تفکیک ملک مشاع یکی از مشکلات قانونی میباشد که ممکن است در هنگام تقسیم سهم الارث یا خرید و فروش ملک های مشارکتی با آن مواجه شوید. در این صورت بهترین کار مراجعه به وکیل پایه یک دادگستری و گرفتن یک مشاوره حقوقی اصولی و درست برای جلوگیری از هرگونه ضرر و زیان است.
در ادامه این متن می خواهیم با معانی و مفاهیم تفکیک ملک مشاع، مراحل قانونی انجام این کار و هر آنچه که باید درباره آن بدانید آشنا شویم.
تفکیک ملک مشاع چیست و کجا کاربرد دارد؟
برای ملک و زمین هایی که دارای صاحبین مختلف و یک سند تکی هستند، در هنگام خرید و فروش نیاز به تفکیک سند به تعداد صاحبین است. در تفکیک ملک مشاع بعد از ساخت و ساز یا برای بازسازی تمامی صاحبین باید رضایت داشته باشند. همچنین اگر ملک تفکیکی دارای چند صاحب است همه صاحبین قبل از فروش سهم خود باید برای تفکیک ملک اقدام کنند.
در واقع تفکیک ملک مشاع به معنی جدا کردن ملک غیر منقول مثل ساختمان یا زمین است. به زبان ساده اگر شما دارای یک زمین به متراژ 1000 متر باشید می توانید آن را به قطعه های 50 یا 150 متری تقسیم کنید.
برای درخواست تفکیک ملک مشاع پس از انجام مشاوره حقوقی آنلاین باید درخواست خود را به اداره ثبت یا دادگاه ارائه دهید. در ادامه به صورت کامل با مراحل انجام این کار آشنا خواهیم شد.
مراحل تفکیک ملک مشاع
- ملک مورد نظر باید از نظر سند ثبتی جریان مشخص و معینی داشته باشد. چرا که اگر ملک مورد نظر مشکلی از لحاظ تفکیک یا مجاورت با اطراف داشته باشد، قابل تفکیک نیست.
- درخواست هرکدام از صاحبین باید به صورت جداگانه به اداره ثبت ارسال شود. بهتر است قبل از ارسال از یک وکیل مجرب در این باره کمک بگیرید.
- در این مرحله درخواست ها و ثبت سند مالکیت توسط کارشناسان بررسی میشود بعد از آن درباره تفکیک ملک مشاع تصمیم گیری خواهد شد.
- در آخرین مرحله و در صورت تایید تفکیک ملک مشاع از طرف نماینده اداره ثبت، پرونده به قسمت نقشه برداری برای برداشت پلان های لازم ارجاع داده می شود.
- نقشه برداری و ارزیابی ملک باید در حضور شرکا و امضای آنها صورت گیرد.
- بعد از ابلاغ نتایج به تمامی صاحبین، آنها 10 روز فرصت دارند تا اعتراض خود را به مراجع قانونی از طریق وکیل ارائه دهند.
- پس از تایید نهایی، سند فعلی زمین باطل شده و سند های جدا برای شرکا ارسال خواهد شد.
همانطور که پیشتر به آن اشاره کردیم، اگر قصد تفکیک سند ملکی را دارید، بهتر است برای جلوگیری از ضرر و زیان های احتمالی با یک وکیل مشورت کنید.
آیا در ملک مشاع امکان ساخت و ساز وجود دارد؟
یکی از اصلی ترین سوال هایی که در مشاوره حقوقی مطرح میشود، امکان ساخت و ساز در ملک مشاع است. طبق قانون تفکیک ملک مشاع، امکان ساخت و ساز فقط در صورت رضایت کتبی همه شرکا وجود دارد. یک ملک مشاع در واقع دارای صاحب خاصی نیست و هرگونه دخل و تصرف در نقاط مختلف آن غیر قانونی میباشد.
اگر یکی از شرکا بدون رضایت صاحبین دیگر اقدام به ساخت و ساز در ملک مشاع کند، مابقی صاحبین میتوانند با مشورت وکیل دستور تخریب ملک ساخته شده را بگیرند.
وکیل ملکی میتواند طی بیانه ای به دادگستری درخواست تفکیک ملک مشاع یا تخریب بنای ساخته شده در زمین مشاع را بگیرد. در تصویر پایین می توانید نمونه دادخواست تفکیک ملک مشاع که توسط وکیل تنظیم شده است را ببینید.
بیشتر بخوانید: فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک
هزینه تفکیک ملک مشاع
همانطور که شاید شما هم بدانید، تفکیک ملک مشاع مانند همه مراحل قانونی ملکی مستلزم پرداخت مالیات و کارمزد های جداگانه اداره ثبت است. این هزینه ها زیاد نیست اما به موارد مختلفی از جمله تعداد صاحبین، متراژ ملک، موقعیت مکانی ملک و… دارد.
این هزینه در زمان اجرا شدن حکم قطعی و توسط دادگاه یا اداره ثبت دریافت میشود. پس از ثبت درخواست تفکیک ملک مشاع و ارزش گذاری روی ملک یا زمین، ارزش معاملاتی آن توسط کارشناسان تعیین خواهد شد. در واقع در نهایت ارزش معاملاتی ملک تعیین کننده هزینه های تفکیک میباشد.
برای تفکیک سند ملک باید به کجا مراجعه کنیم؟
ابتدا باید به این نکته اشاره کنیم که دو مرحله متفاوت برای تفکیک ملک مشاع وجود دارد.
- ملکی که دارای سند ثبتی معتبر است: مرجع قانونی برای رسیدگی به کار تفکیک این نوع ملک میتواند اداره ثبت باشد. در صورتی که ثبت در یکی از دفاتر املاک انجام شده باشد یا درخواست ثبت به اداره ثبت اسناد داده شده باشد، میتوانید کار را از اداره ثبت محل ملک پیگیری کنید.
- ملکی که سند ثبتی ندارد: در خصوص ملکی که سند ثبتی مشخصی ندارد، کار تفکیک ملک مشاع باید توسط مراجع قانونی بالاتر مانند دادگاه و دادگستری انجام شود. شما میتوانید با استفاده از مشاوره حقوقی مراحل تنظیم دادنامه و ارسال آن به دادگاه محل ملک را انجام دهید.
مشاوره حقوقی درباره تفکیک ملک مشاع
بعد از تصمیم شرکا برای تفکیک ملک مشاع بهترین کار دریافت مشاوره حقوقی و مراجعه به یک وکیل مجرب و متخصص در این حوزه است. وکیل ابتدا باید تفاوت قانونی تفکیک و افراز را برای صاحبین توضیح دهد. موانع تفکیک ملک مشاع را بررس کند. همچنین باید در خصوص هزینه های پرداختی اداره ثبت و دادگاه و… به آنها آگاهی دهد.
سپس در صورت تایید همه شرکا می تواند کار درخواست و تنظیم دادنامه را آغاز کند. در صورتی که همه شرکا با هم اتفاق نظر داشته باشند، توافقنامه نوشته شده را میتوانند به عنوان پیمان صلح در دفتر اسناد رسمی ثبت کنند. همچنین در طول این مراحل یک یا بخشی از شرکا می توانند کل یا بخشی از سهم خود را به دیگری واگذار کنند.
در نهایت باید بگوییم، مراحل قانونی چیزی نیستند که شخص به تنهایی بتواند از عهده انجام آن بر بیاید. ممکن است در روند انجام کار دچار مشکل شوند و هزینه های جبران ناپذیری برای آنها داشته باشد. از همین رو تیم ما توصیه میکند اگر در روند تفکیک ملک مشاع دچار مشکل شده اید یا با شرکای خود اختلاف پیدا کردید، در اسرع وقت نسبت به مشاوره با یک وکیل اقدام کنید.
گروه حقوقی دادارمنش متشکل از تیم وکلای دادگستری مجرب در زمینه دعاوی ملکی آماده ارائه خدمات حقوقی به مراجعین محترم میباشد. برای دریافت مشاوره یا اعطای وکالت به وکیل ملکی، با ما تماس حاصل فرمایید.