تفکیک یکی از اصطلاحاتی است که در مشاور املاک از آن استفاده زیادی می شود. تفکیک در ادبیات جدا کردن یک چیز از یک چیز دیگر معنا شده است. این امکان وجود دارد که که مالک یا مالکان بخواهند یک قطعه زمین را به قطعات کوچک تر تقسیم کنند. در صورتی که این تقسیم انجام شود و زمین به قطعات مورد نظر تقسیم بندی شود، برای آن از این اصطلاح استفاده می کنند. وقتی یک زمین چند مالک داشته باشد، این کار دیگر خیلی هم ساده به نظر نمی رسد. ممکن است مشکلات زیادی بین آنها پیش بیاید. به همین دلیل وجود یک فرد متخصص و وکیل ملکی خبره و باتجربه در کنار مالک ها می تواند از بروز دعوا در آینده پیشگیری کند. در ادامه درباره معنای این اصطلاح در حقوق اطلاعات بیشتری آورده شده است.
تفکیک چیست؟
تفکیک در املاک به معنای تقسیم کردن اموال غیر منقول به اندازه های کوچک تر است. از این تعریف در اصطلاح ثبتی استفاده می شود. در صورتی که مالک یا مالکان یک قطعه زمین بزرگ قصد داشته باشند آن را تقسیم کنند، لازم است که تعیین کنند زمین به چند بخش باید تقسیم شود. به عنوان مثال، یک زمین به مساحت 10 هزار متر مربع را می توان به قطعاتی مثل 1000 یا 2000 متر مربعی بخش بندی کرد. این تقسیم بندی و اندازه قطعات به نظر مالکان بستگی دارد و آنها تعیین کننده اند. گاهی یک ساختمان به چند واحد آپارتمان تقسیم می شود که این اصطلاح را در این زمان نیز به کار می برند.
تفکیک به این معنا است که در صورتی که ملک در محدوده شهری و حریم آن باشد، اداره ثبت نقشه را برای تأیید به شهرداری می فرستد. در صورتی که ملک در خارج از محدوده شهری باشد، مدارک مورد نیاز به بخشداری، فرمانداری یا استانداری فرستاده می شود.
انواع تفکیک
تفکیک در املاک با ویژگی های مشخص و معلوم صورت می پذیرد. این کار هم برای ملک مشاع و هم ملک مفروز انجام می شود. این کار در املاک و مستغلات شامل انواع زیر است:
- تقسیم کردن به شکل عرصه که منظور از آن بخش بندی به اندازه های کوچک تر است.
- تقسیم کردن به شکل اعیان که در ساختمان هایی که به صورت آپارتمانی هستند کاربرد دارد.
- تقسیم کردن به شکل اراضی دولتی و خصوصی که در زمان خودش به کار برده می شود.
- این اصطلاح برای زمین های حریم خارج از شهر یا داخل حریم شهر هم به کار می رود.
- برای زمین های کشاورزی و زراعی هم مورد استفاده قرار می گیرد.
تفکیک، افراز و تقسیم
تفکیک در معنی بخش بندی کردن ملک یا زمین به وسیله مالک آن است، ولی افراز به معنای اختلاف میان چند شریک مشاعی است. به عبارت دیگر، وقتی مالکان درباره شکل تقسیم بندی ملک مشاعی با هم اختلاف نظر داشته باشند، راه حلی که می توانند از آن استفاده کنند درخواست افراز است. پیش از این که کار به درخواست افراز برسد، مالک یا مالکان می توانند خودشان برای تقسیم زمین اقدام کنند. وجود یک مشاوره حقوقی در این مواقع می تواند جلوی بروز مشکلات بعدی را بگیرد و کار به درخواست افزار کشیده نمی شود. این درخواست بعد از طرح شکایت و ارسال پرونده به دادگاه صورت می گیرد.
اگر مالکان بعد از افراز نسبت به حکم دادگاه اعتراضی داشته باشند می توانند آن را مطرح کنند. در صورتی که در زمان مقرر اعتراض مطرح نشود، کار افراز تمام می شود و دیگر قابل بازبینی نخواهد بود. تفکیک بر پایه صلح انجام می شود و افراز برای زمانی است که اختلاف نظری بین مالکان به وجود آمده باشد.
ضرورت تفکیک املاک
معنی تفکیک در حقوق به معنی جز جز کردن اموال غیر منقول است که زمین هم شامل آن می شود. مهم ترین کاربرد آن در قوانین شهری است. زمین و ملک دارای کاربردهای مختلفی هستند. تقسیم کردن ملک شهری مطابق با ماده واحده 101 قانون شهرداری صورت می گیرد. دفاتر اسناد رسمی موظف اند در موارد درخواست تقسیم بندی را بر طبق نقشه انجام دهند. آنها باید برای تقسیم بندی ملکی که در محدوده قانونی شهر و حریم آن واقع شده است، مطابق با ماده 154 اصلاحیه قانون ثبت و مطابق نقشه عمل کنند. تقسیم بندی برای هر نوع مال و ملکی انجام نمی شود و اجرا شدنی نیست. اموال و املاکی تقسیم بندی روی آنها صورت می گیرد که ویژگی های زیر را داشته باشد:
- یک یا چند نفر باید مالک همه ملک باشند و وجود عدم مشاعه نیز الزامی است.
- تفکیک بر روی اموال غیر منقول مثل ملک، آپارتمان و زمین و صورت می گیرد.
- این کار زمانی صورت می گیرد که مالکان برای افراز اقدام نکرده باشند.
مراحل و نحوه تفکیک املاک به چه صورت است؟
بعد از تفکیک ملک هر مالکی به اندازه سهم و حصه خود در مال شریک می شود. برای این کار باید تقاضانامه ای در دفترخانه اسناد رسمی تهیه شود. پس از ارسال آن به اداره ثبت، صورت جلسه تقسیم بندی در آنجا تنظیم می شود. این صورت جلسه شامل مساحت و اندازه قطعات جدا شده است و لازم است برای هر قطعه سند جداگانه صادر شود.
بعد از این که صورت مجلس تفکیکی صادر می شود، شرکا می توانند آن را امضا کنند. در صورتی که مالکان به آن اعتراض داشته باشند، کار متوقف می شود. کار تقسیم زمین یا آپارتمان در اداره های ثبت و بر طبق ضوابطی خاص انجام می گیرد. برای این کار قوانینی در شهرداری ها به تصویب رسیده است. بر اساس این قوانین، اداره ثبت اسناد و املاک موظف است بر طبق نقشه های به ثبت رسیده در شهرداری برای تقسیم بندی زمین های محدوده شهر و حریم آن اقدام کند.
شهرداری دو ماه فرصت دارد بعد از عرضه نقشه تفکیک مالک تکلیف قطعی را مشخص و به مالک کاتباً ابلاغ کند. در غیر این صورت، اداره ثبت موظف است بعد از استعلام شهرداری برای تقسیم بندی وارد کار شود. این کار بر طبق نقشه مالکان صورت می گیرد. معابر و شوارع عمومی که به دلیل تقسیم بندی احداث می شوند متعلق به شهرداری هستند و بابت آنها وجهی به مالکان پرداخت نمی شود.
شرایط لازم برای تفکیک املاک
تفکیک زمین در شرایط ویژه ای صورت می گیرد. مواقعی که ملک چند صاحب داشته باشد و سهم هر کدام به شکل مساوی یا نامساوی باشد، باید روی زمین تقسیم بندی انجام شود. مهم ترین شرط انجام کار این است که مالک یا مالکان درخواست آن را ارائه کرده باشند. کسی که زمین به نام او نباشد نمی تواند این کار را انجام دهد. مالک باید از زمین یک نقشه تهیه کند و آن را برای تصویب به شهرداری بدهد. قدر السهم شهرداری درباره خدمات عمومی در زمان تقسیم بندی باید پرداخت شود.
بر طبق قانون لازم است که قوانین و آئین نامه های به تصویب رسیده در زمان تقسیم بندی در نظر گرفته شوند. از جمله این قوانین می توان به قانون منع فروش برخی از ملک ها، واگذاری اراضی بدون کاربری مسکونی، قانون حفظ کاربری زمین های کشاورزی و قانون جلوگیری از خرد شدن زمین های کشاورزی اشاره کرد. برای آگاهی از قوانین می‌توانید با مشاوره حقوقی تلفنی در ارتباط باشید.
مدارک لازم برای تنظیم دادخواست فروش ملک مشاعی توسط وکیل
وقتی ملک مشاعی برای فروش به وکیل واگذار می شود، برای این که برای فروش اقدام کند باید مدارک لازم را به همراه داشته باشد. برای الزام به تنظیم سند رسمی وجود این مدارک ضروری هستند:
- کپی از کارت ملی
- اصل و کپی سند مالکیت
- فرم دادخواست
- گواهی عدم افراز ملک
یکی دیگر از مدارکی که وجود آن الزامی است فیش واریزی هزینه دادرسی است که نباید فراموش شود.
اگر تفکیک و افراز ملک مشاعی توسط وکیل انجام شود چه مزایایی دارد؟
تفکیک و افراز ملک های مشاعی در بهترین حالت باید با حضور وکیل صورت گیرند. وجود یک فرد متخصص و کاربلد می تواند مانع هزینه های بی رویه ای شود که ممکن است در مراحل کار پیش بیاید. وقتی چنین فردی در زمان تقسیم بندی حضور داشته باشد، به راحتی می تواند مالکان را از خطرات و ریسک های این کار آگاه کند و جلوی متضرر شدن آنها را در همان ابتدای کار بگیرد.
در متن بالا تعریفی از تفکیک آورده شد. این که چه زمانی می توان برای تقسیم بندی و جز جز کردن یک ملک یا زمین اقدام کرد. تفاوت آن با افراز نیز عنوان شده است. مراحل و نحوه انجام آن و مدارک و شرایطی که نیاز است نیز توضیح داده شده اند. در نهایت هم به این نکته اشاره شد حضور یک وکیل باتجربه از همان ابتدای کار می تواند جلوی خسارت های جبران ناپذیر و هزینه های دعواهای حقوقی در آینده را بگیرد.