مزایا و معایب پیش فروش آپارتمان و قوانین حقوقی آن

پیش فروش آپارتمان یک راه حل اساسی برای آنها است که دوست دارند در شهرهای بزرگ صاحب خانه شوند. پیش فروش به این معنا است که قبل از این که ساخت خانه تمام شود، خریدار برای خریدن آن اقدام کند. به این ترتیب، هزینه ای که خریدار پرداخت می کند در ساخت و ساز مورد استفاده قرار می گیرد. خریدار شریک سازنده می شود. خوب است که خریدار مراحل پیش فروش را بداند و از قوانین حقوقی خود آگاهی پیدا می کند. به ویژه این که در سال های اخیر کلاه برداری های زیادی در این زمینه اتفاق افتاده و توجه خریداران و فروشنده ها را به قوانین جاری جلب کرده است. 

نباید زمان تنظیم قرارداد را نادیده گرفت و سرسری از کنار آن رد شد. لازم است موارد مهمی قید شود که در زمان بروز مشکل بتوان به آنها مراجعه کرد. در مواردی برای حل اختلاف حتی به وجود وکیل ملکی هم نیاز می شود. باید درباره مزایا و معایب این کار اطلاعات لازم را به دست آورد. در ادامه این متن درباره مسائل مهم پیش فروش یا پیش خرید آپارتمان مطالبی ذکر شده است.  

مراحل پیش فروش آپارتمان

پیش فروش آپارتمان و مراحلی که پیش روی خریداران است باید یکی یکی طی شود. زمان تحویل آپارتمان از جمله موارد مهمی است که باید درباره آن در قرارداد صحبت شود. زمان تحویل را می توان اصلی ترین و مشکل سازترین موردی دانست که بر سر آن دعوا صورت می گیرد. سازنده آپارتمان ها که قصد پیش فروش واحدهای خود را دارند می توانند با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی یک قرارداد تنظیم کنند. در این قرارداد موعد تحویل و موعد انتقال سند باید مشخص شود. اگر سازنده ها نتوانند سر قول خود بمانند و آپارتمان را سر وقت تحویل دهند، باید به خریدار خسارت بدهند. 

یک مرحله مهم دیگر نحوه پرداخت وجه آپارتمان است. پیش فروش ملک بدون تعیین زمان وجه پرداخت ممکن نیست و به طور معمول مبلغی حدود ۱۰ درصد ارزش ملک و آپارتمان به فروشنده تحویل می شود. باقی مانده مبلغ آپارتمان قسط بندی می شود که بستگی به پیشرفت پروژه دارد.

مرحله دیگر تعیین متراژ آپارتمان است. ممکن است مواردی پیش بیاید که بعد از تمام شدن ساخت واحد متراژ آن با متراژ تعیین شده ابتدایی متفاوت شود. این مسئله مشکلاتی را بین خریدار و فروشنده به وجود خواهد آورد. اگر این اختلاف متراژ از ۵ متر کمتر شده باشد، این اعتراض وارد نیست. در صورتی که این اختلاف از ۵ متر بیشتر شده باشد، خریدار می تواند قرارداد پیش خرید آپارتمان را فسخ کند. در این صورت، فروشنده باید به خریدار خسارت بدهد. در مواردی هم با کمک از مشاوره حقوقی تلفنی می توان درباره این اختلاف متراژ به توافق رسید.

مزایای پیش خرید آپارتمان

از مزایای پیش فروش آپارتمان می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• وقتی خریدار برای پیش خرید یک آپارتمان اقدام می کند تا زمانی که آن را تحویل بگیرد، مدت زمانی می گذرد. با توجه به تورم اقتصادی که در کشور ما وجود دارد، به طور قطع قیمت آپارتمان در زمان خرید از زمان تحویل ارزان تر خواهد بود. حتی خریدار می تواند بعد از پرداخت آخرین قسط آپارتمان خود را گران تر بفروشد و صاحب سود شود.
• وقتی خریدار به سراغ ملک و آپارتمان آماده می رود، باید مبلغ قرارداد را طی مدت ۲ ماه به طور کامل بپردازد. ولی وقتی پای معامله پیش خرید آپارتمان به میان می آید، مبلغ قرارداد قسط بندی می شود و این فرصت به خریدار داده می شود که آرام آرام بتواند هزینه مورد نظر را جمع آوری کند.
• دست خریداران هم برای اعمال سلیقه در ساخت خانه و آپارتمان باز است و امکان تغییر طراحی داخلی آن وجود دارد.
• در آپارتمان هایی که به صورت آماده خریداری می شوند فقط اجزای روکار را می توان مشاهده کرد، ولی پیش خرید کردن این امکان را به خریدار می دهد که مراحل ساخت و کیفیت مصالح را از نزدیک ببیند.

معایب پیش خرید آپارتمان

از معایب پیش فروش آپارتمان هم می توان این موارد را نام برد:

• ممکن است سازنده نتواند به موقع آپارتمان را به خریدار تحویل دهد.
• این امکان هم وجود دارد که مصالح طبق قرارداد در ساخت خانه و آپارتمان به کار برده نشوند.
• در زمان رکود بازار و بحران های اقتصادی امکان ناتمام ماندن پروژه وجود دارد.
• یکی از مهم ترین معایب خرید آپارتمان به شکل پیش فروش این است که باید مراقب کلاه بردارانی که یک واحد را به چند نفر می فروشند بود.
• گاهی ممکن است پایان کار به آپارتمان داده نشود و خریدار مجبور شود هزینه خلافی را به شهرداری پرداخت شود که مبالغ آن کم هم نیست.

موارد مهم در قرارداد پیش فروش

موارد مهمی باید در قرارداد پیش فروش آپارتمان آورده شود. مشخصات حقیقی و حقوقی خریدار و فروشنده باید در قرارداد قید شود. پلاک ثبتی،‌ نشانی و مشخصات ثبتی آپارتمان هم نباید از نظر دور بمانند. مساحت آپارتمان، تعداد اتاق ها و ویژگی های پارکینگ باید در قرارداد ثبت شوند. اطلاعات موقعیت، نما و سیستم گرمایی و سرمایی و دیگر مشخصات فنی آپارتمان و ملک هم باید در قرارداد باشند. همان طور که اشاره کردیم مبلغ و نحوه پرداخت هم باید به طور حتم در قرارداد قید شوند.

الزام به تنظیم سند رسمی در زمان پیش خرید کردن ملک و آپارتمان بر کسی پوشیده نیست و زمان انتقال سند رسمی باید تعیین شود. پیش خرید ملک و آپارتمان ریسک بیشتری را به خریدار تحمیل می کند. به همین دلیل هم باید درباره خسارت ها، تضمین ها و قراردادهای بیمه ای و تغییر قیمت ها و مشخصات هم در قرارداد سخن به میان بیاید. زمان تنطیم قرارداد به نکات حقوقی مهم در خرید آپارتمان توجه کنید.