بهترین وکیل ملک در گروه حقوقی دادارمنش سعی دارد در این مقاله کلیه مطالب مربوط به حق به شفعه که یکی از مقوله‌های مهم در دعاوی ملکی است را برای شما شرح دهد؛ حق شفعه در زمین کشاورزی، حق شفعه در ملک مشاع، حق شفعه در مزایده، حق شفعه در ارث و … موضوعاتی هستند که در این مطلب به آنها اشاره شده است. با ما همراه باشید.
شفعه در لغت به این معنای شخصی است که با خواهش چیزی را از فردی بخواهد. از این مفهوم در میابیم اگر پای حقی در میان باشد، امکان تصاحب آن وجود دارد. در علم حقوق حق شفعه یعنی حق شریک دوم در اموال غیرمنقول. از آنجا که اصطلاحات حقوقی تفاسیر و معنای پیچیده‌ای دارند، در این مقاله حق شفعه را با زبانی ساده برای شما شرح خواهیم داد.
حق شفعه یعنی چه؟
علاوه بر معنای بیان شده در بالا، شفعه معنای دیگری نیز دارد؛ شفعه در حقوق یعنی حق تقدمی که همسایه و شریک در یک ملک دارد. فرض کنید دو نفر در زمین یا ملکی با هم شریکند. اگر شریک اول قصد فروش سهم خود را داشته باشد، شریک دوم می تواند با پرداخت مبلغی که نفر اول برای فروش سهمش در نظر دارد مالکیت کل ملک را به دست بیاورد و او در خرید و مالکیت تام ملک بر دیگران ارجعیت دارد. به این حق داده شده به شریک، شفعه و به خود او، شفیع می‌گویند. جالب است بدانید که شفعه یعنی حق تقدم شریک دوم، در خرید سهم شریک اول با شروط و مزایای مساوی.
حق شفعه در قانون
طبق ماده 808 قانون مدنی، هر گاه مال غیرمنقولی به‌صورت مشاع بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک سهم خود را به شخص سومی بفروشد، حق شفعه برای شریک قبلی به وجود خواهد آمد؛ بنابراین شریک سابق می‌تواند مبلغی را که شخص سوم پرداخت کرده به او بپردازد و سهمش را بخرد. به کسی که صاحب حق شفعه است شفیع گفته می‌شود.
براساس ماده ۸۲۲ قانون مدنی، حق شفعه قابل اسقاط است. اسقاط به معنای از بین رفتن این حق است و به هر چیزی گفته می‌شود که بر صرف نظر کردن از حق دلالت داشته باشد. این اسقاط می‌تواند به صورت لفظی و یا عملی صورت پذیرد.
اگر شما هم درگیر دعواهای حق به شفعه یا دیگر دعواهای ملکی و مالی هستید و برای حل و فصل هر چه سریع‌تر آن به مشاوره با وکیل تلفنی نیاز دارید می‌توانید با وکلای گروه حقوقی دادارمنش تماس بگیرید.
اوصاف حق شفعه
حق شفعه به دو صورت است. در ادامه آنها را بررسی خواهیم کرد.
حق شفعه عینی: در صورت عینی بودن حق شفعه دیگر برای دریافت این حق نیازی به اقامه دعوا نیست.
حق شفعه مالی: در صورتی که حق شفعه به شفیع حق این را بدهد که مال فروخته شده را تملک کند، مالی به حساب می‌آید و برای دریافت این حق نیاز به اقامه دعواست.
آیا دعوای حق شفعه از دعاوی مالی است؟
ارکان و شروط حق شفعه
بر اساس مواد قانون مدنی، حق شفعه به برخی از ارکان تعلق خواهد گرفت و به برخی خیر. همچنین برای صادق بودن این حق شروطی نیاز است که در ادامه به برخی از ان‌ها اشاره خواهیم کرد.
- ساختمان (بنا) و درختان فاقد از حق شفعه برخوردار نیستند. در ادامه به چند مورد از بناهای بدون زمین اشاره خواهیم کرد. با ما همراه باشید.
- محل گذر، کوچه، آبراه، دالان، کاریز و … اموال مجری یا ممر با توجه به ماهیت مشارکتی که دارند، مشمول حق شفعه هستند.
- اموال وقف مشمول حق شفعه نخواهند بود.
- در بیع فاسد، حق شفعه حاصل نمی‌شود.
- مال موضوع دعوای حق شفعه باید غیرمنقول ذاتی باشد. غیرمنقول ذاتی نیز به معنای عدم تصرف انسان در مال است. مانند زمین که انسان در افرینش آن نقشی نداشته است.
- مال مورد دعوای حق شفعه حتما باید مشاع و شراکتی باشد. و تعداد شرکای ان 2 نفر باشد.
- مال مورد دعوای حق شفعه باید قابلیت تقسیم داشته باشد؛ در غیر این صورت حق شفعه به آن تعلق نخواهد گرفت.
- تنها در صورتی که انتقال مال از طریق بیع صورت گرفته باشد، حق شفعه برای آن صادق است. در صورت انتقال از طریق دیگر روش های عقد، این حق برای مال در نظر گرفته نخواهد شد.
- در صورتی که انتقال کل سهم یکی از شرکا در بیع صورت گیرد، حق شفعه ایجاد خواهد شد.
- در صورتی که تنها قسمت‌هایی از مال مورد دعوا مشمول حق شفعه باشند، حق شفعه به میزان سهم و حصه به خواهان تعلق خواهد گرفت.
حق شفعه در آپارتمان
طبق ماده 809 قانون مدنی، حق شفعه به آپارتمان تعلق نمی‌گیرد به این دلیل که آپارتمان یک بنای بدون زمین به شمار می‌رود و همانطور که گفته شد، اینگونه بناها از حق شفعه برخوردار نیستند. مالکین هر طبقه از آپارتمان سهم مشخصی در زمینی که بنا روی آن ساخته شده ندارند، همین امر باعث بی اثر شدن حق شفعه می‌شود.
حق شفعه در زمین کشاورزی
زمین‌های کشاورزی از اموال غیرمنقول به‌حساب میایند. در صورت داشتن شرایط زیر حق شفعه به آنها تعلق خواهد گرفت؛ شرایط حق شفعه در زمین کشاورزی:
- زمین دو صاحب داشته باشد و دو نفر در مال با یکدیگر شریک باشند.
- یکی از شرکا سهمش را با قرارداد بیع به شخص دیگری واگذار کند.
- زمین کشاورزی مورد نظر قابلیت تقسیم بین دو نفر را داشته باشد که این قابلیت را کارشناس تعیین می‌کند.
حق شفعه در مزایده
اگر در مزایده‌ای بیع دخالت داشته باشد، تمام قوانین بیع نیز در آن دخالت دارد. در این موارد امکان استفاده از حق شفعه وجود دارد. اگر از قوانین بیع آگاهی ندارید مقاله الزام به تحویل مبیع را مطالعه کنیدیا از طریق شماره وکیل دادگستری که در زیر آمده است اقدام فرمایید:
شماره‌های تماس
حق شفعه در ارث
در بالا توضیح دادیم که حق شفعه جزء حقوق مالی است. همین دلیل باعث شده که قابلیت به ارث رسیدن را داشته باشد. طبق ماده 823 قانون مدنی، حق شفعه بعد از فوت شفیع به وارثان او خواهد رسید. این نکته حائز اهمیت است که بعد از فوت شفیع، وارثان او موظف‌اند تصمیم بگیرند که آیا تمایل دارند حق شفعه را اعمال یا از آن صرفه نظر کنند.
استثنا حق شفعه در مشاع بودن مال غیرمنقول
در خصوص مال غیرمنقول مشاع و حق شفعه بعد از تقسیم مال یا از بین رفتن شراکت، استثنایی وجود دارد که در ادامه به آن خواهیم پرداخت.
طبق ماده 810 قانون مدنی، اگر یک ملک بین دو نفر مشترک باشد و یکی از مالک‌ها تصمیم به فروش سهم خود با حق ممر یا مجری بگیرد، به شریک دیگر حق شفعه تعلق خواهد گرفت. اما اگر ملک بدون ممر یا مجری فروخته شود، به دیگری حق شفعه تعلق نخواهد گرفت. این مورد به‌تنهایی قابل اجرا نیست زیرا به مال مشاع بستگی داشته و بدون این قانون از موجودیتی برخوردار نیست.
مراحل قانونی طرح دعوای حق شفعه
در ادامه مراحل طرح دعوای تائید حق به شفعه را برای شما خواهیم گفت. اگر در مورد طرح این دعوا دچار مشکل شده‌اید می‌تواند از وکیل آنلاین با تجربه کمک بخواهید.
حق شفعه نیازی به طرح دعوا ندارد اما شفیع در موارد ضروری امکان ثابت کردن این امر و طرح دعوای تائید حق به شفعه در دادگاه را دارد. این دعوا به همراه درخواست‌هایی مانند الزام به تحویل ملک و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت مطرح می‌شود.
با توجه به این که حق شفعه باید با سرعت انجام شود، شخصی که قصد طرح دعوای شفعه را دارد باید کاملاً قانونی و با فرستادن اظهارنامه قصد خود را بیان کند؛ بنابراین در خصوص پیگیری حق شفعه این نکته اهمیت دارد که باید از وکیل دعاوی ملکی و یا وکیل حقوقی تهران کمک گرفت. این نکته حائز اهمیت است که اگر مشتری پولی بابت مال پرداخت کرده باشد، می‌توان آن را به حساب سپرده دادگستری واریز کرد تا مراحل قانونی کار به پایان برسد. در آخر باید در دادگاه پرونده حقوقی برای اثبات مالکیت و معامله انجام شده تشکیل شود.
اختلافات بر سر حق شفعه مال منقول و غیرمنقول
در مورد حق شفعه در اموال منقول و غیرمنقول بین فقها اختلافات زیادی وجود دارد. فقهایی مانند شیخ مرتضی، شیخ مفید و… این حق را قبول دارند و تعدادی دیگر از فقها مانند علامه حلی، شیخ طوسی و… حق شفع را قبول ندارند. اگر بخواهیم از نظر حقوقی این مورد را بررسی کنیم می‌توانیم بگوییم که قانون هم از موارد بالا مستثنا نیست.
آیا حق شفعه قابل تبعیض است؟
تعبیض به معنای قابلیت اعمال نسبت به قسمتی از حق است. قابل تبعیض نبودن این حق برای جلوگیری از ایجاد ضرر مالک بوده و باید یا نسبت به اکثر مبیع اعمال شود یا اصلاً اعمال نشود. در این صورت شفیع نمی‌تواند بخشی از سهم شریک دیگر را داشته باشد و مابقی را به حال خود رها کند.
حق شفعه فوری یا فوریت حق شفعه
طبق قانون زمانی که شریکی سهم مال خود را بفروشد و دیگری از این کار مطلع نباشد و پس از فروش از این امر مطلع شود، حق شفعه متعلق به شریک دیگر است و باید به او داده شود. شریک دیگر این امکان را دارد که بلافاصله از آن استفاده کرده و پولی که خریدار پرداخته را به او برگرداند. در این صورت مالکیت تمام و کمال ملک در اختیار شریک دیگر قرار می‌گیرد. چون استفاده از این حق بسیار سریع اتفاق می‌افتد به آن حق شفعه فوری گفته می‌شود.
فوری بودن این موضوع بسته به عرف و عادت مردم تفاوت‌هایی خواهد داشت. با توجه به اینکه در دعوای حق شفعه، اصل بر عدم اطلاع شفیع از وقوع معامله است، شفیع وظیفه دارد در اسرع وقت اعلام کند که آیا تمایل به استفاده از حق شفعه خود دارد یا خیر؟ اگر تصمیم‌گیری در رابطه با تمایل یا عدم تمایل به استفاده از این حق با تأخیر انجام گیرد، این تاخیر به این معناست که شفیع به‌طور ضمنی انصراف داده و از حق خود صرف نظر کرده است.
آیا به موجب قرارداد حق شفعه ایجاد خواهد شد؟
قولنامه یعنی تعهدی که بین دو شخص خریدار و فروشنده نوشته می‌شود. اگر شریک ملک مشاع و شخص سوم قولنامه‌ای امضا کنند، موجد حق شفعه برای شریک دیگر نخواهد بود. اما هنگامی که دو طرف به تعهداتی که در قولنامه است عمل کنند شریک دیگر می‌تواند درخواست حق به شفعه داشته باشد.
انحلال بیع بر حق شفعه چه تاثیری دارد؟اگر بیع بین شریک و خریدار به درستی اتفاق بیفتد، حق شفعه نیز اعمال می‌شود. در مواردی بیع با تردید رو به رو شده و شفیع ملزم به اثبات آن در دادگاه است. با توجه به نکته‌هایی که تا اینجا گفته شد حق به شفعه منوط به صحت عقد بیع بوده و در بیع فاسد حق شفعه وجود ندارد؛ بنابراین فسخ بیع اگر قبل از اعمال حق شفعه توسط شفیع رخ دهد باعث عدم اجرای حق به شفعه خواهد شد.
آیا امکان مصالحه در حق شفعه وجود دارد؟همانطور که بیان شد اجرای این حق برای جلوگیری از ورود ضرر به شریک است. بنابراین هر زمان که شفیع مطلع شد می تواند نسبت به سقوط حق خود به طور معوض یا بلاعوض مصالحه نماید. پس در صورت مصالحه این حق، شفیع دیگر نمی تواند اقدام به اخذ شفعه نماید و عمل وی بلاثر خواهد ماند.
جهل شفعه یعنی چه؟به این حالت که شریکی قصد داشته باشد سهم خود را به دیگری انتقال دهد، اما شریک اول از این امر آگاه نباشد، جهل شفیع گفته می‌شود. در صورت جاهل بودن شفیع، حق شفعه از بین نخواهد رفت و هر زمان شفیع از این موضوع مطلع شود، می‌تواند سهم منتقل شده را خریداری نماید و به حق خود برسد. در دعوای حق به شفعه از وکیل پایه یک دادگستری در گروه حقوقی دادارمنش کمک بخواهید تا به نتیجه دلخواهتان برسید. گروه حقوقی دادارمنش برای راحتی کار شما عزیزان در زمینه دعاوی حق به شفعه و… مشاوره حقوقی حضوری و مشاوره حقوقی آنلاین ارائه می‌کند. شما این امکان را دارید از وکیل خانم پایه یک دادگستری ما مشاوره دریافت کنید و با کمک او تمام مشکلات خود در این زمینه حل و فصل کنید.