اگر ملک مورد معامله بیع (خرید و فروش) در رهن بانک یا سایر اشخاص حقیقی و حقوقی باشد، تنظیم سند رسمی به نام خریدار منوط به پرداخت بدهی های مربوطه و درآمدن ملک از حالت رهن است. به طور کلی رهن یکی از عقود اسلامی است که در مواردی منعقد می گردد که شخص برای تضمین پرداخت بدهی های خود مال منقول یا غیر منقولی را در تصرف شخص طلبکار قرار می دهد. در چنین شرایطی به رهن گذاشتن مال از آن خاطر است که چنانچه مدیون از پرداخت بدهی های خویش خودداری نمود، داین یا طلبکار بتواند از محل فروش مال مرهونه، طلب خود را وصول کند. در این شرایط چنانچه فروشنده از انجام تعهدات خود خودداری کند، خریدار می تواند بر علیه او دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک رهنی را طرح نماید.
مراحل الزام به تنظیم سند رسمی ملک رهنی
بر اساس قانون مدنی مالک ملک رهنی نمی تواند در آن تصرفاتی انجام دهد که با حقوق راهن منافات داشته باشد، مگر آن که رضایت راهن را جلب نماید. بنابراین اصولاً مالک نمی تواند ملک رهنی را به فروش رسانده و مالکیت آن را به دیگری انتقال دهد. با این حال در مواردی مالک بدون آگاهی خریدار نسبت به در رهن بودن ملک، آن را به فروش می رساند. با توجه به این که انتقال اموال غیر منقول با تنظیم سند رسمی مالکیت تکمیل می شود، در این موارد مالک ملزم است بدهی های ملک رهنی را پرداخت کرده و مقدمات انتقال سند مالکیت به خریدار را فراهم نماید.
در صورت بروز اختلاف میان فروشنده و خریدار در مورد تنظیم سند رسمی، خریدار می‌تواند به دادگاه حقوقی مراجعه نماید و دعوی الزام به تنظیم سند رسمی به همراه الزام فروشنده به فک رهن یا الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن را مطرح نماید.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک رهنی توسط معمولاً توسط خریدار یا نماینده وی به عنوان خواهان، بر علیه فروشنده یا مالک قبلی به عنوان خوانده طرح می شود. طرح این دعوا مستلزم تقدیم دادخواست و رعایت تشریفات قانون آیین دادرسی مدنی می باشد که ممکن است مدت زمان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را بیشتر کند؛ برای اطلاع از اینکه الزام به تنظیم سند چقدر طول میکشد از طریق لینک وارد صفحه آن شوید. و اما دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک رهنی:
هزینه دادرسی الزام به تنظیم سند رسمی ملک
طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک رهنی در دادگاه نخستین، مستلزم پرداخت هزینه دادرسی است. هزینه دادرسی بر اساس ارزش منطقه‌ای ملک مورد نظر است و تقریبا دو میلیون تومان می‌شود.
هزینه دادرسی در ابتدا توسط خواهان پرداخت می شود. در صورتی که دادگاه به نفع خواهان صادر کرد، در ضمن صدور حکم خوانده را به پرداخت هزینه دادرسی، حق الوکاله خواهان و سایر خسارات محکوم می نماید. چنانچه خواهان توانایی مالی برای پرداخت هزینه دادرسی دعوی را نداشته باشد، می تواند درخواست اعسار خود را به دفتر دادگاه تقدیم کند. در صورت پذیرفته شدن درخواست اعسار، خواهان از پرداخت هزینه دادرسی موقتاً معاف می گردد.
نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک رهنی
خواهان …
خوانده …
وکیل …
تعیین خواسته و بهای آن: الزام به تنظیم سند رسمی ملک رهنی، با بهای خواسته به ارزش یک میلیارد تومان.
دلایل و منضمات: رونوشت مبایعه نامه مورخ … ، رونوشت رسیدهای پرداخت ثمن، گواهی دفترخانه اسناد رسمی مبنی بر عدم امکان صدور سند رسمی مالکیت.
ریاست محترم دادگاه عمومی و حقوقی شهرستان …
اینجانب … در تاریخ … زمینی به پلاک ثبتی … در محل … از خوانده خریداری کردم. در تاریخ … ثمن معامله را به طور کامل پرداخت کرده ام. همانطور که در مبایعه نامه مقرر است، در تاریخ … برای تنظیم سند رسمی به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کردیم. پس از استعلام معلوم گردید ملک مورد معامله در رهن بانک بوده و تنظیم سند رسمی ممکن نیست. با توجه به مراتب فوق و خودداری خوانده از انجام مفاد قرارداد، خواهشمند است نسبت به صدور حکم محکومیت ایشان به الزام به تنظیم سند رسمی ملک رهنی، مبادرت فرمایید. با تشکر.
مدارک مورد نیاز برای ثبت و تشکیل پرونده الزام به تنظیم سند رسمی ملک رهنی
در خصوص مدارک لازم برای الزام به تنظیم سند رسمی، برای تشکیل پرونده و تکمیل مدارک و منضمات دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک رهنی، ارائه مدارک زیر توسط خواهان ضروری است:
- اصل و رونوشت شناسنامه و کارت ملی
- اصل و رونوشت مبایعه نامه یا سندی که بر مبنای آن ملک به خریدار فروخته شده است.
- رسید پرداخت هزینه دادرسی
- در صورتی که دعوا به نمایندگی از خریدار طرح شده باشد، اسناد ثابت کننده نمایندگی قانونی نیز باید ضمیمه دادخواست گردد. برای مثال در صورتی که وکیل ملکی خواهان دادخواست را طرح نماید باید وکالتنامه و پروانه وکالت معتبر خویش را ضمیمه دادخواست کند.
- سایر اسناد و مدارک؛ با توجه به اصل آزادی تحصیل دلیل به طور کلی هر دلیل یا مدرکی ممکن است برای اثبات ادعای خواهان در ذیل دادخواست ضمیمه شود. برای مثال می توان به گواهی بانک مبنی بر در رهن بودن ملک مورد معامله و … اشاره کرد.
الزام به تنظیم سند رسمی با توجه به در رهن بودن مورد معامله
همانطور که اشاره شد در صورتی که ملک مورد معامله در رهن باشد، تنظیم سند رسمی به نام مالک جدید در دفترخانه اسناد رسمی ممکن نیست. چرا که در نتیجه استعلاماتی که در دفترخانه گرفته می شود، معلوم می گردد که ملک در رهن طلبکار قرار دارد. برای تنظیم سند رسمی به نام خریدار، فروشنده ملک دو راه دارد. یا رضایت طلبکاری که ملک در رهن او می باشد را جلب کند، یا این که بدهی های ملک را پرداخت کرده و ملک را از رهن درآورد. حال در صورتی که فروشنده هیچ یک از راهکار های فوق را انجام نداد، خریدار می تواند به دادگاه عمومی و حقوقی محل وقوع ملک مراجعه کرده و دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک رهنی را طرح نماید.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک رهنی، توسط خریدار ملک رهنی و بر علیه فروشنده طرح می شود. طرح این دعوا به این خاطر است که انتقال مالکیت ملک رهنی بدون رضایت طلبکار، ممکن نیست.
اگر سوالی حقوقی در زمینه تنظیم سند رسمی ملک رهنی دارید می‌توانید با وکلای ملکی گروه دادارمنش ارتباط برقرار کرده و از آن‌ها مشاوره حقوقی تلفنی یا حضوری بخواهید.
آیا سند رسمی ملکی که در رهن طلبکار قرار دارد را می توان به خریدار انتقال داد؟
خیر. اصولاً مالک ملک رهنی نمی تواند در آن تصرفاتی انجام دهد که منافی با حقوق مرتهن باشد. لکن در صورتی که مرتهن رضایت دهد و خریدار بپذیرد که ملک مورد معامله مال مرهونه می باشد، ممکن است سند رسمی به نام خریدار صادر شود. اگر پس از انجام معامله معلوم گردد مالک، بدون در جریان قرار گذاشتن خریدار از رهن بودن مورد معامله اقدام به فروش ملک کرده است، برای خریدار حق فسخ معامله ایجاد می شود. همچنین این که می تواند مطابق با مراحل بالا دعوای الزام به تنظیم سند ملک رهنی را بر علیه فروشنده طرح نماید.
همچنین گروه حقوقی دادارمنش برای آسان شدن کار شما در این زمینه، مشاوره حقوقی تلفنی ارائه می‌کند. شما این امکان را دارید از وکلای ملکی پایه یک دادگستری و وکیل تخلیه ملک ما مشاوره دریافت کنید و با کمک آن‌ها تمام مشکلات خود در این زمینه حل و فصل کنید.