به طور کلی در حقوق ایران الزام به تنظیم سند رسمی بدون پرداخت ثمن، منع قانونی ندارد. بنابراین ممکن است طرفین هنگام تنظیم مبایعه نامه چنین توافق کنند که فروشنده پیش از پرداخت تمام یا بخشی از ثمن معامله، سند مالکیت رسمی مورد معامله را به نام خریدار انتقال دهد. ثمن معامله در واقع همان قیمت مورد معامله می باشد که باید توسط خریدار به فروشنده پرداخت شود. طرفین معامله در مبایعه نامه (قرارداد خرید و فروش) در خصوص موضوعاتی چون شیوه پرداخت ثمن معامله، تاریخ حضور در دفترخانه ثبت اسناد رسمی و تنظیم سند مالکیت رسمی به نام خریدار و … تعیین تکلیف کنند.
بنابراین یک راهکار قانونی برای الزام به تنظیم سند رسمی بدون پرداخت ثمن، تنظیم مبایعه نامه به گونه ای است که تنظیم سند رسمی منوط به پرداخت ثمن معامله نباشد. در واقع تنظیم سند رسمی یکی از تعهداتی است که فروشنده ملک با امضای مبایعه نامه انجام آن را به عهده می گیرد. امروزه برای تضمین تعهدات فروشنده مثل انتقال سند رسمی، اغلب در مبایعه نامه پرداخت تمام یا بخشی از ثمن، منوط به تنظیم سند رسمی به نام مالک جدید می گردد. البته عقود تابع قصد طرفین می باشد و در بسیاری از موارد، تعهد تنظیم سند مالکیت به نام خریدار به عنوان یک تعهد مستقل بر عهده فروشنده قرار می گیرد. در این نوشتار به بررسی حالت های گوناگونی خواهیم پرداخت که ممکن است دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بدون پرداخت ثمن معامله اقامه شود.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بدون پرداخت ثمن در چه مواردی مطرح می گردد؟
در ادامه به بررسی برخی از موارد رایج که الزام به تنظیم سند رسمی بدون پرداخت ثمن صورت می پذیرد، خواهیم پرداخت:
- درج در مبایعه نامه: همانطور که اشاره شد ممکن است در مبایعه نامه، تنظیم سند رسمی مالکیت منوط به پرداخت ثمن نشده باشد. در این صورت خریدار بدون آن که تمام یا بخشی از ثمن معامله را به فروشنده پرداخت کرده باشد نیز می تواند او را ملزم به تنظیم سند رسمی مالکیت کند.
- هنگامی که فروشنده از دریافت ثمن خودداری می کند؛ یکی دیگر از مواردی که ممکن است دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بدون پرداخت ثمن اقامه شود، مربوط به زمانی است که فروشنده به بهانه فسخ معامله و … از دریافت ثمن معامله خودداری می کند. در این صورت خریدار می تواند با تودیع مبلغ معامله در صندوق دادگستری، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را بر علیه فروشنده اقامه نماید.
- چنانچه فروشنده اهلیت قانونی مورد نیاز برای دریافت ثمن معامله را از دست بدهد. برای مثال هنگامی که فروشنده فوت می کند یا مجنون می شود، قانوناً ثمن معامله نباید به وی پرداخت شود. در این موارد ثمن معامله می بایست به وراث یا نماینده قانونی فروشنده تحویل گردد. در این موارد نیز بدون آن که خریدار ثمن معامله را به صورت کامل پرداخت کند، می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را در دادگاه بر علیه فروشنده اقامه نماید.
شیوه رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و سایر دعاوی مرتبط با آن سرشار از نکات حقوقی و موضوعات تخصصی می باشد. گاه انجام یک اشتباه کوچک حقوقی در رابطه با خرید و فروش ملک، ممکن است آثار نامطلوب بیشماری را در زندگی شخص بر جای بگذارد. از همین رو توصیه می شود پیش از انجام هر نوع اقدام حقوقی در زمینه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با یک یا چند وکیل متخصص در امور قراردادها مشاوره حقوقی تلفنی داشته باشید.
طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بدون پرداخت ثمن مستلزم تنظیم دادخواست و ارسال آن به دادگاه عمومی و حقوقی است. مطابق با قانون آیین دادرسی مدنی برای آن که به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی رسیدگی شود، دادخواست باید دربردارنده اطلاعات زیر باشد:
- نام، نام خانوادگی و سایر مشخصات مربوط به خواهان؛ خواهان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی همان خریدار است که تقاضای انتقال سند مالکیت رسمی را به نام خود دارد.
- مشخصات وکیل؛ اگر دادخواست توسط وکیل دادگستری و به نمایندگی از خواهان طرح گردد، مشخصات مربوط به وکیل ملکی نیز می بایست در دادخواست ذکر شود.
- مشخصات مربوط به خوانده؛ خوانده کسی است که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بر علیه او اقامه می شود. در واقع خواهان مدعی است خوانده مکلف به تنظیم سند رسمی مالکیت به نام او می باشد.
- دلایل و منضمات؛ خواهان باید در این بخش از دادخواست کلیه مدارک و مستنداتی که به استناد آنها خود را صاحب حق می‌داند بیان کند. چنانچه خواهان برای اثبات ادعای خود به شهادت شهود استناد می کند، نام و نشانی شهود نیز باید در این بخش توسط خواهان ذکر شود.
- شرح دادخواست: در این قسمت از دادخواست، خواهان سیر ترتیبی وقایع و رخداد هایی که در نتیجه آنها خود را مستحق برای صدور سند مالکیت رسمی می داند، بیان کند.
الزام به تنظیم سند رسمی بدون پرداخت ثمن از طریق طرح دعوای حقوقی ممکن است. برای انجام این کار خواهان یا وکیل او می بایست دادخواست را تنظیم کرده و به دادگاه ارسال نماید.