از جمله مسائل قضایی مهم در بخش اموال مشاعی، مربوط به فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک است. با بالا رفتن قیمت املاک در چند سال اخیر، گاه خرید ملک به تنهایی ممکن نیست. بنابراین افراد به سمت خرید ملک به صورت شریکی رغبت پیدا کرده اند اما حقیقت این است که این نوع خرید دردسرهایی با خود به همراه خواهد داشت. حتی در برخی موارد که شرکا با هم اختلاف دارند قیمت ملک پایین تر از قیمت دیگر ملک های مشابه محاسبه می شود. در ادامه مطلب قصد داریم قبل از هرچیز شما را با مفهوم ملک مشاع آشنا سازیم و سپس به سوالات شما پیرامون این موضوع پاسخ دهیم؛ برای کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه می‌توانید از وکیل ملکی در گروه حقوقی دادارمنش سوالات حقوقی خود را بپرسید.
ملک مشاع چیست؟ و مجازات فروش مال مشاع
فروش ملک بدون اجازه شریک امکان پذیر است؟ هرگاه دو یا چند نفر در مالکیت یک ملک سهیم باشند به آن ملک مشاعی می گویند. از نظر حقوقی مالکین مشاعی در جزء به جزء یک ملک حق مالکیت دارند؛ اما به طور مشخص نمی توان گفت کدام بخش از ملک سهم هریک از شرکا می باشد. در واقع این حالت ممکن است به چند طریق ایجاد شود:
در اولین حالت ممکن است فردی که مالک شش دانگ از یک ملک است بخواهد برای مثال سه دانگ یا هر بخشی از ملک را به نام شخص دیگری نماید. حالت دوم همانطور که پیش تر گفته شد مربوط به خرید یک ملک با دو یا چند نفر دیگر است. در این صورت نیز هریک از شرکا بر اساس دانگ خود از ملک سهم دارند. اما مهم ترین دلیل ایجاد مالکیت مشاعی، ملکی است که به چند نفر ارث می رسد. در این حالت هر یک از وراث به اندازه سهم الارث خود در ملک سهیم و می توانند سند مالکیت جداگانه ای نیز برای آن دریافت کنند.
حالا با این سوال اساسی روبرو می شویم که آیا فروش ملک بدون رضایت شریک امکان پذیر است؟ آیا هر موقع که تصمیم به فروش داشتیم می توانیم آن را به شخص ثالثی بفروشیم؟ با وکیل دادگستری گروه حقوقی دادارمنش همراه باشید تا به پاسخ این سوالات برسیم:
اگر شریک حاضر به فروش ملک نباشد؟
شاید شما هم تصور می کنید که برای فروش حق السهم ملک مشاع خود نیاز نیست که حتماً شریک خود را از این تصمیم آگاه سازید. اما باید گفت که این تصور کاملا اشتباه است. از لحاظ قانونی این نوع معامله غیر نافذ است. معامله غیر نافذ به این معنی است که صحت معامله مبتنی بر رضایت فرد یا افرادی است که به نحوی در این معامله ذینفع محسوب می شوند.
بنابراین به یاد داشته باشید در صورت فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک، معامله نافذ نیست و قابل فسخ می باشد. تنها در صورتی معامله صحیح و نافذ می گردد که تمام شرکا با آن موافقت کرده و رضایت داشته باشند.
بیشتر بخوانید: دستور فروش ملک مشاع
فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک چندین حالت دارد. اول اینکه ممکن است فردی به اندازه سهم خود از ملک عمل انتقال به فرد دیگر انجام داده باشد که در صورت هماهنگی با دادگاه این امکان وجود داد. دومین حالت انتقال سهم شریک است که جرم انتقال مال مشاع به صورت غیر است. قوه قضاییه در این زمینه اینگونه گفته است: انتقال چنین مالی از لحاظ قانونی نافذ نیست اما در صورتی که سهم مال انتقال دهنده با سهم مال شرکت خود یکسان باشد بدین صورت اگر عدم سوء نیت فرد انتقال دهنده ثابت شود، به صورت کیفری مجازاتی نخواهد داشت. در غیر این صورت چنین انتقالی غیر، عنوان می شود. از طریق شماره تماس زیر می‌توانید با وکیل تلفنی گروه حقوقی دادارمنش ارتباط برقرار کرده و از این شرایط فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک اطلاعات کسب نمایید.
مراحل دریافت مشاوره تلفنی و آنلاین (تصویری)
- تماس با گروه حقوقی دادارمنش
- مشخص نمودن موضوع و نوع دعوی
- رزرو موقت مشاوره با وکیل مربوطه
- انجام واریزی حق مشاوره
- رزرو کامل و برگزاری جلسه بصورت تلفنی و آنلاین (تصویری)
- رزرو مشاوره آنلاین تصویری و یا مشاوره تلفنی :
راه های فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک چیست؟
همانطور که گفته شد مالکین ملک مشاع در تمام ملک مشاعی خود با هم شریک هستند. اینکه یکی از شرکا سهم بیشتری دارد، دلیل بر تصرف در ملک نیست و نمی تواند مانع بهره بندی شریک دیگر خود از آن ملک شود. برای مثال اگر دو نفر مالک مشاعی یک قطعه زمین باشند، نفر اول دو دانگ و دیگری چهار دانگ از آن زمین را داشته باشد، هرچند سهم نفر دوم دو برابر نفر اول است اما از لحاظ حقوقی هر دو از تمام قسمت های زمین سهم دارند. حالا این سوال مطرح می شود که در صورتی که شریکی حاضر به فروش ملک مشاعی نباشد چه باید کرد؟ در چنین مواقعی قانون چندین راهکار بیان کرده است:
- افراز مال مشاع
طبق قانون شما می توانید سهم خود را کاملاً مشخص کرده و سپس اقدام به فروش همان سهم نمایید. افراز به معنی تفکیک سهم هریک از مالکین می باشد. البته افراز در صورتی امکانپذیر خواهد بود که مال مشاع دارای اجزای مساوی و قابل تقسیم باشد مانند زمین زراعی. در شرایطی که شرکا قادر به تقسیم توافقی ملک مشاع نباشند یا یکی از شرکا زیر بار این تفکیک نرود، طبق نظر دادگاه یا اداره ثبت کار تقسیم و تفکیک سهم صورت می پذیرد. بعد از افراز ملک مشاع، مالکیت مشاعی پایان می یابد و هر کدام از شرکا صاحب قسمت جداگانه ای می شوند.
روند افراز ملک مشاع نیز به این صورت است که پس از طرح دعوا و ارائه سند مالکیت هریک از شرکا، دادگاه مدارک را بررسی می کند. سپس کارشناسی برای ارزیابی ارزش قسمت های مختلف ملک تعیین می کند. کارشناس نیز بر اساس قدرالسهم هر یک از شرکا اقدام به تقسیم عادلانه ملک کرده و گزارش خود را به دادگاه ارائه می دهد. در صورت تأیید قاضی حکم افراز ملک مشاع صادر می شود. برای اطلاع کامل از افراز ملک مشاع و روند آن پیشنهاد می‌کنیم این محتوا را مطالعه کنید.
- تقسیم به تعدیل
در صورتی که مال مشاع دارای قسمت های برابر نباشد نیاز به تقسیم تعدیل پیش می آید. برای نمونه یک قطعه زمین به مساحت 1000 متر توسط دو نفر خریداری شده است. میزان سهم هریک از شرکا هم سه دانگ می باشد. اما بخش شمالی زمین ارزش بالاتری از بخش جنوبی آن دارد. در این صورت می توان بنا بر قیمت زمین بخش شمالی را 400 متر و بخش جنوبی را 600 متر در نظر گرفت تا از لحاظ ارزش ملک برابر باشد.
در واقع در تقسیم به تعدیل مالکین بدون آنکه از همه اموال به قدر سهم خود تملک داشته باشند، ارزشی معادل حصه خود از ملک مشاع دریافت خواهند کرد.
- فروش
در صورتیکه مال مشاع قابل افراز و تعدیل نباشد بر اساس نظر دادگاه فروخته شده و بهای آن به قدر حق السهم هریک از شرکا تقسیم می شود.
فروش ملک مشاع قولنامه ای
قولنامه نوعی قرارداد موقتی است که توسط دو طرف مورد معامله و جهت ثبت تعهدات آن ها نوشته می شود. بنابراین در خصوص ملک مشاع قولنامه ای همانند آن چه در بالا ذکر شد اگر شرکا با هم به توافق یکسانی رسیدند، نیاز به افراز ملک مشاع نیست. اما اگر نتوانستند رضایت یکدیگر را جلب کنند باید نسبت به افراز ملک مشاع از طریق دادگاه اقدام کنند.
برای حل اختلاف میان شرکا ملک مشاع به کجا باید مراجعه کرد؟
اگر ملک مشاع در دفاتر اسناد رسمی به ثبت رسیده باشد می توان با مراجعه به اداره ثبتی که در محل وقوع ملک قرار دارد، نسبت به افراز ملک مشاع و تفکیک آن اقدام نمود. اداره ثبت نیز با توجه به اینکه ملک مشاع بر اساس ضوابط قابلیت افراز دارد یا خیر، کار را ادامه می دهند.
اما اگر ملک مشاع قابلیت افراز نداشته باشد یا اینکه در دفاتر اسناد به ثبت نرسیده باشد چه باید کرد؟ در این حالت تنها مرجع رسیدگی دادگاه محل وقوع ملک خواهد بود.
افراز املاک چه تاثیری در فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک دارد ؟
به طور معمول شرکا به توافق واحدی برای فروش ملک مشاع نمی رسند. در نتیجه بهترین راه حل همان افراز ملک مشاع خواهد بود. افراز ملک هم می تواند به صورت توافقی و هم به صورت طرح دعوا صورت گیرد. به موجب افراز ملک قدرالسهم هر یک از شرکا به طور واضح مشخص می شود. تنها در این صورت فروش مال مشاع توسط یکی از شرکا مانعی ندارد.
حق شفعه در فروش ملک مشاعی چیست؟
حق شفعه از جمله حقوقی است که قانون برای مالکان ملک مشاع در نظر گرفته است. حق شفعه به این معنا است که اگر دو نفر در یک مال غیر منقول و قابل تقسیم شریک هستند، یکی از شرکا در قبال پرداخت مبلغی که شریک دیگر تعیین کرده اند، صاحب سهم او شود. بهتر است بدانید که حق شفعه تنها در صورت فروش اتفاق می افتد. بنابراین اگر یکی از شرکا بخواهد سهم خود را به دیگری هبه کند یا معاوضه نماید دیگر حق شفعه وجود ندارد.
جلوگیری از فروش ملک مشاع
جلوگیری از فروش ملک مشاع زمانی ملزم خواهد شد که شرکا نسبت به ملک خود با هم توافق ندارند. در واقع یکی از شرکا تمایل به فروش داشته و آن یکی با تمام قوا در حال جلوگیری از فروش ملک است. توصیه ما به شما کمک گرفتن از یک وکیل ماهر و کاربلد در این زمینه است.
وکیل برای فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک در تهران
وکلا نسبت به قوانین حقوقی آگاه هستند. همین آگاهی از قوانین مسیر بسیاری از پرونده ها را تغییر داده است. بنابراین اگر با مسائلی همچون فروش ملک مشاع مواجه شده اید، برای مقابله با شریک خود بهتر است از یک وکیل کاربلد کمک بگیرید.
اگر برای حل این اختلاف نیاز به دریافت مشاوره حقوقی دارید، از طریق راه‌های ارتباطی زیر و یا شماره تماس‌ها اقدام فرمایید.
راه های خارج کردن ملک از حالت مشاع
ملکی که مشاع است، تنها در صورتی از مشاع خارج خواهد شد که شرکا با توافق یکدیگر ملک را بفروشند. البته اگر هر یک از شرکا نسبت به فروش ملک اعتراض کنند، با استفاده از افراز ملک و برپا کردن مزایده امکان فروش فراهم می شود.
فرآیند اداره ثبت برای افراز ملک مشاع
افراز سهم ملک مشاعی که جریان ثبتی آن به اتمام رسیده، امکانپذیر است. ملک مشاعی از لحاظ واجد شرایط بودن مورد بررسی قرار می گیرد. سپس مدارک لازم اعم از برگه درخواست افراز، سند ثبتی یا برگه استعلام، مدرک شناسایی فرد درخواست دهنده و …. باید ارائه گردد. کارشناس مربوطه از نزدیک ملک را بازرسی کرده و سپس به کمک نقشه بردار به طور دقیق نقش ملک مشاع ترسیم می شود. مسئول اداره پس از بازرسی های لازم تصمیم خود را مبنی بر پذیرش افراز یا عدم پذیرش اعلام می کند. هر یک از شرکا می توانند نسبت به تصمیم نهایی اعتراض کنند.
برای فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک و هر اقدام حقوقی بهتر است ابتدا با اصول و روش های قانونی بیشتر آشنا شوید. وجود یک وکیل ماهر در هر زمینه ای کمک کننده خواهد بود.
گروه حقوقی دادارمنش متشکل از تیم وکلای پایه یک دادگستری مجرب در زمینه دعاوی ملکی آماده ارائه خدمات حقوقی به مراجعین محترم می‌باشد. برای دریافت مشاوره وکیل آنلاین یا اعطای وکالت به وکیل ملکی با ما تماس حاصل فرمایید.
سوالات متداول
- فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک امکانپذیر است؟ بله البته به طی کردن یک سری مراحل نیاز است. اول از همه درخواست افراز ملک را ثبت کنید. در صورت عدم امکان افراز، امکان فروش فراهم می شود.
- چطور می توان بخشی از مال که سهم شریکمان است است را بفروشیم؟ ( وی مخالف فروش است و اداره حقوقی مال را غیر قابل افراز اعلام کرده است). می توان از طریق دادخواست فروش ملک مشاع مزایده ای راه اندازی کرد که در این مزایده سهم شریک خود را خریداری کنید.
- آیا یکی از شرکا می تواند سهم شریک خود را خریداری کند؟ بله در صورت عدم رضایت شریک دوم، فرد می تواند ملک مشاع را در مزایده برنده شود.
- در صورت دریافت دستور فروش چه اقدامی نیاز است؟ پرونده فروش ملک مشاع به اجرای احکام منتقل می شود. به دستور دادگاه، کارشناس قیمت پایه مشخص کرده و بر همان اساس ملک مشاع به مزایده گذاشته می شود.