد و از آن اطمینان حاصل کند. در صورتی که خریدار نتواند مبلغ را پرداخت کند، فروشنده می تواند قرارداد را فسخ کند.
- فروشنده می تواند پیش از دریافت تمام مبلغ ملک را به خریدار تحویل ندهد.
- در صورتی که قرار باشد بابت ملک چک به فروشنده داده شود، او باید بداند که در صورت برگشت خوردن چک می تواند مبلغ چک را وصول کند و حق فسخ معامله را ندارد. تنها در صورتی می تواند این کار را بکند که در قولنامه ذکر شده باشد.
- فروشنده باید در قولنامه به همه مشخصات ملک از جمله نواقص و عیوب آن اشاره کند.
- در صورتی که ملک چند مالک و فروشنده دارد، سهم هر طرف باید به طور دقیق مشخص شود.
- مبایعه نامه باید رعایت نکات حقوقی خرید ملک و طبق قوانین نوشته شود.
نکات مهم در نوشتن قرارداد فروش ملک
نکات مهم در قرارداد فروش ملک برای خریدار عبارت اند از:
- در صورتی که قرار باشد خریدار در زمان معینی بقیه پول را پرداخت کند، باید حتماً در قولنامه آورده شود. اگر خریدار قادر به پرداخت نباشد، معامله فسخ می شود.
- در صورتی که تعداد خریداران بیشتر از یک نفر باشد، میزان مشارکت آنها باید معین شود. داشتن وکیل می تواند از بروز مشکلات در آینده در بین خریدارها جلوگیری کند.
چرا تنظیم قرارداد فروش ملک مهم است؟
در زمان تنظیم قرارداد برای توجه دقیق به نکات مهم در قرارداد فروش ملک می توان از حضور وکیل کمک گرفت. یکی از مهم ترین نکاتی که نباید از نظر دور بماند این است که قبل از نوشتن قرارداد طرفیت درباره متن آن به توافق برسند و اطمینان بیابند که تغییری در آن به وجود نخواهد آمد. مندرجات قرارداد باید واضح باشد و منظور طرفین باید به طور کامل بیان شود. بهتر است قرارداد خط خوردگی نداشته باشد و در صورت خط خوردن یک مطلب توضیحات لازم درباره آن قید شود.
بخش های نقطه چین در قرارداد باید با حضور طرفین با دقت کامل شوند؛ در غیر این صورت، بهتر است به خط تبدیل شوند تا امکان سوء استفاده از بین برود. در صورتی که خریدار یا فروشنده با مشاوره حقوقی به این نتیجه رسیدند که به فرد معتبری وکالتنامه دهند، او می تواند در همه مراحل قانونی به جای موکل حضور داشته باشد. پلاک فرعی و اصلی ملک یا آپارتمان، شماره قطعه، بخش و منطقه ثبتی نیز باید در قرارداد قید شوند.
از دیگر نکات مهم در قرارداد فروش ملک می توان به این مسئله اشاره کرد که مساحت ملک باید بر طبق سند مالکیت باشد و در صورت نیاز اصلاح شود. مساحت پارکینگ و انباری هم باید قید شود. قیمت باید به طور دقیق با عدد و حروف نوشته شود و نشانی ملک به طور دقیق با ذکر همه اطلاعات آورده شود. در صورتی که در معامله نیاز به چک باشد حتماً باید در قرارداد به آن اشاره شود.
اطمینان از مالکیت فروشنده بر ملک
یکی از نکات مهم در قرارداد فروش ملک مطمئن شدن از مالکیت فروشنده است. بهتر است به طور دقیق اوراق شناسایی فرد فروشنده با مالک مطابقت داده شود. اگر فروشنده ها چند نفر هستند یا ملک چند مالک دارد، با مراجعه به وکیل متخصص در حوزه فروش ملک پیش از هر اقدامی مشورت شود. یکی از راه های اطمینان حاصل کردن استعلام سند ملک است. سامانه ای برای این کار وجود دارد که با مراجعه به آن می توان سند ملک را استعلام کرد و اطلاعات دقیقی درباره سند به دست آورد. این که سند به نام چه کسی است و این که آخرین صاحب آن کیست برای خریدار بیش از هر چیزی حائز اهمیت است.
نحوه تنظیم قولنامه دستی خانه
متن قولنامه باید بر طبق قوانین تنظیم شود. قولنامه اولین سندی است که بین خریدار و فروشنده یک ملک رد و بدل می شود. در این سند تعهدات طرفین نسبت به هم قید می شود. قولنامه سند معتبری است که باید به مواردی که در آن ذکر می شود متعهد بود و لازم الاجرا است. مهم است که طرفین قرارداد به مفاد ذکر شده در آن توجه کنند و در صورت رعایت نکردن شرایط قانونی، قرارداد باطل می شود. در مدت زمانی که قولنامه دستی است، فروشنده این اجازه را ندارد که ملک معامله شده را به کس دیگری بفروشد. خریدار هم باید باقی مانده مبلغ را بر اساس تاریخ اعلام شده به فروشنده بپردازد. این سند یک سند عادی به شمار می رود که در صورت صحیح نوشته شدن لازم الاجرا است و در دادگاه قابل استناد است. برای تنظیم قولنامه و آگاهی از قوانین آن می‌توانید به صورت غیرحضوری با مشاوره حقوقی تلفنی در ارتباط باشید.
نکات ضروری در خصوص مبایعه نامه
نکات مهم در قرارداد فروش ملک و تنظیم مبایعه نامه باید مورد توجه خریدار و فروشنده باشند. فروشنده در زمان تنظیم مبایعه نامه باید توجه داشته باشد که مبلغ مورد نظر را می تواند از خریدار دریافت کند. برای اطمینان می تواند سه چهارم مبلغ را پیش از به نام کردن سند از او بخواهد. در صورتی که مبلغ باقی مانده بعد از تنظیم سند باشد، ممکن است خریدار به تعهدش توجهی نداشته باشد و پرداخت را به تعویق بیندازد.
فروشنده می تواند شرایط مد نظرش را در سند ذکر کند. مثل این که اگر چک خریدار برگشت خورد، بتواند معامله را فسخ کند. مشخصات چک و سفته ای که بین خریدار و مالک رد و بدل می شود باید در این سند آورده شود. ممکن است فروشنده برای تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نکند. در این صورت، خریدار باید از او تضمین بگیرد و آن را در مبایعه نامه بیاورد.
اشتباهات رایج تنظیم قرارداد ملک
توجه به نکات مهم در قرارداد فروش ملک موجب می شود که اشتباه کمتری در زمان تنظیم قرارداد رخ دهد. بیشتر مشکلاتی که بعد از بستن قرارداد بین فروشنده و خریدار ملک به وجود می آید، به دلیل مشکلاتی است که در تنظیم قرارداد اتفاق افتاده است. از جمله این اشتباهات می توان به موارد زیر اشاره کرد:
- مبلغ یا قیمت ملک به غلط در مبایعه ذکر شود.
- تاریخ تحویل به اشتباه وارد شده یا به وضوح تعیین نشده باشد.
- ممکن است اطلاعات دفترخانه و زمان تنظیم سند در قرارداد ذکر نشود.
- ممکن است شرایط فسخ قرارداد در این سند ذکر شود، بدون این که مدت آن مشخص شده باشد.
نکات مهم در تنظیم سند رسمی ملک
علاوه بر نکات مهم در قرارداد فروش ملک باید در تنظیم سند رسمی به نکات مهمی توجه شود. فروشنده و خریدار موظف هستند در روز مقرر مبایعه نامه به دفاتر اسناد رسمی بروند. در صورت تعطیل بودن فردای آن روز را انتخاب کنند. مبلغ باید به شکل نقد یا چک بانکی باشد. در صورتی که فروشنده در روز تعیین شده حضور نیابد، خریدار می تواند گواهی عدم حضور در دفترخانه بگیرد.
پیش از تنظیم سند رسمی یک پیش نویس از متن تهیه شود که بتوان آن را به دست خریدار و فروشنده رساند. لازم است تمام اطلاعات با جزئیات در آن ذکر شوند. مهم است که این اطلاعات کاملاً درست باشند. خریدار باید آخرین قبوض پرداخت شده آب، برق و گاز را ببیند. رسیدی که خریدار از فروشنده می گیرد باید شامل جزئیاتی مثل پرداخت باشد. باید بررسی کرد که ملک در رهن یا وثیقه جایی نباشد. تا زمان پرداخت نکردن همه مبلغ، فروشنده نمی تواند سندی رسمی تنظیم کند. فروشنده باید مالک یا نماینده قانونی باشد.
نکات مهم در خرید خانه وکالتی
یکی از نکات مهم در قرارداد فروش ملک وکالتی این است که در وقت و هزینه صرفه جویی می شود. با وکالتنامه امکان خرید یا فروش ملک وجود دارد. چنین معامله ای قوانین خودش را دارد و لازم است که وکالتنامه به دقت مطالعه شود. وکالتنامه باید در دفتر اسناد رسمی تنظیم و تأیید شده باشد. وکیل و مالک نباید از نظر قانونی ممنوعیتی در معامله داشته باشند. به مدت اعتبار وکالتنامه نیز باید توجه شود. الزام به تنظیم سند رسمی با وجود یک وکالتنامه تنها در صورتی ممکن است که وکالتنامه دارای اطلاعات و مشخصات ملک و موضوع معین باشد.
در متن بالا به نکات مهم در قرارداد فروش ملک اشاره شد. درباره خطاهایی که در حین معامله و تنظیم قرارداد ممکن است رخ بدهد صحبت هایی به میان آمد. همچنین، درباره نکات خرید خانه وکالتی و نحوه تنظیم مبایعه نامه رسمی و قولنامه هم مطالبی آورده شده است.
گروه حقوقی دادارمنش متشکل از تیم وکلای دادگستری مجرب در زمینه دعاوی ملکی آماده ارائه خدمات حقوقی به مراجعین محترم می‌باشد. برای دریافت مشاوره حقوقی یا از کارشناسان حقوقی یا اعطای وکالت به وکیل پایه یک دادگستری، با ما تماس حاصل فرمایید.
سؤالات متداول
1- چه فردی را می توان مالک دانست؟
یکی از نکات مهم در قرارداد فروش ملک اطمینان از مالک بودن فروشنده است. مالک کسی است که ملک به نام او ثبت شده باشد. انتقال ملک باید در دفتر اسناد رسمی صورت گرفته باشد.
2- کسی که خانه ای را خریده و فروشنده ملک را به او نداده باشد چه کار می تواند بکند؟
در این صورت خریدار می تواند به دادگاه مراجعه کند. حکم دادگاه بر اساس مفاد قرارداد صادر می شود. به همین دلیل است که حضور وکیل و فرد خبره در کنار فروشنده و به خصوص خریدار لازم است.