اعطای وکالت فروش بدون مبایعه نامه یک راهکار حقوقی برای خرید و فروش ملک، خودرو و سایر اموال منقول و غیر منقول می باشد. عقد وکالت طبق ماده 656 قانون مدنی عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین، طرف دیگر را برای مبادرت نمودن در امری نایب و نماینده خود می کند. به عنوان نمونه در وکالتنامه فروش، وکیل پایه یک از جانب موکل این اختیار را کسب می کند که مطابق با شرایط مندرج در وکالتنامه، مالی که متعلق به موکل است را بفروشد.
خریدار و فروشنده برای معامله اموال ارزشمندی چون زمین، خودرو … معمولاً «مبایعه نامه» ای امضا می کنند. مبایعه نامه یا قرارداد فروش فرم خاصی است که در دفاتر مشاور املاک موجود است و مشخصات طرفین و مورد معامله و تعهدات هر یک، در آن ذکر می شود. با این وجود از نظر قانونی برای تحقق بیع یا همان خرید و فروش لزوماً نیازی به مراجعه به دفاتر مشاور املاک و انعقاد مبایعه نامه نیست. گاه ممکن است طرفین قرارداد بدون آنکه به صورت کتبی قولنامه بنویسند و آن را امضا کنند، عقد بیع یا خرید و فروش را به صورت شفاهی میان خود منعقد سازند.
اعطای وکالت فروش بدون مبایعه نامه به معنای فروش مال نیست. بلکه همانطور که اشاره شد به معنای سپردن اختیار فروش مال به شخص وکیل، مطابق با شرایط خاصی است. در این نوشتار شیوه اعطای وکالت فروش بدون مبایعه نامه و ضمانت اجرای آن در حقوق ایران را مورد بررسی قرار می دهیم.
وکالت فروش بدون مبایعه نامه چه کاربردی دارد؟
مالک یک مال به دلایل گوناگونی ممکن است نسبت به اعطای وکالت فروش ملک بدون مبایعه نامه، مبادرت نماید. طبق ماده 656 قانون مدنی شخصی را که مالک، وکالت در فروش را به وی اعطا می کند وکیل می نامیم. اغلب مردم اشخاص مورد اعتماد و نزدیکان خود را به عنوان وکیل انتخاب می کنند. با این وجود در بسیاری از موارد، وجود یک رابطه اقتصادی منشا اعطای وکالت فروش است. مثلاً ممکن است یک بدهکار برای این که از طلبکار خود مهلت بگیرد، وکالت فروش خانه خود را به وی بسپارد. یا ممکن است وکالت در فروش خانه را به فرزند خود بسپارد تا آن را به قیمت دلخواه بفروشد. در ادامه به برخی از مهمترین موضوعات حقوقی مرتبط با وکالت در فروش اشاره خواهیم داشت:
- مهمترین موضوع در مورد وکالت در فروش این است که اگر وکیل مال مورد وکالت را بفروشد، همچنان فروشنده موکل یا مالک است. به عبارت دیگر معامله ای که توسط وکیل منعقد می شود به نام و اعتبار موکل یا مالک اصلی مال صورت می گیرد. در نتیجه وکیل در فروش می بایست بهای معامله را به موکل یا فروشنده اصلی باز پس دهد.
- وکالت یک عقد موقت است. در صورت فوت هر یک از طرفین عقد وکالت منفسخ می شود. همچنین چنانچه مدت مندرج در وکالتنامه منقضی شود، وکیل دیگر نمی تواند به نمایندگی از مالک، مال مورد وکالت را بفروشد.
- اعطای وکالت در یک موضوع مثل فروش، به معنای این نیست که شخص مالک امکان انجام آن کار را از خود سلب می کند. بنابراین در مواردی که وکالت در فروش اعطا می شود، مالک می تواند خود به صورت مستقل نسبت به فروش مال اقدام نماید.
شیوه و مراحل اعطای وکالت فروش بدون مبایعه نامه
برای تنظیم وکالت فروش خودرو بدون مبایعه نامه، موکل و وکیل به یکی از دفاتر ثبت اسناد رسمی مراجعه نمایند. دفاتر ثبت اسناد رسمی در ازای تنظیم وکالتنامه، مبلغی تحت عنوان حق الثبت دریافت می کنند. در سال 1402 هزینه تنظیم و صدور وکالتنامه حدود 150 هزار تومان است. فرم وکالتنامه به صورت برخط در سامانه دفاتر ثبت اسناد موجود است. با این وجود موکل و وکیل می توانند نسبت به تعیین حدود و ثغور تعهدات و تکالیف هر یک تعیین تکلیف نمایند. برای مثال ممکن است در ضمن وکالتنامه اینگونه مقرر شود که وکیل، حق ندارد ملک مورد وکالت را به قیمتی کمتر از 5 میلیارد تومان بفروشد.
چنانچه وکیل از حدود تعهدات مندرج در وکالتنامه خارج شود، عقدی که انعقاد می کند، عقد فضولی و غیر نافذ است. در واقع وکیل قرارداد تنها در حدود مندرج در وکالتنامه می تواند مورد معامله را بفروشد. طبق اصل آزادی قراردادها مندرج در ماده 10 قانون مدنی طرفین می توانند هرگونه تعهدی را در ضمن وکالتنامه ایجاد کنند. مثلاً ممکن است در وکالتنامه قید شود که وکیل حق فروش ملک به شخص خاصی را ندارد. همانطور که اشاره شد وکالتنامه های رسمی به صورت موقت و معمولاً برای مدت شش ماه تنظیم می شوند. البته طرفین می توانند این مدت را تمدید کنند یا افزایش دهند.
وکالت از جمله عقود جایز به شمار می رود، یعنی موکل و وکیل هر گاه که خواستند می توانند عقد وکالت را فسخ کرده و به صورت ارادی به آن پایان دهند.
وکالت بلاعزل به عنوان شرط ضمن عقد
وکالت ممکن است به صورت بلاعزل اعطا شود. در این صورت موکل نمی تواند وکیل را عزل کند. برای این که وکالت به صورت بلاعزل اعطا شود، می بایست به عنوان شرط ضمن عقد دیگری مطرح گردد. برای مثال زوج در ضمن عقد نکاح می تواند به همسر خود وکالت در طلاق بدهد. در این صورت با توجه به این که وکالت در طلاق به عنوان یک شرط ضمن عقد اصلی (نکاح)، قید شده است بلاعزل می باشد. بنابراین شوهر نمی تواند در آینده همسر خود را به عنوان وکیل عزل کرده و اختیار طلاق را از او سلب کند.
وکالت فروش بدون مبایعه نامه نیز ممکن است به عنوان شرط ضمن عقد اصلی منعقد شود. برای مثال ممکن است در ضمن خرید یک ویلا، خریدار وکالت در فروش خودروی خود را به فروشنده اعطا کند تا اگر فرزند او از سفر بازگشت، خودروی خریدار را به او بفروشد. در این صورت نیز با توجه به این که وکالت به عنوان شرط ضمن عقد اصلی (بیع)، منعقد شده است، قابل عزل نیست و حکم وکالت بلاعزل بدون مبایعه نامه صادر می شود.
برای انعقاد وکالتنامه های ثبتی می بایست موضوعات حقوقی بسیاری را در نظر داشت. از همین رو توصیه می شود پیش از انجام هرگونه اقدام حقوقی جهت تنظیم و ثبت وکالت در فروش بدون مبایعه نامه، با یک یا چند وکیل تلفنی مشاوره حقوقی داشته باشید.
گروه حقوقی دادارمنش متشکل از تیم وکلای دادگستری مجرب در زمینه دعاوی قرارداد آماده ارائه خدمات حقوقی به مراجعین محترم می‌باشد. برای دریافت مشاوره حقوقی یا اعطای وکالت به وکیل قرارداد، با ما تماس حاصل فرمایید.