یکی از مشکلات قانونی که ممکن است برای اکثر افرادی که در حوزه ساخت و ساز فعالیت می کنند، پیش بیاید، قوانین پیش فروش آپارتمان است. پیچیدگی این مسئله از آنجایی نشات میگیرد که معامله فروش ناتمام است و ممکن است در آینده دو طرف معامله به مشکلات مالی و حقوقی بر بخورند.
در سال های اخیر که پیش فروش آپارتمان باب شده، اختلافات بین خریدار، فروشنده و پیمانکار بیشتر شده است. چرا که ملکی که پیش فروش میشود، هویت فیزیکی ندارد، آماده تحویل نیست و گاهی هنوز ساخته نشده است. از همین رو میتواند در آینده باعث مشکل بین طرفین شود. از همین رو امروز در این متن می خواهیم به صورت کلی قوانین پیش فروش آپارتمان را بررسی کنیم.
قوانین پیش فروش آپارتمان
همانطور که پیشتر به آن اشاره کردیم، از سال 1389 تا کنون مراجع قضایی قوانین پیش فروش آپارتمان را وضع کرده اند. در قوانین پیش فروش آپارتمان علاوه بر قانونی بودن فروش پیش از ساخت، ذکر شده که سازنده باید ملکی را با مشخصات واضح در زمینی مشخص بسازد و به خریدار در مدت زمان مشخص تحویل دهد.
با توجه به پیچیدگی های این قانون، اگر پرونده ای با این موضوع دارید بهتر است از طریق مشاوره حقوقی با وکیل ملکی متخصص صحبت کنید.
الزام به تنظیم سند پیش فروش
یکی از اصلی ترین اصول قوانین پیش فروش آپارتمان، تنظیم سند رسمی پیش فروش در دفاتر اسناد رسمی و ثبت آن در سند اصلی ملک است. با اینکه این قانون در تمامی نقاط کشور عزیزمان ایران لازم الاجراست، در بسیاری از مناطق اینکار انجام نمیگیرد.
در اکثر موارد پیش خریدار با تنظیم یک قرارداد عادی اقدام به پیش خرید ملک میکند. در صورتی که بعد از مدتی پیش خریدار با مشکلات قانونی مواجه شود، ابتدا باید درخواست الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش را به دادگاه تسلیم کند.
نکاتی که هنگام پیش فروش آپارتمان باید به آنها توجه کنیم
اگر شما قصد پیش خرید ملکی را دارید، اولین نکته مهم ثبت سند در دفاتر اسناد رسمی است. باید به این نکته توجه کنید که برای پیش خرید آپارتمان، صرفا قولنامه های مشاور املاکی کافی نیستند. یکی دیگر از نکات لزوم دریافت مجوز های رسمی برای ثبت آگهی در روزنامه های کثیر الانتشار و جراید رسمی است.
باید به این نکته اشاره کنیم که، فردی که قصد پیش فروش ملک خود را دارد، سرمایه گذاران یا پیمانکاران قبل از شروع ساخت و ساز یا اعلام آن در مراجع رسمی باید نسبت به دریافت مجوز اقدام کنند. در غیر اینصورت دادگاه مجازاتی دو تا چهار برابر مبلغ یا 91 روز تا یک سال زندان را برای این دسته از مجرمین در نظر گرفته است.
ویژگی ها، مشخصات و جزئیات آپارتمان
در قوانین پیش فروش آپارتمان، مانند دیگر قرارداد ها، مشخصات مالک، ملک و جزئیات دقیق آن باید کاملا مشخص باشد. با توجه به اینکه آپارتمانی که قرار است پیش فروش شود، هنوز ساخته نشده است، جزئیات آن باید کاملا در قولنامه و سند پیش فروش ذکر شود.
مالک باید بداند پس از ساخت آپارتمانی که قرار است نهایتا تحویل بگیرد، چه ویژگی هایی دارد، از چه متریالی در ساخت آن استفاده می شود و امکانات و جزئیات خارجی آن چیست. همانطور که پیشتر اشاره کردیم، با توجه به قانون پیش فروش آپارتمان، اگر خریدار، فروشنده یا سرمایه گذار برای تنظیم سند رسمی پیش فروش در دفاتر اسناد رسمی اقدام نکنند، مجرم شناخته شده و از 91 روز تا یک سال حبس و جریمه نقدی دو تا چهار برابری قیمت توافقنامه در انتظار آنان خواهد بود.
مشخصاتی که باید به وضوح در سند پیش فروش ذکر شود، شامل موارد زیر است:
- موقعیت مکانی ملک
- تعداد طبقات
- تعداد واحد ها در هر طبقه
- طبقه و واحد ملک پیش فروش شده
- متراژ آپارتمان و تعداد اتاق ها
- کاربری ملک
- پارکینگ و انباری در صورت وجود
- سیستم های گرمایشی و سرمایشی
- نمای ساختمان
- مصالح ساختمانی، کابینت ها و دیوارپوش های مصرفی
- زمان دقیق تحویل
شرایط تسویه نهایی هزینه فروش و ساخت
زمان تحویل آپارتمان با توجه به شرایط پیمانکاران و سازندگان برای ماه های آینده مشخص خواهد شد. از همین رو پرداخت بهای آپارتمان در چند مرحله و به صورت اقساط انجام میشود.
در سند پیش فروش باید به صورت واضح ذکر شود که پرداخت چند مرحله دارد و به چه صورت (نقد،چک) پرداخت خواهد شد. طبق قوانین پیش فروش آپارتمان 10 درصد کل هزینه باید هنگام امضای سند قولنامه در دفاتر اسناد رسمی توسط خریدار پرداخت شود.
مابقی هزینه طی توافق طرفین و میزان پیشرفت پروژه طی مراحل بعدی و به صورت اقساط توسط خریدار پرداخت میشود. برای اطلاعات بیشتر درباره نحوه پرداخت و قوانین تسویه، میتوانید از طریق مشاوره حقوقی تلفنی با وکیل های مجموعه در ارتباط باشید.
باید به این نکته اشاره کنیم که پرداخت اقساط از طرف خریدار با توجه به پیشرفت پروژه انجام میشود. اگر پیشرفت پروژه طبق زمانبندی معین نباشد، خریدار می تواند اقساط خود را دیرتر پرداخت کند. همچنین اگر خریدار از پرداخت اقساط خودداری کند و با تذکر پیش فروشنده ظرف یک ماه پرداخت را انجام ندهد، سازنده و فروشنده میتوانند قرارداد را به صورت یکطرفه فسخ نمایند.
در آخر باید بگوییم اگر قصد پیش فروش یا پیش خرید آپارتمان را دارید، بهترین کار اطلاع از قوانین پیش فروش آپارتمان است. شما میتوانید با مراجعه به وکیل متخصص از این قوانین آگاهی داشته باشید و تجربه ای امن و مطمئن را برای خود رقم بزنید.
گروه حقوقی دادارمنش با سالها تجربه در حوزه امور ملکی آماده همکاری با شما در بهبود روند پرونده تان است. شما میتوانید با مراجعه به وبسایت درخواست مشاوره حقوقی خود را ثبت کنید. همچنین برای اعطای وکالت به وکیل پایه یک دادگستری میتوانید با کارشناسان تلفنی مجموعه در ارتباط باشید.