آگاهی از نکات حقوقی خرید ملک و فروش آن هم برای خریدار و هم برای فروشنده نیاز است. هر دو لازم است پیش از هر اقدامی با این حقوق و قوانین آشنا شوند. مهم نیست که ملک فروشنده در کجا است و چه ویژگی های دارد، مطلب پر اهمیت این است که با شناخت حق و حقوق خود بهترین معامله را داشته باشد. خرید ملک یک فرآیند بسیار دشوار است. از زمانی که فردی قصد دارد برای خرید یک ملک اقدام کند تا زمانی که ملک مورد نظرش را پیدا کند، مراحل زیادی پشت سر گذاشته می شود. همراهی یک فرد متخصص مانند یک وکیل ملکی خبره که با قوانین آشنایی کامل دارد می تواند بسیار کمک کننده باشد و در موارد بسیاری مانع از خسارت های جبران ناپذیر شود.
فروش ملک بر اساس یک قرارداد
در نظر داشتن نکات حقوقی خرید ملک بر طبق یک قرارداد قانونی می تواند ریسک پذیری را بسیار پایین تر بیاورد. این قوانین با همه کاستی ها و نواقصی که دارند می توانند در زمان بروز مشکلات بین طرفین به عنوان یک راه حل مورد استفاده قرار گیرند. وکیل و یک فرد متخصص آشنا به قوانین به خوبی لزوم این مسئله را درک می کند. تنظیم و نگارش قرارداد بر اساس قوانین حقوقی آنقدر اهمیت دارد که خارج از حوزه تخصص مشاوران املاک باشد. تنها یک فرد حرفه ای و آشنای کامل به قوانین است که می تواند در این زمینه نظر بدهد و تصمیم گیری کند.
وقتی قرارداد ملک بر اساس اصول و قوانین نوشته شده باشد، در آینده نیازی به مراجعه به دادگاه و محاکم نخواهد بود و به طور تمام و کمال همه موارد قانونی رعایت خواهد شد و حتی در صورت نیاز به مراجعه هم حقوق طرفین هرگز نادیده گرفته نخواهد شد. در صورت لحاظ نکردن نکات حقوقی خرید ملک در تنظیم قرارداد و مبهم بودن آن تضمینی وجود ندارد که در آینده طرفین در زمان بروز مشکل بتوانند به حق و حقوق قانونی خود دست پیدا کنند.
نکات حقوقی در مورد فروش ملک
یکی از مهم ترین نکات حقوقی خرید ملک شناخت فروشنده و احراز هویت او است. بر طبق قانون لازم است که فروشنده از نظر قانون مالک ملک باشد یا از فروشنده وکالت نامه داشته باشد. در صورتی که ملک برای چند نفر باشد، در زمان فروش همه مالکان باید در جریان فروش باشند و یک نفر می تواند از همه آنها وکالت نامه رسمی داشته باشد. برای احزار هویت فروشنده و روند حقوقی خرید ملک لازم است که با وکیل دادگستری در ارتباط باشید.
یکی دیگر از نکات مهم حقوقی در زمان خرید ملک داشتن سند رسمی است. در مواقعی که یک زمین بزرگ به قطعات کوچک تر تقسیم شده باشد، آنها به شکل قول نامه ای به فروش می رسند. درباره این زمین ها باید مراقب کلاه بردارانی بود که یک زمین را با چند نفر معامله می کنند. در صورت انتقال سند ملک بدون سند و بروز مشکلات بین فروشنده و خریدار مراجعه به مراجع قضایی کار دشوارتر می شود.
آزاد بودن ملک یکی دیگر از نکات حقوقی املاک است. ملک خریداری شده نباید در رهن یا وثیقه شخص یا سازمانی باشد. خریدار باید قبل از انجام اقدام های اساسی از محل ملک بازدید کند. قراردادی که برای فروش تنظیم می شود می تواند به شکل رسمی یا عادی باشد. مبایعه نامه نوشته شده در دفاتر املاک از نظر قانونی ارزش بیشتری از مبایعه نامه معمولی ندارد.
سنددار بودن ملک
یکی از مهم ترین نکات حقوقی خرید ملک سنددار بودن آن است. سند یک برگه است که با استناد به آن مالکیت قابل اثبات و معتبر است. کسی که زبانی خود را مالک یک ملک یا چیزی بداند و سند و برگه ای برای ثابت کردن حرفش نداشته باشد، نمی تواند کاری از پیش ببرد. تنها با در دست داشتن این برگ قانونی است که مالکیت قابل اثبات می شود. ملکی که سند نداشته باشد، خریدار باید با عواقب این کار به خوبی آشنا باشد و ریسک زیادی را متحمل شود. در مواردی حتی ممکن است خسارت هایی به او وارد شود که قابل جبران نباشند.
سندها به دو شکل رسمی و عادی هستند. اسناد رسمی هم به سه شکل هستند: اسناد تنظیم شده در اداره ثبت اسناد و املاک، اسناد تنظیم شده در دفاتر اسناد رسمی و اسنادی که با حضور مأموران رسمی صلاحیت دار تنظیم می شوند. می توان با استعلام از مراکز معتبر از سند دار بودن ملک اطمینان حاصل کرد. الزام به تنظیم سند رسمی باید با در نظر گرفتن نوع آن و با توجه به نکات حقوقی خرید ملک باشد.
آزاد بودن ملک
یکی دیگر از نکات حقوقی خرید ملک که در بالا به آن اشاره شد آزاد بودن ملک است. به این معنی که ملک مورد نظر نباید در رهن یا وثیقه باشد. یعنی ملکی که برای یک وام یا آزاد شدن یک زندانی به عنوان وثیقه گذاشته شده باشد، قابل خرید و فروش نیست. انتقال مالکیت فقط در صورت رضایت رهن گیرنده یا وثیقه گیرنده امکان پذیر می شود. کمک از مشاوره حقوقی و مشاوره گرفتن از او در این مورد می تواند جلوی مشکلات احتمالی در آینده را بگیرد.
بازدید از ملک
از دیگر نکات حقوقی خرید ملک که به آن اشاره شد بازدید از ملک پیش از هر اقدامی است. کاری بسیار دور از عقل و منطق است که یک خریدار بدون دیدن یک ملک برای خریدن آن اقدام کند و هزینه بپردازد. علاوه بر این که خریدار باید اظهارات فروشنده را با ملکی که مشاهده می کند مطابقت دهد، لازم است مواردی را نیز از نظر بگذراند. مثل این که باید راه های معارض، املاک دارای دید و راه های دسترسی را در زمان بازدید بررسی کند. نکاتی که در قرارداد ذکر می شود باید بعد از بررسی موقعیت راهی مشاعی به ملک، بررسی پارکینگ، پشت بام و حیاط آن باشد.
مبایعه نامه عادی یا رسمی
از نکات حقوقی خرید ملک که نباید از دور بماند مبایعه نامه است. مبایعه نامه سندی معمولی محسوب می شود. سند رسمی به سندی گفته می شود که در دفتر اسناد رسمی تهیه شود و مأموران رسمی و با صلاحیت آن را تنظیم کرده باشند. تنها سندی را می توان رسمی اعلام کرد که در دفترخانه نوشته شده و به امضا رسیده باشد. مبایعه نامه شامل اسناد رسمی نیست. فرد می تواند اما با در دست داشتن آن به دادگاه مراجعه کند و از طرف معامله مطابق با مواردی که در مبایعه نامه ذکر شده است بخواهد که به تعهداتش عمل کند. به هیچ وجه نمی توان منکر اعتبار قانونی آن شد، چه در حضور شهود یا بدون حضور آنها امضا شده باشد و چه روی فرم اتحادیه تنظیم شده باشد و چه روی برگه عادی، از اعتبار آن کاسته نخواهد شد.
بررسی چند نمونه از نکات حقوقی خرید و فروش املاک
از نکات حقوقی فروش ملک و خرید آن می توان به موارد زیر اشاره کرد:
- ملک از نظر وقفی بودن باید بررسی شود.
- ارثی بودن ملک موضوع بسیار مهمی تلقی می شود.
- طرح های عمرانی شهر باید مورد بررسی قرار گیرند.
- آخرین وضعیت ملک باید به طور واضح مشخص باشد.
- یکی از راه های کسب اطلاعات درباره ملک پرس و جو از ساکنان محله است.
اطمینان از مالکیت فروشنده بر ملک
در نکات حقوقی خرید ملک اطمینان از مالکیت فروشنده نیز اهمیت دارد. یکی از مهم ترین کارهایی که می توان در این زمینه انجام داد، استعلام سند است. این کار می تواند به خریدار اطمینان دهد که فروشنده ملک صاحب آن است یا خیر. در صورتی که ملک چند مالک داشته باشد، در زمان استعلام به خریدار اعلام خواهد شد. ضمن این که شرایط ثبتی ملک نیز به طور کامل مشخص می شود. حتی ملکی که دارای وام یا شرایط حقوقی خاص باشد در استعلام سند به خریدار اعلام می شود.
نکات حقوقی خرید ملک در متن مورد بررسی قرار گرفتند. اصول آزاد بودن ملک، سنددار بودن آن و توجه به بازدید از ملک توضیح داده شدند. درباره مبایعه نامه و رسمی نبودن و اما قانونی بودن آن توضیحات لازم آورده شده است. مهم ترین نکته نیز همراهی یک وکیل و مشاور حقوقی در کنار خریدار و فروشنده است که موجب می شود از مشکلات احتمالی آینده جلوگیری شود.
گروه حقوقی دادارمنش متشکل از تیم وکلای دادگستری مجرب در زمینه دعاوی ملکی آماده ارائه خدمات حقوقی به مراجعین محترم می‌باشد. برای دریافت مشاوره حقوقی یا وکیل تلفنی از کارشناسان حقوقی یا اعطای وکالت به وکیل پایه یک دادگستری، با ما تماس حاصل فرمایید.
سؤالات متداول
۱- آیا در زمان معامله ملک با فرد مسن لازم است که رضایت فرزندان او گرفته شود؟
یکی از نکات حقوقی خرید ملک این است که هر فرد عاقل و بالغی می تواند طرف معامله باشد. به این ترتیب، فرد مسنی که از نظر عقل و اراده مشکلی نداشته باشد، نیازی به رضایت فرزندانش ندارد. مگر این که او دچار بیماری هایی مثل آلزایمر، جنون یا فراموشی باشد. در صورتی که ورثه افراد مسن بیمار متوجه معامله شوند می توانند تنها با ارائه مدارک قانونی جلوی معامله را بگیرند.
۲- آیا می توان پیش از معامله ملک از مشاوره حقوقی کمک گرفت؟ یا فقط بعد از دعوا می توان وکیل گرفت؟
اشخاص در نقش خریدار یا فروشنده می توانند پیش از هر معامله یا اقدام قانونی و مالی از افراد متخصص و وکلای فعال در این حوزه کمک بگیرند. هزینه ای که برای مشاوره پرداخت می شود بسیار کمتر از هزینه ای است که برای حل اختلاف و مشکل حقوقی باید پرداخت شود. می توان قبل از خرید و فروش از همراهی افراد متخصص در همه مراحل سود برد.