دعوای خلع ید زمانی اتفاق می‌افتد که شخصی به صورت غیر قانونی ملکی را تصرف کرده و مالک خواستار رفع تصرف و اخراج فرد متصرف از ملک خود است. در اصطلاح حقوقی، خلع ید به معنی رفع تصرف از متصرف به استناد حکم دادگاه می باشد.
در این مقاله کلیه مطالب مربوط به خلع ید که یکی از دعاوی مهم از دعاوی ملکی است را برای شما عزیزان شرح داده‌ایم. با وکیل متخصص امور ملکی گروه ما همراه باشید. و می‌توانید از مشاوره آنلاین وکیل پایه یک دادگستری گروه حقوقی دادارمنش درخواست مشاوره داشته باشید.
خلع ید چیست؟
در پاسخ به سوال خلع ید چیست باید بگوییم که در حقوق مدنی، خلع ید به معنی رفع تصرف از یک ملک توسط متصرف است. این اقدام معمولا به دلیل انتقال غیرمجاز مالکیت یا اخذ ملک به صورت غیرقانونی انجام می‌شود. اگر یک فرد به طور غیرمجاز متصرف یک ملک شود، مالک می‌تواند از طریق دادگاه خلع‌ید را انجام دهد و متصرف را از ملک خود اخراج کند.
به بیانی ساده تر خلع ید به معنای عزل یا کوتاه کردن دست از مالکیت غیرمنقول مانند خانه، ملک، زمین و دارایی‌های دیگر است. در این روند، فردی که خود را صاحب ملک می‌داند، ابتدا دعوای خلع‌ید خود را مطرح می‌کند. سپس باید اسناد و مدارک مورد نیاز را جهت تأیید ادعای خود از طریق وکیل ملکی به دادگاه ارائه دهد. دادگاه حکم خلع ید را پس از بازرسی اسناد و شواهد صادر می‌کند و طرف مقابل موظف است ملک را براساس این حکم تخلیه نماید.
غصب به چه معناست؟
بر اساس ماده 308 قانون مدنی، ورود، تصرف و ادعای مالکیت نسبت به مالی که طبق هیچگونه سند رسمی و غیررسمی در مالکیت شما نباشد را غصب گویند. برای مثال اگر ملکی به عنوان ودیعه یا امانت در اختیار فردی باشد، و در آخر او از بازگرداندن مال خودداری نماید یا نسبت به امانتداری انکار بورزد و هر گونه تصرفی جز امانتداری در ملک انجام دهد، آن فرد غاصب بوده و مرتکب عمل غصب شده است.
تصرف عدوانی چیست؟
تصرف عدوانی بحثی است که در حقوق قانونی مورد بررسی قرار می‌گیرد و به معنای به زور گرفتنِ یک زمین یا ملک از مالکِ آن یا از کسی است که بر اساس یک قرارداد، نسبت به آن ملک حق دارد. در این حالت، فردی به صورت غیرقانونی از نیرو یا قدرت برای به دست آوردن ملک یا زمین مورد نظر استفاده می‌کند که این اقدام به عنوان تصرف عدوانی شناخته می‌شود و تحت قوانین حقوقی ممکن است با جرم‌های جدی و مجازات‌های سنگین مواجه گردد. این نوع تصرفات بر علیه اصول حقوق مالکیت و حقوق املاک دیگران است و با رعایت حقوق قانونی و تشدید نظارت‌های قضایی قابل پیگیری و محاکمه هستند.
تفاوت خلع ید و تصرف عدوانی
پیش از این خلع ید را یه طور مفصل توضیح دادیم. اما در بسیاری از موارد، به اشتباه دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی به جای یکدیگر به کار برده می‌شوند. در ادامه به طور خلاصه تصرف عدوانی و تفاوت آن با دعوای خلع ید را توضیح خواهیم داد.
یکی از اموری که در دعوای تصرف عدوانی بسیار مهم است، تمایز این نوع دعوا با دعوای خلع ید است که این تفاوت‌ها باید به دقت مورد توجه قرار گیرند تا ابهامی در پرونده‌ها نباشد و روند دادرسی بدون دردسر صورت گیرد. در این باره به موارد زیر اشاره خواهیم کرد.
- دعوای تصرف عدوانی مختص اموال غیرمنقول مانند زمین و املاک است، در حالی که دعوای خلع ید هم برای اموال غیرمنقول و هم منقول اعمال می‌شود.
- دعوای تصرف عدوانی می‌تواند در زمان‌ها و مراحل مختلف پرونده مطرح شود و از نوبت رسیدگی خارج نشود، اما دعوای خلع ید را نمی‌توان در مراحل بعدی پرونده مطرح کرد و لازم است در زمان مناسب نسبت به آن اقدام کنید.
- در دعوای خلع ید، برای اجرای حکم لازم است که حکم قطعی صادر شود و پس از آن، اقدامات اجرایی انجام پذیرد. اما در دعوای تصرف عدوانی، می‌توان در زمان قبل از قطعیت حکم، رای اجرا را درخواست کرده و اقدامات اجرایی را آغاز نمود.
- دعوای تصرف عدوانی به عنوان دعوای غیرمالی هزینه دادرسی معمولی را دارد، در حالی که هزینه دعوای خلع ید بر اساس قیمت ملک مورد تصرف تعیین می‌شود که ممکن است مقدار زیادی از منابع مالی خود را اشغال کند.
- یکی از امور بسیار حائز اهمیت در دعوای خلع‌ید، اثبات مالکیت فرد مدعی است و باید به دقت آن را انجام داد. اما در دعوای تصرف عدوانی، اثبات تصرف عدوانی و ادعاهای مربوط به آن حائز اهمیت است.
اگر شما هم درگیر دعوای تصرف عدوانی هستید و برای حل و فصل هر چه سریع تر این دعوا به مشاوره و وکالت وکیل کیفری تهران نیاز دارید، می‌توانید با وکلای گروه حقوقی دادارمنش تماس حاصل فرمایید. البته قابل ذکر است که خلع ید نه تنها با تصرفی عدوانی تشابهاتی دارد بلکه با موضوعاتی همچون تخلیه ید، دستور تخلیه ملک، حکم تخلیه ملک نیز دارای تشابهاتی است که ممکن است به همین سبب به جای یکدیگر و به اشتباه به کار برده شوند و در طرح دعوا اختلالاتی ایجاد نمایند
انواع خلع ید
خلع ید مشاع
دعوای خلع ید ملک مشاع زمانی اتفاق می‌افتد که یکی از مالکان ملک مشاع قصد انجام هرگونه تصرفی را در ملک مشاع داشته باشد.
همانطور که پیش‌تر در مقاله افراز ملک مشاعی تعریف کردیم؛ ملک مشاع، ملکی است که چند مالک دارد که به صورت اشتراکی حق تصرف در آن را دارند. این ملک ممکن است به صورت اشتراکی خریداری شده باشد و یا به‌عنوان ارث به مالکان رسیده باشد. برای اطلاع از مدت زمان افراز ملک نیز از طریق ایت لینک وارد شوید.
و قابل ذکر است که هیچ یک از مالکان حق ادعای مالکیت مستقل، تصرف کلی و بدون دخالت دیگر صاحبان ملک را ندارد. و اگر هر یک از شرکا پیش از توافق با شرکای دیگر برای فروش، اجاره و … کل ملک اقدام نمایند؛ دیگر مالکان می‌توانند دعوای خلع ید را به جریان اندازند تا از تصرف غیرقانونی او جلوگیری کنند.
اگر بر سر مسائل ارث و ملک مشاع ارثی، به مشاوره وکیل متخصص املاک نیاز دارید، تنها کافی است با وکلای حرفه‌ای گروه حقوقی دادارمنش در ارتباط باشید.
خلع ید غاصبانه
دعوای خلع ید غاصبانه زمانی اتفاق می‌افتد که فردی به طور غیرقانونی خود را مالک ملکی بداند و بر اثبات این مالکیت اصرار ورزد. در واقع تا زمانی ادعای مالکیت قانونی است که مالک مدارکی رسمی و قانونی مبنی بر این مالکیت داشته باشد. اما از زمانی مالکیت مبنای غاصبانه پیدا می‌کنند که فردی بدون داشتن سندی قانونی در دست بخواهد ادعای مالکیت ملکی را داشته باشد. که در این صورت مالک قانونی و اصلی ملک باید با ارائه اسناد قانونی و رسمی خود به دادگاه درخواست خلع ید غاصبانه را تقدیم کند.
در این موقعیت نیز داداگاه می‌تواند با استعلام از دفتر اسناد رسمی، صحت ادعای مالک را بسنجد و در صورت تایید و اثبات مالکیت مالک و غیرقانونی بودن ادعای متصرف و غاصب، دستور خلع ید غاصبانه را صادر خواهد کرد. در صورتی که در این روند از همیاری وکیل متخصص امور ملکی بهره مند شوید، این روند برای شما بسیار
خلع ید امانی
بر اساس اظهارات وکیل خوب شرق تهران در گروه حقوقی دادارمنش، زمانی دعوای خلع ید امانی اتفاق می‌افتد که مدت اعتبار قرارداد مابین طرفین قرارداد از بین رفته باشد و مالک ملک تمایلی به تمدید قرارداد نداشته باشد؛ اما طرف دوم قرارداد همچنان از توافقات صورت گرفته در قرارداد بهره ببرد.
البته قابل ذکر است که اگر مدت اعتبار خاصی برای قرارداد درنظر گرفته نشده باشد، طرف دوم قرارداد زمانی غاصب شناخته می‌شود که مالک مال غیرمنقول آن را مطالبه نماید و طرف دوم به این مطالبه اعتنایی نورزد و به تصرف در ملک ادامه دهد.
لازمه طرح دعوای خلع ید
همانطور که پیش تر نیز گفته شد، اولین و مهم ترین رکن در دعوای خلع ید، اثبات مالکیت مدعی یا خواهان نسبت به مال مورد دعوا است. با توجه به اینکه اولین قدم دادگاه بررسی مالکیت قانونی ملک از مراجع ثبت اسناد مانند دفتر اسناد رسمی است، باید مدارک رسمی مالکیت به عنوان رکن دعوای خلع ید فراهم باشد.
در صورتی که فرد برای مالکیت خود به وکالتنامه بلاعزل و یا مبایعه‌نامه بسنده کرده باشد، باید پیش از اقدام برای خلع ید به دادگاه این فرصت را بدهد تا مالکیت او برایشان به اثبات برسد و او را مالک قانونی ملک بداند. همچنین باید به این نکته توجه داشت که احتمال رد شدن دادخواست خلع ید در صورت ثبتی و رسمی نبودن مالکیت بسیار بالاست مگر اینکه از راهنمایی و مشاوره وکیل پایه یک دادگستری خانم در گروه حقوقی دادارمنش بهره ببرید.
رسیدگی به دعوای خلع ید در دادگاه چگونه است؟
رسیدگی به دعوای مرتبط با خلع ید از نوبت رسیدگی معمولی خارج است و برای رسیدگی به این دعوا نیاز به پرداخت هزینه‌های دادرسی داریم. دعوای خلع‌ید نوعی دعوای حقوقی به حساب می‌آید که با مالکیت املاک و اموال غیرمنقول ارتباط و در صلاحیت محکمه و دادگاه‌ها جای دارد.
علاوه بر دعوای خلع ید، گاهی اوقات دعوای مرتبط دیگری نیز وجود دارند که از دعاوی قلع و قمع، مطالبه‌ی خسارت و اجرت المثل نشات می‌گیرند. برای هر یک از این دعاوی نیز هزینه‌های دادرسی جداگانه محاسبه و از طرف شاکی دریافت می‌شود.
آنچه که باید توجه داشته باشیم، این است که اگر دعاوی مختلفی در صلاحیت شوراهای حل اختلاف و یا دادگاه‌ها باشند، تمامی دعاوی خلع ید در نهایت در دادگاه‌ها رسیدگی می‌شوند. بنابراین، انتخاب محل رسیدگی به دعوا، بستگی به موارد مختلفی دارد که باید با دقت بررسی شود.
مراحل رسیدگی به دعوای خلع‌ید
مطرح‌کردن دعوایی همچون دعوای خلع ید مانند دیگر دعاوی حقوقی، مراحل قانونی مشخصی را به‌همراه دارد که در این‌جا وکیل ملکی می‌تواند به عنوان یک مشاوره حقوقی قوی و کارآزموده به افراد کمک نماید تا پرونده‌هایشان را به درستی پیگیری و به حق خود دست یابند.
1. ابتدا شخصی که مالک ملک متصرفه است باید نزد وکیل ملکی رود و نزد وی دادخواستی حقوقی با ادله قانونی مناسب تنظیم کند.
2. دادخواست خلع ید پس از تنظیم باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی برده شود و در سامانه‌ای به نام سامانه ثنا ثبت شود.
3. سپس، دادگاه به طور معینی مهلتی را برای رسیدگی به پرونده دعوای خلع ید تعیین می‌کند و پس از تشکیل جلسه دادرسی و بررسی ادله، در صورت اثبات حق قانونی فرد خواهان، حکمی به خلع ید صادر می‌شود.
4. پس از صدور حکم قطعی به خلع ید داده شده، فرد مالک می‌تواند طالب خسارت‌ها و اجرت‌المثل از شخصی که تصرف عدوانی داشته، باشد و این خواسته‌ها در دادگاهی که دعوای خلع ید مطرح شده، رسیدگی می‌شود.
5. در نهایت، خواهان باید درخواست اجرای حکم را به بخش اجرای احکام مدنی داشته باشد تا اجرائیه‌ای برای خلع ید صادر گردد. روند اجرای حکم خلع ید نیز همانند سایر احکام مدنی پیش می‌روید و به عدالت اجراییه سپرده می‌شود.
عموما مراحل رسیدگی به پرونده خلع ید در قالب مراحل بالاست اما گاهی به دلیل پیچیدگی دعوای قانونی و یا کارشکنی طرف مقابل، روند رسیدگی نیاز به تغییرات و یا ابتکارات و دانش قانونی بالایی دارد که این مسئله تنها از یک وکیل معاملات ملکی برخواهد آمد.
دعوای خلع‌ید چقدر زمان می برد؟
در دعوای خلع ید، زمان مشخصی برای انجام آن تعیین نمی‌شود و مدت زمان آن به عوامل مختلفی وابسته است که بارزترین آنها، تراکم کار شعبه‌های دادگاه است.
برای مثال، ممکن است در یک دادگاه، زمان تعیین دادخواست دعوای خلع ید تا رسیدگی اولیه یک ماه باشد، اما در شعبه‌ای دیگر، ممکن است این مدت به 5 ماه برسد. همچنین، علاوه بر زمان رسیدگی، صدور رای و اجرای حکم نیز متغیر خواهد بود و بسته به پیچیدگی پرونده، مدارک مورد نیاز و بار کاری دادگاه، مدت زمان طولانی‌تر یا کوتاه‌تری خواهد داشت. به همین دلیل، پیش‌بینی دقیق مدت زمان کلی دعوای خلع‌ید بسیار مشکل است و نیازمند صبر و همکاری با وکیل متخصص ملکی می‌باشد تا این فرآیند به بهترین نحو ممکن پیش‌رود و حقوق شما به‌درستی حفظ شود.
هزینه دادارسی دعوای خلع ید
هزینه دادرسی دعوای خلع ید با توجه و به نسبت ارزش منطقه‌ای مال مورد نظر محاسبه می‌شود. این نکته حائز اهمیت است که قیمت ارزش منطقه‌ای یک ملک از قیمت واقعی آن بسیار پایین‌تر خواهد بود.
مدارک مورد نیاز و مزایای گرفتن وکیل در دعوای خلع ید چیست؟
در دعاوی حقوقی، ارائه مستندات مناسب به همراه دادخواست بسیار حائز اهمیت است. در ابتدا، ضروری است که دلایل مالکیت خود را با مدارک لازم تایید کنید و سپس دلایل مثبت استیلا عدوانی شاکی را به دادخواست خود اضافه نمایید. اگر قصد مراجعه به وکیل دارید، حتما تمامی مدارک شناسایی معتبر خود را همراه داشته باشید تا وکیل مربوطه بتواند با توجه به این مستندات و توضیحات شما، بهترین راهکارها و راه‌حل‌ها را پیش روی شما بگذارد.
داشتن وکیل و مشاوره حقوقی مزایای زیادی به همراه دارد. برای مثال مدت زمان طرح دعوی کاهش مییابد. هنگام اجرای حکم نیازی به حضور مالک نمی‌باشد و از سوی شورای حل اختلاف از طریق مالک نیازی به دریافت دستور تخلیه نیست. همچنین وکیل قادر است تا خسارت و اجرت المثل را از متصرف دریافت کند.
مدارک لازم برای خلع ید:
• تصویر سند مالکیت
• مدارک شناسایی مانند کارت ملی یا شناسنامه
• حضور شاهدین و افراد مطلع جهت شهادت دادن
• درخواست به جهت دریافت نظر کارشناس
• شماره پرونده استنادی طرح دعوا
• مدارک تحقیقات منطقه ای و محلی
• معاینه محلی از طریق کارشناس
در دعوای خلع ید چه شرایطی باید مطابق قانون فراهم باشد؟
- بحث مالک بودن شخص اقامه‌کننده دعوای خلع ید اولین موضوعی است که مطابق قانون باید مطرح شود. در این مورد، لازم است اقامه‌کننده دعوا بتواند مالکیت خود را با مستندات و ادله قانونی تأیید نماید.
- دومین موضوع متصرف بودن شخص خوانده دعوا می‌باشد و فردی که متصرف نیست نمی‌تواند به‌عنوان خوانده معرفی شود. در این بخش، اقامه‌کننده دعوا باید اثبات کند که متصرف، زمین یا ملک را به شکل غصبی و غیرقانونی تصاحب نموده است.
- تصرف رخ‌داده شده باید به شکل غصبی و غیرقانونی باشد و اگر تصرف به دلیل قانونی و ناشی از یک قرارداد رخ‌داده باشد، اقامه دعوا معتبر نمی‌شود.
این سه شرط لازمه کار است تا دادگاه به دادخواست خلع ید مطرح شده بتواند رسیدگی کند و مطابق ادله ارائه شده، به صدور حکم بپردازد. این موارد مهمی هستند که برای حفظ عدالت و اجرای قانون در دعاوی مرتبط با تصرف عدوانی لازم است مورد توجه قرار گیرند.
اجرای حکم خلع ید
با صدور حکم خلع ید توسط دادگاه، متصرف از ملک خارج می‌شود و مالک می‌تواند دوباره به ملک خود دست یابد. اگر متصرف از حکم دادگاه پیروی نکند، قوه‌های اجراییه می‌توانند اقدامات اجرایی را انجام دهند.
اجرای حکم خلع‌ید چگونه است؟
اگر فردی که مورد حکم خلع ید قرار گرفته، اقدام به اجرای حکم نکند، اجرای حکم به راحتی انجام می‌شود. اما اگر او در هنگام اجرای حکم مقاومت کند، فرآیند اجرایی به تعویق خواهد افتاد و ضابطین قضایی باید برای اجرای حکم حضور یابند. برخلاف تصرف عدوانی که حکم آن پس از قطعیت به سرعت اجرا می‌شود، در حکم خلع ید اجراییه پس از قطعیت حکم انجام خواهد شد.
همچنین شما همراهان عزیز می‌توانید در دعاوی حقوقی خود در زمینه دیوان عدالت اداری از وکیل دعاوی دیوان عدالت اداری بهره برده و به روند هر چه سریعتر پرونده خود کمک نمایید.
وکیل خلع‌ید کیست؟
در دعاوی خلع ید، وکیل ملکی نقش مهمی دارد، زیرا این وکیل در حوزه‌ای تخصصی فعالیت می‌کند که برای خلع‌ید ملک از دست متصرف غیر قانونی یا به اصطلاح خلع‌ید می‌باشد. اما باید به‌خاطر داشت که این کار به‌هیچ‌وجه آسان نیست، حتی اگر سند رسمی مالکیت در دست داشته باشید. وکیل خلع‌ید باید با استفاده از ادله و مدارک مورد نیاز، در اقامه دعوا و به دست آوردن حق مالکیت شما، کمک کند و این فرآیند ممکن است نیازمند تحقیقات و تدقیق‌های دقیق باشد. به همین دلیل، انتخاب یک وکیل متخصص و ماهر در این حوزه بسیار مهم است تا بهترین نتیجه ممکن را در دعوای خلع‌ید خود به‌دست آورید.
بیشتر بخوانید:
اجرت المثل ایام تصرف
مالک ملک تصرف شده و یا همان خواهان علاوه بر درخواست خلع ید از ملک خود می‌تواند خواستار اجرت المثل ایام تصرف نیز شود. بدین معنا که مالک ملک غصب شده می‌تواند برای مدتی که ملک در تصرف غاصب بوده است، از دادگاه درخواست محاسبه اجرت المثل نماید و حکم آن را دریافت نماید. اجرت المثل ایام تصرف به معنای مقدار مال قابل محاسبه ای است که مالک می‌توانسته در زمان تصرف از فعالیت در ملک خود و یا توافقات بر سر ملک خود به دست آورد. برای دریافت اطلاعات بیشتر در این خصوص می‌توانید از وکیل حقوقی در تهران ما مشورت بخواهید.
گروه حقوقی دادارمنش برای آسان شدن کار شما عزیزان در زمینه دعاوی خلع ید و… مشاوره حقوقی حضوری و مشاوره حقوقی غیرحضوری ارائه می‌کند. شما این امکان را دارید از وکلای ملکی پایه یک دادگستری ما که تخصص و تجربه فراوانی در زمینه دعاوی ملکی دارند، مشاوره حقوقی دریافت کنید و با کمک آنها تمام مشکلان خود در زمینه دعاوی ملکی را حل و فصل کنید.