منظور از ملک مشاع مال غیر منقولی مثل زمین و مغازه است که مالکیت آن میان دو یا چند نفر با نسبت های مشخص مشترک است. در نتیجه، هر یک از مالکین مشاعی، در جزء جزء ملک، مالکیت دارند و صاحب آن به شمار می روند. مالکیت مشاعی یا مشترک ممکن است به طور اختیاری ایجاد شود. برای نمونه شخصی سهم مشاع (مثلاً سه دانگ از شش دانگ) ملکی را خریداری می کند و با مالکین قبلی به صورت مشاعی مالک در ملک می شود. مالکیت مشاعی همچنین ممکن است به صورت غیر ارادی یا اجباری به وجود آید، به عنوان مثال اموال متوفی پس از مرگ او به صورت مشاعی به مالکیت وراث حین الفوت او در می آید.
سند مالکیت ملک مشاع
سند ملک مشاع با سند ملک مفروز متفاوت است. در سند مشاعی نام مالکان متعدد به عنوان دارندگان ملک ذکر شده و مقدار سهم هر یک از آنان در سند قید می شود. سند مالکیت مشاعی ممکن است به صورت تک برگ در دفاتر ثبت اسناد رسمی صادر شود. همچنین ممکن است این سند دفترچه ای و سیم سرب یا بنچاقی باشد.
سند تفکیکی نیز مانند سند مشاعی در مورد مالکان متعدد صادر می شود. اما سند تفکیکی در موارد مالکیت مفروز صادر می شود. هرچند نام مالکان متعدد در سند تفکیکی ذکر می شود، لیکن در این سند نیز حدود و ثغور مالکیت مفروز هر یک از مالکین قید گردیده است. به عبارت دیگر دارندگان سند تملیکی، هر کدام دارای مالکیت مفروز و جداگانه هستند. ملک مشاع در موضوع سهم‌الارث بیشتر مصداق دارد. هر یک از وراث، سهم‌الارث مشخص دارند و در قسمتی از مال سهیم هستند. لکن همانطور که اشاره شد هرگونه تصرف و استیلای بر ملک مشاع می بایست با اجازه سایر وراث یا مالکین انجام پذیرد. چنانچه بر خلاف قانون شخص از تنظیم سند رسمی به نام مالک خودداری کند، مالک می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را بر علیه او اقامه نماید.
چگونه می توان ملک مشاع را فروخت؟
در رابطه با انتقال و فروش ملک مشاع، دو موضوع مهم زیر قابل بررسی می باشد:
- انتقال ملک مشاع پیش از ثبت صورت گیرد .
- انتقال ملک مشاع پس از ثبت انجام شود.
انتقال پیش از ثبت: بنابر ماده ۱۱۴ آیین نامه اجرایی قانون ثبت، هر وقت درخواست ثبت ملک مشاع از طرف چند نفر از مالکان ارائه شود و پیش از ثبت ملک به فروش رود، با اعلام به متقاضیانی که ملک به نام آنها آگهی شده و انتقال داده اند، ملک به نام منتقل الیه ثبت شده و سند مالکیت تمام ملک به نام او صادر می شود.
انتقال پس از ثبت ملک :وفق ماده ۱۱ آیین نامه اجرایی قانون ثبت چنانچه مال مشاع در نتیجه فروش به یک نفر منتقل شود، اسناد مالکیت قبلی باطل شده و سند مالکیت رسمی به نام منتقل الیه صادر می شود . مطابق با ماده ۵۸۳ قانون مدنی از نظر حقوقی شریک در مال مشاع می تواند هرگونه تصرفی مثل انتقال، هبه، صلح و … نسبت به سهم مشاع خود داشته باشد. بنابر ماده مذکور هریک از شرکا می تواند سهم خود را به صورت جزئی یا کامل بدون رضایت سایر شرکا به دیگری انتقال دهد.
همچنین بنابر ماده ۱۰۴ آیین‌نامه اجرایی قانون ثبت، اگر تمام یا قسمتی از ملک ثبت شده یا حقی در آن مورد واگذار گردد، سند معامله در دفتر ثبت اسناد رسمی ثبت می شود. خلاصه ای از آن نیز در دفتر املاک مربوط به ثبت ملک، ثبت می گردد. برای شیوه های فروش ملک مشاع و مراحل انجام این اقدام حقوقی توصیه می شود با یک نفر وکیل پایه یک ملکی مشاوره حقوقی داشته باشید.
افراز ملک مشاع
همانطور که اشاره شد افراز ملک مشاع به معنای تقسیم ملک مشترک، میان افراد متعدد است. اصولاً هر کدام از مالکین متعدد ملک مشاع می تواند درخواست افراز ملک مشاع را به دادگاه عمومی و حقوقی شهری که ملک در آن قرار دارد ارائه دهد. همچنین ممکن است مالکان متعدد به موجب توافقی، در خصوص چگونگی تقسیم ملک مشاع با همدیگر توافق نمایند. در این صورت از نظر قانونی توافقات صورت گرفته میان همه مالکان لازم الاجرا خواهد بود. به این شیوه افراز اصطلاحاً افراز اختیاری می گویند.
نحوه افراز اجباری ملک مشاع چگونه است؟
چنانچه شرکا حاضر به توافق نباشند یا به طور کلی توافق ممکن نباشد، هر کدام از شرکای مال می تواند به دادگاه مراجعه کرده و افراز ملک را از دادگاه بخواهد. در این صورت اگر ملک قابل تقسیم باشد، دادگاه آن را میان شرکای متعدد به صورت مفروز تقسیم می کند. چنانچه ملک قابلیت تقسیم نداشته باشد، به دستور دادگاه به مزایده گذاشته شده و مبلغ فروش آن میان مالکان تقسیم می شود. جهت کسب اطلاعات بیشتر در زمینه چگونگی طرح دعوای افراز ملک مشاع در دادگستری، می توانید با یک نفر وکیل مشاوره حقوقی داشته باشید.
ملک مفروز چگونه ملکی است؟
در لغت مفروز به معنای مال قابل تقسیم است. از نظر حقوقی به مالی مفروز گفته می شود که قابلیت جدا شدن و تقسیم میان مالکان متعدد را داشته باشد. ملک مشاع ممکن است به حالت مفروز و قابل تقسیم تبدیل شود. به مجموعه اقداماتی که در نتیجه آن، ملک مشاع به مال مفروز تقسیم می شود، عملیات افراز می گویند. ملک مفروز تنها یک مالک دارد و او می تواند هرگونه تصرفی در ملک خود انجام دهد. در حالی که مطابق با قانون مدنی هیچ یک از شرکای مال مشاع حق تصرف در ملک را بدون اجازه سایر شرکا ندارد.
تفکیک ملک به چه معناست؟
تفکیک در لغت به معنای جدا کردن است. در اصطلاح حقوقی، تفکیک به معنای تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچکتر است. برای مثال تصور کنید فردی یک قطعه زمین هزار متری دارد و آن را به 5 قطعه دویست متری تفکیک می کند. در این صورت تفاوتی در مالکیت ملک ایجاد نمی شود. بنابراین اگر مالکیت ملک از ابتدا مشاعی باشد، پس از تفکیک نیز مالکیت هر پنج قطعه به صورت مشاعی در دست مالکان سابق باقی می ماند.
تفاوت های تفکیک و افراز
تفکیک ملک به معنای تقسیم آن مطابق با ضوابط شهرداری و ساختمان سازی است. در حالی که افراز به معنای جدا کردن مالکیت هر یک از مالکین متعدد در ملک مشاع است. یکی دیگر از تفاوت های موجود بین افراز و تفکیک این است که در افراز تنها سهم مالکی که درخواست افراز را طرح کرده است به وی داده می شود و سهم سایر شرکا ممکن است به صورت مشاع ادامه پیدا کند. این در حالی است که در تفکیک، سهم هر کدام از مالکین به صورت مشخص تعیین می شود.
تفاوت های ملک مفروز و ملک مشاع
برخی از مهمترین تفاوت های حقوقی میان ملک مشاع و مفروز از قرار زیر است:
- همانطور که اشاره شد اصلی ترین تفاوت مال مشاع و مفروز در این است که ملک مفروز تنها یک مالک دارد در حالی که مالکان ملک مشاع متعدد هستند.
- مطابق با قانون مدنی هرگونه دخل و تصرف در مال مشاع می بایست با رضایت تمام مالکین باشد. بنابراین چنانچه یکی از مالکان بدون رضایت سایرین در ملک مشاع تصرف نماید، شرکای او می توانند دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف را بر علیه او اقامه نمایند.
- از نظر حقوقی ملک مفروز ممکن است همان ملک مشاع باشد که به بخش های کوچک تقسیم شده است. به عبارت دیگر همانطور که گذشت در صورتی که عملیات افراز روی ملک مشاع صورت گیرد، ملک مشاع به ملک مفروز تبدیل خواهد شد.
برای طرح دعاوی مربوط به ملک مشاع چه مدارکی لازم است؟
برای اقامه دعوای فروش ملک مشاع به مدارکی همچون رونوشت کارت ملی، اصل و رونوشت سند مالکیت رسمی، گواهی عدم افراز، دادخواست تکمیل شده و فیش واریز هزینه دادرسی احتیاج است. همچنین در صورت حضور وکیل برای این دعوی، وکالتنامه یا قرارداد وکالت را نیز می بایست به مدارک مورد نیاز پیوست کرد. برای طرح درخواست افراز ملک مشاع و فروش آن باید به دفاتر خدمات الکترونیکی قضایی مراجعه کرد.
از نظر عملی با توجه به تعدد شرکا، این نوع پرونده ها دچار چالش های خاصی می شوند که ممکن است متقاضیان را مجبور به پرداخت هزینه های بسیار در فرایند رسیدگی به پرونده کنند. بدون تردید حضور وکیل ماهر و متبحر در پرونده های مربوط به ملک مشاع، شانس پیروزی را برای طرف دعوی بالاتر می برد. همچنین شما می توانید برای کسب اطلاعات بیشتر در زمینه طرح دعاوی با وکلای گروه دادارمنش مشاوره حقوقی داشته باشید
گروه حقوقی دادارمنش با حضور وکلای دادگستری ماهر و مجرب در زمینه حقوق ملکی، آماده ارائه انواع خدمات حقوقی از قبیل وکالت در دعاوی، نگارش دادخواست و … به متقاضیان محترم می‌باشد. برای دریافت مشاوره حقوقی و اعطای وکالت در پرونده می توانید با مجموعه دادارمنش در تماس باشید.
گروه حقوقی دادارمنش متشکل از تیم وکلای دادگستری مجرب در زمینه دعاوی ملکی آماده ارائه خدمات حقوقی به مراجعین محترم می‌باشد. برای دریافت مشاوره حقوقی از کارشناسان حقوقی یا اعطای وکالت به وکیل دادگستری، با ما تماس حاصل فرمایید.