وکالت فروش ملک، عقدی است که به موجب آن صاحب ملک به شخص دیگر اختیار تام می دهد تا به نمایندگی از او ملک را بفروشد. موارد مهمی از جمله حدود اختیارات وکیل ملکی در فروش ملک، مدت اعتبار وکالت فروش ملک و… وجود داشته که در این مقاله قصد داریم به طور جامع مورد بررسی قرار دهیم. همانطور که میدانید خرید و فروش ملک، یکی از مهمترین معاملاتی است که در زندگی افراد صورت می‌گیرد. در بسیاری از موارد، افراد سودجو قصد دارند تا به سادگی دارایی یک فرد را تصاحب نمایند. جهت جلوگیری از این کلاهبرداری نیاز است که وکالتنامه با حضور هر دو طرف و در دفتر اسناد رسمی ثبت شود. حتما در این رابطه نیاز است که با یک وکیل مجرب، مشاوره حقوقی داشته باشید.
معنای وکالت در خرید و فروش ملک چیست؟
وکالت فروش ملک در اصطلاح حقوقی به معنای اجازه و اختیاری است که فردی به شخص دیگر می‌دهد تا جهت فروش دارایی او اقدام نماید. این نوع وکالت در قانون مدنی به معنای آن است که مالک واقعی ملک (موکل) اجازه می‌دهد تا شخص دیگری (وکیل) به نمایندگی از او در فرآیند فروش ملک عمل نماید. اختیاراتی همچون بازدید ملک، مذاکره با خریداران محتمل و انجام مراحل مورد نیاز برای انتقال مالکیت بر عهده وکیل یعنی طرف دوم قرارداد می باشد. برای فروش باید نکات مهم در قرارداد فروش ملک را رعایت کنید.
دلایل اعطای وکالت فروش ملک
اعطای وکالت فروش ملک، یکی از بهترین روش ها جهت تسهیل فرایند حقوقی است. به طور کلی، دلایل متعددی وجود داشته که مالک جهت اعطای فروش ملک خود به وکیل پایه یک دادگستری اقدام می کند.
- در بعضی موارد، فروشنده ممکن است قبل از دریافت سند تفکیکی ملک، بخشی از واحدها را بفروشد. در چنین شرایطی، خریدار نمی‌تواند سند را به نام خود در اسناد رسمی ثبت کند و باید جهت اعطای وکالت فروش به فرد دیگر اقدام نماید.
- در صورتی که ملک در گرو بانک واقع شده باشد، فروشنده اجازه انتقال سند به نام خریدار را ندارد. در این موارد، استفاده از وکالت فروش به خریدار اجازه می‌دهد که پس از تسویه کامل وام، سند را به نام خود دریافت نماید.
- استفاده از وکالت فروش می‌تواند فرآیند انتقال سند را تسهیل نماید. اعطای وکالت فروش ملک به وکیل می تواند زمان و هزینه‌های مربوط به انتقال سند را کاهش دهد.
با این حال، باید در نظر داشته باشید که برای هر معامله ملکی، مشاوره حقوقی با وکیل مجرب دارای اهمیت ویژه ای است.
وکالت فروش ملک چه شرایطی دارد؟
وکالت فروش ملک، یک قرارداد حقوقی است که فروشنده به خریدار اجازه می‌دهد تا در دفتر ثبت اسناد رسمی سند را به نام خود ثبت کرده و به او اجازه فروش ملک را بدهد. تنظیم وکالت فروش ملک، شرایط خاصی داشته و ممکن است در هر قرارداد، موارد خاصی لحاظ شود. اما برخی از شرایط رایج در وکالت فروش ملک عبارتند از:
- اسامی و مشخصات خریدار و فروشنده
- توصیف دقیق ملک مورد معامله مانند محل، مساحت، مشخصات ثبتی و …
- قیمت پایه تعیین شده برای فروش توسط مالک
- مبلغ کمیسیون یا دستمزد وکیل
- تعهدات طرفین
- شرایط فسخ قرارداد
- مدت زمان اعتبار وکالت (بین یک تا سه ماه)
- شرایط خاص فروش از جمله نحوه پرداخت قیمت و…
مهم است که قبل از امضای هر قرارداد ملکی، جهت مشاوره حقوقی به یک وکیل متخصص در این زمینه مراجعه نمایید.
نحوه اعطای وکالت نامه فروش ملک
اعطای وکالت نامه فروش ملک، یکی از بهترین راهکارها جهت کاهش کاغذ بازی های اداری و دفتری می باشد. در این رابطه، دو طرف (موکل و وکیل) می توانند قرارداد وکالت فروش ملک را در دفتر ثبت اسناد رسمی تهیه و تنظیم نمایند. این نوع وکالت‌نامه‌ها که به طور رسمی در دفتر ثبت اسناد، تنظیم می شوند از اعتبار قانونی بالاتری برخوردار هستند.
طرفین وکالتنامه فروش ملک
طرفین وکالتنامه فروش ملک که باید مشخصات آنها در قرارداد ذکر شود، عبارتند از:
- موکل یا فروشنده: فروشنده، صاحب ملک است که قصد دارد ملک را به فروش برساند.
- وکیل یا نماینده فروشنده: وکیل به نمایندگی از فروشنده وظیفه دارد تا معامله فروش ملک را انجام دهد.
حدود اختیارات وکیل در فروش ملک
حد و اختیارات وکیل جهت فروش ملک در مفاد قرارداد به طور کامل مشخص شده است. اختیارات وکالت فروش ملک به این معنا است که موکل به وکیل خود اجازه تام می دهد تا در رابطه با موضوع تصمیم گیری نماید. امکان دارد در متن قرارداد به طور مطلق یا نسبی، اجازه فروش ملک توسط فروشنده به وکیل اعطا شده باشد. البته در این زمینه حتما باید با افراد متخصص در این زمینه، مشاوره حقوقی تلفنی داشته باشید.
آیا دادن وکالت در فروش ملک مانع دخالت خود موکل در فروش است؟
طبق ماده ۶۸۳ قانون مدنی ایران، اگر دادن وکالت فروش ملک به وکیل به صورت بلاعزل باشد و در متن قرارداد به عدم اختیار عمل موکل اشاره شده باشد، موکل فقط در یک محدوده قانونی خاص، توانایی دخالت در موضوع وکالت را خواهد داشت.
معایب خرید و فروش ملک با وکالت نامه
اگرچه خرید و فروش ملک با وکالت نامه، مزایایی دارد، اما دارای معایبی هم می باشد که از جمله آنها می توان به موارد زیر اشاره نمود:
- طبق مقررات قانونی، وجود وکالتنامه مانعی برای عملکرد صاحب ملک جهت فروش ایجاد نمی‌کند. بدین معنا که مالک می‌تواند هر زمان که بخواهد و بدون نیاز به اجازه وکیل به طور مستقیم ملک خود را به خریدار دیگری فروخته و مالکیت آن را به او واگذار کند.
- معمولا وکالتنامه‌های فروش ملک برای مدت زمان محدودی صادر می‌شوند تا اختیارات وکیل منحصر به زمان مشخصی باشد.
- طبق قانون، در صورت بروز حوادثی نظیر فوت یا جنون یکی از طرفین قرارداد، وکالتنامه اعتبار قانونی خود را از دست می دهد.
فروش وکالت ملک در رهن بانک
در فروش وکالتی ملکی که در رهن بانک است، ممکن است مالک برای تسهیل در روند معامله، وکالتنامه‌ای به خریدار اعطا نماید که طبق آن:
- وکالت به خریدار داده می‌شود تا در صورت پرداخت باقی‌مانده اقساط رهن تا تاریخ مقرر، مستقیما سند مالکیت ملک را از بانک دریافت کند.
- خریدار (وکیل) مجاز خواهد بود بدون نیاز به حضور موکل (فروشنده) در بانک پس از خاتمه اقساط، مالکیت مسکن را به اسم خود ثبت کند.
البته برای صدور این وکالتنامه، رضایت مکتوب بانک نیز الزامی است تا معامله با موافقت طرف سوم (بانک) انجام گیرد. در این زمینه توصیه می کنیم که حتما یک مشاوره حقوقی با فرد متخصص در این زمینه داشته باشید.
اختیار وکیل در قبض ثمن
طبق ماده 665 قانون مدنی ایران، اختیار وکیل در قبض ثمن خرید و فروش ملک به شرح زیر است:
- وکیل مجاز است ثمن معامله را دریافت کند، اما باید مبلغ قبض شده را در اختیار موکل (مالک ملک) قرار دهد.
- در صورتی که وکیل ثمن را صرف کار خود کند و به موکل تحویل ندهد، مسئول خواهد بود.
- اگر وکیل در انجام وظایفش کوتاهی نماید و موجب تاخیر در پرداخت به موکل شود، علاوه بر مبلغ اصلی باید خسارت هم بپردازد.
وکالت فروش ملک پس از فوت
در صورت فوت موکل (مالک ملک) پس از صدور وکالتنامه، وضعیت به شرح زیر خواهد بود:
- اگر فروش به طور کامل انجام نشده باشد، وکالت باطل می‌شود.
- حق تصرف در ملک به وارثین و یا اجرا کننده وصیت‌نامه منتقل می‌شود.
- اگر فروش تنها در مرحله مذاکره باشد، وکیل نمی‌تواند بدون مجوز وارثین قرارداد را امضا کند، اما اگر قرارداد فروش امضا و ثبت شده باشد، وارثین مکلف به تکمیل معامله هستند. در غیر این صورت وکیل می‌تواند برای خسارت، وارثین را مسئول این قضیه بداند.
بنابراین فوت موکل تاثیر مستقیم بر وضعیت فروش ملک و ابطال وکالتنامه دارد.
شرط ادامه و بقای وکالت پس از فوت
درباره افزودن شرط در متن وکالت فروش ملک در صورت فوت موکل، نظرات متفاوتی وجود دارد. برخی اعتقاد دارند که موکل این حق را دارد تا این شرط را در وکالتنامه قید کند. آنها معتقدند که وکالت بعد از فوت موکل، همچنان دارای اعتبار است و به مانند وکالت رهن در نظر گرفته می‌شود. این مورد می تواند حق قانونی برای وکیل ایجاد نماید.
از سوی دیگر، برخی از افراد معتقدند که شرایط مربوط به فسخ عقد باید مطابق قواعد آمره باشد. طبق این دیدگاه، وکالت بلاعزل در صورت فوت موکل بطور کامل بی‌اعتبار خواهد شد و وکیل دیگر نمی‌تواند به عنوان نماینده قانونی فعالیت کند. در این رابطه بهتر است با یک وکیل مجرب و کاربلد، مشاوره حقوقی داشته باشید.
تنظیم وکالت فروش ملک پس از فوت
در مورد تنظیم وکالت فروش ملک پس از فوت باید عبارت “وکیل در حیات و وصی در ممات” را در متن به کار برد. با این روش، شخص موکل به طور دقیق تعیین می‌کند که چه کسی باید پس از فوت او نقش وکالت را برعهده بگیرد. این روش می‌تواند به عنوان یک راهکار مناسب برای جلوگیری از ابهامات و اختلافات در آینده مورد استفاده قرار گیرد.
موارد استثنا در فسخ وکالت
در رابطه با وکالت فروش ملک، شرایط خاصی وجود داشته که ممکن است امکان فسخ قرارداد را فراهم نماید. از جمله مهمترین موارد استثنا در فسخ وکالت می توان به موارد زیر اشاره نمود:
- در برخی موارد، وکالت ممکن است با محدودیت زمانی تنظیم شود و فسخ وکالت تا پایان آن مدت، امکان‌پذیر نباشد.
- در متن قرارداد، طرفین ممکن است توافق کنند که فسخ وکالت تنها با رعایت شرایط خاص امکان‌پذیر است.
- وکالت فروش ملک ممکن است برای اموری که طبق قوانین یا مقررات مربوطه غیرقابل انتقال هستند، صادر شود. در این صورت، فسخ وکالت برای این امور غیرممکن است.
- متن وکالت نامه به منظور حفظ منافع و حقوق موکل تنظیم شود. در برخی شرایط، اگر ضرورتی برای فسخ وکالت وجود نداشته باشد، نمی توان جهت ابطال آن کاری انجام داد.
یک سری موارد استثنا در فسخ وکالت وجود داشته که ممکن است بسته به قوانین و مقررات حقوقی، متفاوت باشد. بنابراین، بهتر است در هنگام تنظیم وکالت و در صورت نیاز به فسخ آن با یک وکیل مجرب، مشاوره حقوقی داشته باشید.
نکات مهم در وکالتنامه برای فروش ملک
قبل از انجام هرگونه معامله با وکالتنامه، ضروری است تمامی جزئیات را به دقت بررسی کنید. مشخصات طرفین و تمام جزئیات موضوع معامله باید با دقت کامل در وکالتنامه مشخص شوند. محدودیت‌های زمانی یا اختیارات وکیل به طور صریح و روشن در متن وکالتنامه تعریف شود تا در آینده ابهاماتی را ایجاد نکند. وکالتنامه باید در دفتر اسناد رسمی تنظیم و امضا شود تا اعتبار قانونی پیدا کند. در صورت لزوم با یک فرد متخصص در این رابطه مشاوره حقوقی داشته باشید.
مدارک لازم برای وکالت فروش ملک چه مواردی هستند؟
از جمله مدارک لازم برای وکالت فروش ملک که باید در دفتر اسناد رسمی به همراه خود داشته باشید، عبارتند از:
- شناسنامه و کارت ملی مالک
- سند مالکیت ملک
- قولنامه انتقال مالکیت
- مدارک مربوط به استعلام ملک از اداره ثبت
- کپی شناسنامه و اصل کارت ملی وکیل
پرداخت حق الوکاله وکیل در وکالت فروش ملک
حق الوکاله وکیل در وکالت فروش ملک بر اساس درصد مشخصی از ارزش معامله ملک تعیین می‌شود. درصد متعارف برای حق الوکاله وکیل در فروش ملک ممکن است بسته به شرایط مورد نظر متغیر باشد. قبل از امضای قرارداد وکالت، بهتر است با وکیل خود در مورد حق الوکاله صحبت کرده و در رابطه با هزینه ها به یک توافق کلی برسید. به هر حال مهم است که قبل از امضای هر توافقی، نکات مهم را با دقت بررسی کرده و در صورت لزوم با یک وکیل دیگر، مشاوره حقوقی داشته باشید.
نمونه وکالت فروش ملک
جهت کسب اطلاعات بیشتر میتوانید متن کامل سند وکالت فروش ملک را در اینترنت جستجو کرده تا اطلاعات جامعی در رابطه با مفاد قرارداد کسب نمایید. البته بهترین کار این است که قبل از انجام فعالیت های حقوقی با یک وکیل مجرب و کاربلد، مشورت نموده تا بتوانید تصمیم مناسبی را اتخاذ کنید.
با استفاده از خدمات وکیل مجرب و کاربلد می توانید فرایندهای قانونی و اداری را در رابطه با موضوعات حقوقی به راحتی طی نمایید. وکیل به عنوان نماینده قانونی در فرایند وکالت فروش ملک، می تواند به حفاظت از منافع موکل خود، رفع ابهامات و حل اختلافات حقوقی کمک نماید. نکته مهمی که باید در این رابطه دانست، استفاده از خدمات یک وکیل متخصص در امور ملکی می باشد تا بتوان فرایندهای قانونی و اداری را آسان تر طی نمود.
با استفاده از خدمات وکیل مجرب و کاربلد می توانید فرایندهای قانونی و اداری را در رابطه با موضوعات حقوقی به راحتی طی نمایید. وکیل به عنوان نماینده قانونی در فرایند وکالت فروش ملک، می تواند به حفاظت از منافع موکل خود، رفع ابهامات و حل اختلافات حقوقی کمک نماید. نکته مهمی که باید در این رابطه دانست، استفاده از خدمات یک وکیل متخصص در امور ملکی می باشد تا بتوان فرایندهای قانونی و اداری را آسان تر طی نمود.
گروه حقوقی دادارمنش متشکل از تیم وکلای دادگستری مجرب در زمینه دعاوی خانواده آماده ارائه خدمات حقوقی به مراجعین محترم می‌باشد. برای دریافت مشاوره حقوقی از کارشناسان حقوقی یا اعطای وکالت به وکیل پایه یک، با ما تماس حاصل فرمایید.