ملک مشاع ملکی است که دو یا چند نفر به صورت اشتراکی مالک آن هستند. هر یک از مالکین در رابطه با ملک دارای حقوقی است که بایستی از سوی دیگر شرکا محترم شمرده شود. اجاره ملک مشاع بدون اجازه شریک یکی از مصادیق بی توجهی به حق شریک یا شرکای دیگر در انعقاد قرارداد اجاره با مستاجر است. به دلیل حقی که هر یک از مالکین بر مال دارد، اجاره ملک مشاع بدون اجازه شریک در مواد قانون مدنی و دیگر قوانین عملی خلاف قانون بیان شده است. مالکیت مشاع در نتیجه عوامل قهری مانند ارث، یا مهریه به وجود می آید و برای حفظ حقوق اشخاص در چنین شرایطی انعقاد عقودی مانند اجاره با رعایت ضوابط خاصی امکان پذیر شده است. در ادامه به بررسی حدود قانونی مالکین در ملک مشاع و مواد قانونی مرتبط با اجازه ملک مشاع بدون اجازه شریک خواهیم پرداخت.
تصرفات حقوقی در ملک مشاع
مطابق با ماده 575 قانون مدنی هر یک از مالکین ملک مشاع تا میزان سهم خود قادر به استفاده آزادانه از مال هستند. لیکن این استفاده نباید در حق دیگر شریک یا شرکا اختلال ایجاد نماید. ایجاد چنین اختلالی از سوی یکی از شرکا به دیگران حق طرح شکایت و پیگیری قانونی را می دهد. تصرفات حقوقی در ملک مشاع می تواند در قالب اجاره، رهن، فروش و غیره صورت گیرد. در تمامی این موارد هر یک از مالکین تا حد قانونی خود قادر به تصرفات در ملک هستند، لیکن در صورتی که از حدود خود تجاوز نمایند، طبق ماده 581 قانون مدنی معامله فضولی و غیر نافذ است. ماده مذکور به فضولی بودن تصرفات خارج از اختیار و اجازه یکی از شرکا در مبحث شرکا پرداخته است. حال به این سوال می پردازیم که چه شرایطی باید رعایت شود تا از وقوع اجاره ملک مشاع بدون اجازه شریک جلوگیری شود؟ مقررات اجاره صحیح ملک مشاع به چه صورتی است؟
ملک مشاع به ملکی گفته می شود که دارای دو یا چند مالک باشد. حال اگر یکی از شرکا مانع از استفاده دیگری از حق خود در ملک مشاع شود، تحت عنوان جرم ممانعت از حق در ملک مشاع قابلیت پیگیری دارد . در ادامه به بررسی معنی و مفهوم حق ارتفاق و انتفاع و ارتباط آن ها با جرم ممانعت از حق در ملک مشاع خواهیم پرداخت.
اجاره ملک مشاع
برای اجاره ملک مشاع هر یک از مالکین بایستی ضوابط و شرایط قانونی را رعایت نماید. اولین مسئله قابل توجه برای جلوگیری از ارتکاب اجاره ملک مشاع بدون اجازه شریک، کسب رضایت تمامی شرکا است. اجاره عقدی است که در آن مستاجر مالک منافع ملک مورد اجاره می شود. به مالک ملک،موجر، شخصی که مال را اجاره می نماید مستاجر و مال مورد اجاره را عین مستاجر می نامند. در اجاره مال مشاع شرکا بایستی نسبت به مسئله مطلع و راضی باشند. ماده 475 قانون مدنی اجاره مال مشاع را امری جائز دانسته ولی تسلیم و تحویل مال اجاره را منوط به کسب اذن و اجازه شریک دانسته است. در غیر اینصورت شریک یا شرکای دیگر می توانند از موجری که بدون اجازه عقد اجاره را منعقده کرده، شکایت نمایند. آیا اجاره مال مشاع در هیچ شرایطی قابل قبول نیست؟ در ادامه به این سوال پاسخ خواهیم داد
اجاره مال مشاع چه حکمی دارد؟
ماده 475 قانون مدنی اجاره مال مشاع را امری جائز دانسته ولی تسلیم و تحویل مال اجاره را منوط به کسب اذن و اجازه شریک دانسته است. در غیر اینصورت شریک یا شرکای دیگر می توانند از موجری که بدون اجازه عقد اجاره را منعقده کرده، شکایت نمایند. به بیان دیگر اجاره مال مشاع بدون کسب اجازه از نظر قانونی بدون اشکال است، لیکن مرحله بعد از انعقاد عقد اجاره تحویل مال به مستاجر است که در این صورت بایستی با کسب اجازه از دیگر شرکا صورت گیرد و صحت عقد اجاره منوط به تنفید و تایید دیگر شرکا است، در غیر اینصورت می توانیم عبارت اجاره ملک مشاع بدون اجازه شریک را درباره این عمل به کار ببریم.
مستند به ماده 167 قانون آیین دادرسی مدنی، چنانچه مال غیر منقولی به صورت اشتراکی در تصرف چند نفر بوده و از آن استفاده می کرده اند، و برخی از شرکا مانع از استفاده یا تصرف دیگری شده باشد، این عمل در حکم تصرف عدوانی یا مزاحمت یا ممانعت از حق محسوب می شود. در اجاره ملک مشاع بدون اجازه شریک نیز استفاده یا تصرف دیگر شرکا دچار اختلال شده است