در این مقاله قصد داریم تمامی مطالب مربوط به ملک مشاع و هزینه افراز ملک مشاع که یکی از مقوله‌های مهم در دعاوی ملکی و وکیل ملکی است را برای شما عزیزان شرح دهیم. هر گاه به هر دلیلی ملکی در میان چندین فرد حقیقی مشترک باشد، آن را ملک مشاع می‌نامند. در تقسیم و افراز ملک مشاع، اگر تمامی مالکان موافقت داشته باشند و ملک نیز قابل افراز باشد، مشکلی در میان نخواهد بود. اما داستان دقیقا از جایی شروع خواهد شد که هر یک از مالکین بر میزان سهم و یا نحوه تقسیم اعتراضی داشته باشند. در این صورت پای دعوی افراز ملک مشاع، وکیل افراز ملک و وکیل متخصص امور ملکی به میان خواهد آمد.
ملک مشاع، افراز ملک مشاع و مفروز
ملک مشاع، ملکی است که چندین نفر به طور همزمان مالک شراکتی آن هستند به صورتی که سهم هر کدام ب طور جدا مشخص نیست. مانند راهروهای هر آپارتمان که تمامی واحدهای آن ساختمان مالکیت مشاع آن را دارند.
قابل ذکر است که هر شریک به واسطه و به نسبت سهمی که دارد، می‌تواند در ملک مشاع تصرف داشته باشد. همچنین سهم مالکان می‌تواند به مقدار یکسان یا متفاوت باشد.
افراز در ادبیات به معنای جدا کردن است. در حقوق نیز افراز ملک به معنای تقسیم سهم هر شریک از ملک مشاع است. این افراز و تقسیم می‌تواند با رضایت همه شرکا و یا به اجبار یکی یا چند تن از شرکا و با دخالت دادگاه باشد. به حالت اول که با رضایت همه شرکا اتفاق می‌افتد، افراز تراضی گویند و به حالت دوم که شرکا طبق حکم دادگاه یا هر مرجع ذی الصلاحی عمل می‌کنند، افراز اجباری گویند.
مفروز به ملکی گفته می‌شود که پس از طی مراحل قانونی تقسیم یا افراز شده است. مالکان می‌توانند هر گونه دخل و تصرفی در ملک مفروز خود داشته باشند و عملا محدودیت‌های ملک مشاع از بین رفته است.
اگر در دعاوی ملکی خود به وکیل تخلیه مستاجر نیاز دارید با وکلای ملکی گروه حقوقی دادارمنش در ارتباط باشید.
تفاوت افراز و تفکیک ملک
افراز ملک مشاع و تفکیک ملک، معمولا دو عبارتی هستند که به اشتباه به جای یکدیگر به کار برده می‌شوند. اما این دو عبارت تفاوت‌های اساسی دارند که در ادامه به آن‌ها خواهیم پرداخت.
- در تفکیک ملک، مشاع بودن یا نبودن ملک به هیچ عنوان مطرح نیست. برای طرح دادخواست تفکیک، موضوع تفکیک می‌تواند یک ملک با مالکی واحد باشد اما در افراز ملک، موضوع حتما باید ملکی با مالکیت مشاعی باشد.
- در امر تفکیک، ضرورت توجه به مقدار سهم هر مالک در کل شش دانگ مطرح نیست و پس از تفکیک ملک و به هنگام تنظیم سند تقسیم نامه، مسئله مقدار سهم هر مالک مطرح خواهد شد؛ که در نهایت با توافق طرفین بر کسری و زیادی و یا صلح و هبه، تفکیک پایان خواهد یافت. اما در امر افراز، توجه به مقدار سهم هر مالک الزامی است و اگر به هر دلیلی این مسئله ممکن نباشد، تعدیل ضروری است و مقدار بهای اضافی ملک تقویم خواهد شد و در صورت جلسه دادگاه افراز ملک قید می‌شود.
- در امر تفکیک ملک، بر خلاف افراز و تقسیم ملک، سن مالکین مهم نیست. بدین معنا که مالک در هر سنی باشد می‌توان درخواست تفکیک داد اما بر اساس ماده 313 قانون امور حسبی، در افراز ملک مشاعی اگر هر یک از مالکان، محجور یا غائب باشد، افراز با دادگاه است.
- تفاوت دیگر تفکیک و افراز ملک در مراجع صالح برای رسیدگی به این امور است. در امر تفکیک، اداره ثبت مرجع صالح است اما در امر افراز بسته به شرایط ثبت ملک، اداره ثبت و یا دادگاه مرجع صالح محسوب می‌شوند.
- با توجه به مراجع صالح مطرح شده در هر یک از امور تفکیک و افراز، تفاوت دیگر افراز و تفکیک در روند و نتیجه جلسات و حکم است. برای تفکیک ملک، صورت جلسه تفکیکی صادر می‌شود اما برای افراز، رای صادر می‌شود.
- اگر برای تفکیک ملک، افراز ملک مشاعی و یا هر دعوی ملکی دیگر نیاز به خدمات و مشاوره آنلاین وکیل ملکی در شرق تهران دارید، میتوانید روی گروه حقوقی دادارمنش حساب کنید.
موانع در خواست افراز ملک مشاع
- در وهله اول، بر اساس ماده 591 قانون مدنی، زمانی امکان افراز وجود ندارد که این تقسیم باعث متضرر شدن تمامی یا یکی از شرکا شود. اما اگر تمامی شرکا به افراز با این شرایط رضایت داشته باشند افراز صورت خواهد پذیرفت.
- در صورتی که ملک شما مشمول قانونی باشد که افراز و تقسیم آن را ممنوع کرده باشد. برای مثال ملک شما، ملکی کشاورزی باشد که به موجب ماده‌ای قانونی خرد شدن آن ممنوع باشد.
- در موردی که افراز و تقسیم سبب از بین رفتن ارزش مادی ملک باشد، افراز صورت نخواهد گرفت. برای مثال واحد آپارتمانی طبق این مانع قابل افراز نیستند.
- در صورتی که برای ملک سندی معارض صادر شده باشد، تا زمان رفع اعراض از ملک امکان افراز آن وجود نخواهد داشت.
- گاهی افراز ملک نیازمند ایجاد اصلاحاتی در ملک است. در صورتی که تمامی شرکا بر این اصلاحات توافق نداشته باشند، افراز صورت نخواهد گرفت.
- در صورتی که مالکان در هنگام عقد قرارداد مالکیت بر عدم افراز ملک مشاعی توافق کرده باشند، امکان تقسیم ملک مشاعی وجود نخواهد داشت.
- تقسیم و افراز ملک وقف شده در میان موقوف العلیهم مقدور نیست.
مدارک مورد نیاز برای افراز ملک
درخواست افراز ملک از اداره ثبت: جهت درخواست افراز ملک از طریق اداره ثبت نیاز به سند مالکیت، شماره پلاک ثبتی و یا شماره ثبت ملک، درخواست افراز ملک و کپی کارت ملی خود دارید.
مراحل درخواست افراز ملک از دادگاه:
برای درخواست افراز ملک از طریق دادگاه به تصویر برابر با اصل شده ی سند مالکیت، گواهی عدم امکان افراز اداره ثبت، تاییدیه کارشناس، تاییدیه معاینه محلی، تصویر برابر با اصل مدارک محجور یا مفقوالاثر بودن شریک یا شرکا و مدارک هویتی نیاز دارید.
- تعیین سهم: پس از اتمام مراحل افراز ملک مشاعی، باید به تعیین سهم پرداخت. در این مرحله اگر تمامی شرکا بر تعیین سهم خود از قسمت‌های مختلف ملک افراز شده توافق و رضایت داشته باشند، ملک تقسیم خواهد شد. اما در صورتی که بر سر تعیین سهم رضایت و رتاضی نداشته باشند، بی قید قرعه سهم آن‌ها مشخص خواهد شد.
- توافق یا عدم توافق بر فروش: در صورتی که بین تمامی شرکا تراضی برقرار باشد، صورت مال غیرمنقول تنظیم خواهد شد و بر طبق قوانین مال غیرمنقول رفتار خواهد شد. اما در صورتی که تراضی صورت نگرفته باشد، اقدام به فروش مال از طریق مزایده خواهند کرد.
* مزایده نوعی از فروش مال است که در آن مال را از طریق انتشار آگهی در روزنامه‌های کثیرالانتشار به رقابت می‌گذارند. در نهایت مال نصیب فردی خواهد شد که بیشترین قیمت را پیشنهاد کرده باشد.
* محل مزایده برگزار شده از سوی دولت و ارگان‌های دولتی برای فروش ملک در محل خود ملک برگزار خواهد شد. و در صورت تعدد محل، در محلی برگزار خواهد شد که مدیر اجرا تشخیص داده باشد کهبه نفع محکوم علیه است.
* در صورت عدم تعیین مکان برگزاری مزایده توسط دولت، مدیر اجرا محل و موعد فروش را تعیین خواهد کرد. وعده فروش باید بین ده تا بیش از یک ماه با موعد انتشار آگهی فاصله زمانی داشته باشد.
* آگهی فروش ملک مورد نظر باید یک بار در یک روزنامه محلی آگهی شود و در محل ملک نیز الصاق شود.
* نکات و اطلاعاتی که در آگهی مزایده ملک یا هر مال غیرمنقول دیگری باید ثبت شود به شرح زیر است:
- نام و نام خانوادگی صاحب
- وضعیت ثبتی ملک
- محل ملک مورد مزایده
- نوع کاربری بنای موجود در ملک
- موقعیت ملک از نظر اجاره، رهن و مدت زمان آن و میزانه اجاره در صورت وجود
- قیمت شروع مزایده
- شرح مشاعی یا مفروز بودن ملک
- روز و ساعت برگزاری مزایده
- مزایده و فروش: پروسه فروش ملک مفروز به صاحب بالاترین پیشنهاد در حضور نماینده دادسرا و همچنین مامور اجرا تکمیل خواهد شد. و پس از فروش صورت جلسه ی فروش تهیه و توسط آن‌ها امضا خواهد شد.
* محکوم له نیز مانند دیگر خریداران می‌تواند در مزایده حضور داشته باشد و حتی ملک را خریداری کند اما خانواده نسبی سببی ایشان تا درجه سوم، مامورین اجرا، مباشران فروش و … نمی‌توانند در این مزایده شرکت داشته باشند.
* صاحب ملک می‌تواند ملک خود را دوباره به مبلغ بالاترین پیشنهاد و به صورت نقد خریداری کند.
* نحوه و وعده پرداخت مبلغ فروش ملک توسط مامور اجرا تعیین خواهد شد که معمولا کمتر از 1 ماه خواهد بود.
* خریدار باید 10 درصد از بهای ملک را در جلسه مزایده با عنوان سپرده به دستگاه اجرایی پرداخت کند و در مدت تعیین شده توسط آن‌ها باقی مبلغ را ارائه کند. در صورت عدم پرداخت باقی مبلغ، مبلغ پرداخت شده در روز مزایده ضبط خواهد شد و مزایده دوباره برگزار خواهد شد.
* صورت جلسه مزایده حاوی اطلاعاتی از جمله اطلاعات شخصی و هویتی مالک و خریدار، ویژگی‌های ملک مورد مزایده، قیمت فروش است و در پرونده افراز ملک ضمیمه خواهد شد.
* در صورت به فروش نرسیدن و یا مشتری نداشتن ملک مورد مزایده، محکوم له این اجازه را دارد تا مال دیگری از محکوم علیه را معرفی کرده و تقاضای توقیف آن را بکند. پس از توقیف به مبلغ طلب خود از مبلغ کارشناسی شده کل مال جدید طلب کند و تقاضای تجدید مزایده را داشته باشد.
* اگر مال دوم نیز خریداری نداشته باشد، محکوم له باید ملک مورد مزایده را با قیمت کارشناسی شده قبول نماید. و در صورتی که آن ملک را قبول نکند، ملک به محکوم علیه بازگردانده می‌شود.
- انتقال سند و یا لغو فروش: پس از فروش ملک در مزایده، فرجه‌ای تعیین خواهد شد برای انتقال سند اما تا دادگاه دستور انتقال را صادر نکند، طرفین نمی‌توانند برای انتقال سند ملک افراز شده اقدام کنند. و در صورتی که دادگاه از صحت کل فرایند مطمئن شود، دستور انتقال سند به نام خریدار را صادر خواهد کرد.
اما در صورتی که تشخیص داده شود از قوانین مزایده تخطی شده است، شکایتی در رابطه با صورت ملک تنظیم خواهد شد و به دادگاه محل ماموریت مامور اجرا ارائه می‌گردد. در صورتی که دادگاه تشخیص دهد که شکایت وارد است، تمامی اقدامات را باطل شمرده و دستور مقتضی صادر خواهد کرد.
* در این مرحله حتی اگر فروشنده حاضر به امضای سند برای انتقال ملک به نام خریدار نشود، دادگاه در دفترخانه اسناد رسمی به جای او امضا خواهد کرد و انتقال سند صورت خواهد پذیرفت.
5. تقسیم مال حاصل از فروش ملک افراز شده: وجه حاصل از فروش ملک مفروز پس از کسر هزینه‌های اجرایی و پس از دستور دادگاه شهرستان بین شرکا و مالکان قبلی تقسیم خواد شد.
مرجع صالح برای رسیدگی به افراز ملک کجاست؟
عموما دو مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز ملک مشاعی وجود دارد. این مراجع عبارتند از اداره ثبت و دادگاه محل واقع شدن ملک مشاعی. در ادامه بررسی خواهیم کرد که در چه شرایطی هر یک از مراجع صلاحیت رسیدگی به درخواست افراز ملک را دارند.
ضمن اینکه شما می توانید از راهنمایی های یک وکیل معاملات ملکی نیز بهره ببرید.
- اداره ثبت: در صورتی اداره ثبت مرجع صالح رسیدگی به درخواست افراز ملک است که کلیه مراحل ثبتی ملک به پایان رسیده باشد و ملک دارای سند مالکیت باشد. حتی در مواردی که کلیه این امور صورت گرفته باشد ولی سند مالکیت ملک صادر نشده باشد نیز ملک ثبت شده به حساب می‌آید و مرجع صالح رسیدگی به درخواست افراز ملک مشاعی، اداره ثبت خواهد بود.
- دادگاه: در صورتی که مراحل ثبتی ملک طی نشده باشد و یا به پایان نرسیده باشد؛ زمانی که یک یا چند شریک غائب یا محجور باشند؛ و یا زمانی که در میان ماترک مطروحه در درخواست افراز مالی منقول وجود داشته باشد، مرجع صالح رسیدگی به افراز ملک دادگاه محل وقوع ملک خواهد بود. و اما هزینه افراز ملک مشاع.
هزینه افراز ملک مشاع
هزینه افراز ملک مشاع را واحدهای ثبتی دریافت می‌کنند. پس از تقاضای رسمی مالکین برای افراز از اداره ثبت، اداره ثبت بر اساس ارزش معاملاتی روز ملک مورد افراز مبلغی را به عنوان هزینه افراز تعیین خواهد کرد که ذی نفعان باید برای ادامه روند رسیدگی به درخواست آن را تمام و کمال پرداخت نمایند.
برای سهولت در طی کردن روند افراز ملک و کاهش هزینه‌های اضافی بهتر است از ابتدای اقدام برای افراز ملک، از مشاوره وکیل ملکی باتجربه‌ای در تهران بهره‌مند شوید. گروه حقوقی دادارمنش با بهره‌مندی از وکلای باتجربه ملکی و وکیل پایه یک دادگستری در تمامی دعاوی ملکی شما عزیزان در کنار شماست. تمامی سوالات مرتبط با هزینه افراز ملک مشاع و هزینه افراز در اداره ثبت را از وکلای گروه حقوقی دادارمنش بپرسید.
مجازات ساخت و ساز بدون مجوز چیست؟
وکیل ملکی برای افراز ملک مشاع در تهران
گروه حقوقی دادارمنش برای سهولت شما عزیزان در زمینه دعاوی ملکی مشاوره حقوقی حضوری و مشاوره وکیل تلفنی ارائه می‌کند. شما میتوانید پیش از مراجعه به گروه ما، از وکیل ملکی پایه یک دادگستری ما که تخصص و تجربه فراوانی در زمینه دعاوی ملکی دارد، مشاوره حقوقی دریافت کرده و در صورت نیاز پس از مشاوره حقوقی به وکلای ملکی ما در دفتر وکالت در تهران مراجعه کنید و کلیه امور مربوط به افراز ملک خود را به ایشان بسپارید.
همچنین اگر بدنبال بهترین وکیل دیوان عدالت اداری هستید وکلای پایه یک دادگستری گروه حقوقی دادارمنش به صورت 24 ساعته آماده خدمت رسانی به شما عزیزان می‌باشد.
4 پاسخ
سلام
ما ملکمون مراحل افرازش تقریبا تموم شده، بعد از افراز و فروش ملک منتظر دستور دادگاه برای انتقال سند بودیم که این دستور صادر نشد. میخواستم بپرسم حالا باید چیکار کنیم؟
سلام و وقت بخیر
مسعود عزیز شرایط پرونده شما و علل عدم صدور حکم انتقال سند باید به طور کامل مورد بررسی قرار بگیره. بنابراین خوشحال میشیم که از خدمات مشاوره حقوقی رایگان و تلفنی ما استفاده بفرمایید تا بتونیم بهتر شما رو راهنمایی کنیم.
از مدارک مورد نیاز شماره پلاک ثبتی باید حتما داشته باشیم ؟
با سلام
در خصوص افراز ملک مشاع، بله سند مالکیت یا کپی آن را باید به همراه داشته باشید.