در این مطلب، قصد داریم به بررسی مهمترین مباحث مرتبط با دستور تخلیه ملک از جمله مدارک مورد نیاز برای درخواست صدور دستور تخلیه، مراحل قانونی این کار، مرجع صالح برای تقدیم درخواست صدور دستور تخلیه ملک و.. بپردازیم.
یکی از حقوقی که قانونگذار برای موجر یا مالک ملک در نظر گرفته است، تقاضای صدور دستور تخلیه ملک مسکونی است. به پشتوانه این حق قانونی، چنانچه مدت زمان اجاره به پایان برسد یا تخلفاتی از مستاجر سر بزند، موجر میتواند تقاضای تخلیه ملک مسکونی را مطرح کند. مالک میتواند از مالکیت ملک یا مالکیت منفعت ملک برخوردار باشد. بد نیست بدانید دعوای دستور تخلیه ملک مسکونی، از دعاوی غیرمالی اعتباری است. شایان ذکر است مطالب پیش رو توسط وکیل تخلیه فوری برای آگاهی هر چه بهتر شما آورده شده است.
موجر چه زمانی میتواند درخواست تخلیه ملک مسکونی را بنماید؟
- انتقال ملک توسط مستاجر به دیگری: اگر مستاجر با اینکه طبق قرارداد اجاره حق انتقال ملک به شخص دیگری را نداشته است، اقدام به واگذاری کلی یا جزئی ملک به ثالث کند، موجر یا وکیل او می توانند درخواست تخلیه ملک را مطرح کنند.
- قرار دادن ملک در اختیار دیگران: اگر افرادی به جز ورثه مستاجر از ملک مسکونی استفاده می کنند، موجر میتواند تخلیه ملک را بخواهد.
- استفاده از ملک بر خلاف توافق انجام شده: اگر ملک برای منظور خاصی اجاره شده است، اما اکنون استفاده دیگری از آن می شود، مالک میتواند از مستاجر بخواهد ملک را تخلیه کند. به عنوان مثال، فرض کنید هدف از اجاره ملک، سکونت بوده اما اکنون مستاجر آن را به کارگاه تبدیل کرده است.
- تخلیه ملک توسط مالک جدید: در برخی موارد، موجر در قرارداد اجاره شرط می کند که اگر ملک خود را به صورت قطعی به شخص دیگری انتقال داد، بتواند قرارداد اجاره را فسخ کند.
- تخلیه ملک به علت عدم پرداخت اجاره بها: اگر مستاجر به تعهدات خود مبنی بر پرداخت به موقع اجاره بها عمل نکند، موجر میتواند تقاضای صدور دستور تخلیه را مطرح کند.
- نیاز شخصی مالک: اگر مالک برای سکونت خود یا خانواده خود به ملک احتیاج پیدا کند.
فرق دستور تخلیه با حکم تخلیه چیست؟
در پاسخ به پرسش تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه چیست باید گفت:صدور دستور تخلیه ملک، زمانی اتفاق می افتد که دو شاهد قرارداد اجاره را امضا کرده باشند و مدت زمان قرارداد پایان یافته باشد. اگر این شرایط وجود داشته باشند، دستور تخلیه توسط مالک ملک به شورای حل اختلاف تقدیم می شود. دستور تخلیه قطعی است و مستاجر حق اعتراض به آن را ندارد. علاوه بر این، در مقایسه با حکم تخلیه، سریع تر به نتیجه می رسد.
چنانچه مدت زمان قرارداد اجاره هنوز به اتمام نرسیده و قرارداد توسط دو شاهد امضا نشده باشد، مالک باید درخواست حکم تخلیه را به دادگاه تقدیم کند. دادگاه به موضوع رسیدگی کرده و اقدام به صدور حکم تخلیه ملک می کند. حکم تخلیه قطعی نیست و مستاجر تا 20 روز پس از ابلاغ حکم، میتواند نسبت به آن درخواست تجدیدنظر کند.
مقام صالح برای رسیدگی به دعوی تخلیه ملک مسکونی
برای اینکه بتوان مرجع صالح برای رسیدگی به دعوی دستور تخلیه ملک مسکونی را شناسایی کرد، باید بدانیم قرارداد اجاره مطابق با کدامیک از قوانین اجاره تنظیم شده است. اگر ملک مسکونی در زمان حاکمیت قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و به منظور کسب و پیشه اجاره داده شده باشد، مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای تخلیه ملک، دادگاه خواهد بود. اما اگر اجاره ملک برای استفاده مسکونی بوده باشد، تفاوتی ندارد قرارداد اجاره در زمان حاکمیت کدام قانون منعقد شده است و یکی از این دو مرجع، صالح به رسیدگی هستند:
- شورای حل اختلاف: چنانچه ملک، مسکونی بوده و اجاره نامه، شرایط شکلی که در ادامه مورد اشاره قرار می گیرد را داشته باشد، شورای حل اختلاف به تقاضای تخلیه ملک رسیدگی می کند. شورای حل اختلاف، شرایط شکلی اجاره نامه را بررسی کرده و دستور تخلیه ملک را صادر می کند.
- دوایر اجرای ثبت: چنانچه اجاره نامه به صورت رسمی و در یکی از شعب دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد، سردفتر باید هویت و صلاحیت ذینفع درخواست صدور حکم تخلیه ملک را احراز کرده و اجراییه را برای اقدامات بعدی به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل بفرستد. اجرای ثبت موظف است پس از دریافت مدارک اجراییه، نهایتا تا 24 ساعت، پرونده اجرایی را تشکیل داده و دستور تخلیه را به اطلاع مستاجر برساند. مستاجر وظیفه دارد طی سه روز از زمان ابلاغ، ملک را تخلیه نماید. موجر باید مبلغی که به عنوان ودیعه دریافت کرده است را به مستاجر پس داده، رسیدی دریافت کرده و آن را به دایره اجرا تحویل دهد.
شرایط تخلیه فوری ملک
برای تخلیه فوری ملک، باید شرایط زیر وجود داشته باشد:
- موجر و مستاجر، قرارداد اجاره را به صورت کتبی تنظیم کرده باشند.
- یک مدت مشخص برای قرارداد اجاره در نظر گرفته شده باشد.
- مدت زمان قرارداد اجاره به اتمام رسیده باشد.
- قرارداد اجاره در دو نسخه تنظیم شده باشد. یکی از مهمترین شرایط انعقاد قرارداد اجاره، تنظیم شدن آن در دو نسخه و امضا شدن هر دو نسخه توسط موجر و مستاجر است. این مسئله باعث می شود طرفین با تکالیفی که در نتیجه عقد قرارداد بر عهده آنها قرار می گیرد، آشنا شوند. علاوه بر این، هیچ یک از طرفین قرارداد اجاره نمی تواند قرارداد را جعل یا الحاق کند.
- دو نفر شاهد هنگام عقد قرارداد اجاره حضور یافته باشند. وجود دو نفر شاهد برای گواهی کردن صحت قرارداد و همچنین امضا کردن ذیل آن، برای انعقاد قرارداد اجاره ضروری است.
- موجر، مبلغی که به عنوان ودیعه از مستاجر گرفته را در حساب دادگستری تودیع نموده باشد.
اگر این شرایط وجود داشته باشد، دستور تخلیه فوری ملک پس از گذشت یک هفته از تقدیم درخواست، صادر و اجرا خواهد شد.
نحوه طرح دعوی تخلیه ملک مسکونی
مالک ملک یا وکیل دادگستری او باید برای به ثبت رساندن درخواست تخلیه ملک مسکونی، مدارک زیر را به همراه داشته باشد:
- اصل سند مالکیت
- اصل اجاره نامه
- شناسنامه و کارت ملی خواهان
پس از تقدیم مدارک، مدیر دفتر شورای حل اختلاف پرونده را بررسی کرده و سپس مراتب را به قاضی شورا اطلاع می دهد. مدیر شورا پس از پرداخت شدن مبلغ ودیعه به مستاجر، موارد زیر را بررسی کرده و سپس دستور تخلیه ملک را صادر می کند:
- کلیه مدارک و مستندات
- شرایط شکلی اجاره نامه
تقاضای مهلت از طرف مستاجر
اگر حین اجرای دستور تخلیه، اتفاقی بیفتد که باعث شود مستاجر نتواند ملک را تخلیه کند، باید درخواست مهلت دهد. مامور اجرای دستور تخلیه، این درخواست را به اطلاع مقام قضایی که دستور تخلیه را داده است می رساند. مقام قضایی میتواند برای تخلیه ملک توسط مستاجر، یک مهلت 1 ماهه در نظر بگیرد. برای اطلاع از مهلت قانونی تخلیه مستاجر وارد این لینک شوید.
همچنین پس از صدور دستور تخلیه ملک، اگر مستاجر مدعی حقی شود، باید به دادگاه مراجعه کرده و شکایت خود را پیگیری کند. اگر این حق در دادگاه ثابت شود، مستاجر با تقاضای دستور موقت، از دادگاه می خواهد از اجرای دستور تخلیه جلوگیری کند. فرض کنید مستاجر ادعا دارد که اجاره نامه توسط موجر جعل شده است. او با مراجعه به دادگاه، درخواست خود را مبنی بر جلوگیری از اجرای دستور تخلیه مطرح می کند. در این صورت، باید رسید دادگاه را به شورای حل اختلاف ارائه دهد تا اجرای حکم تخلیه ملک به طور موقت به تعویق بیفتد. در صورت نیاز به اطلاعات بیشتر می‌توانید با گروه مشاوره حقوقی ما در ارتباط باشید.
در این مقاله، سعی کردیم تا حد امکان به بررسی مهمترین مباحث پیرامون تخلیه ملک بپردازیم. تخلیه ملک از دعاوی غیرمالی است که چنانچه شرایط قانونی آن وجود داشته باشد، موجر میتواند مطرح کند. همانطور که گفتیم، مالک یا موجر میتواند شخصا یا به وسیله وکیل خود، درخواست صدور دستور تخلیه را پیگیری کند. با این حال، پیشنهاد ما این است که برای این کار، از یک وکیل با تجربه و خبره کمک بگیرید. وکیل دستور تخلیه با بررسی اجاره نامه و تشخیص قانون حاکم بر آن، می تواند بهترین راهکار را برای پیگیری پرونده ارائه دهد.
سوالات متداول در زمینه دستور تخلیه ملک
- دستور تخلیه ملک چقدر طول می کشد؟
- برای تخلیه فوری باید به کجا مراجعه کرد؟
- آیا دادگاه میتواند حکم تخلیه ملک مسکونی را به نفع موجر صادر نکند و مستاجر به سکونت خود در آن محل ادامه دهد؟
- اگر مستاجر بعد از انقضای مدت، ملک را تخلیه کند ولی موجر از تحویل گرفتن آن خودداری کند، تکلیف چیست؟
یک پاسخ
سلام. مطالب کاملا مشروح و واضح هستند