اگر شما هم در خصوص سرقفلی ملک تجاری‌تان دچار مشکل شده‌اید، با وکیل ملکی گروه حقوقی دادارمنش همراه باشید و پاسخ سوالات خود را از ما بخواهید. در این مقاله قصد داریم شما را با نکاتی در مورد سرقفلی و حق سرقفلی ملک تجاری آشنا کنیم. شما می‌توانید با شماره وکیل تهران در این زمینه تماس گرفته و درخواست مشاوره نمایید. اولین نکته ای که از باید به شما بگوییم این است که سرقفلی فقط برای اماکن تجاری تعریف می‌شود و اماکن مسکونی از چنین حقی برخوردار نیستند. چرا که مستاجر با اقامت در ملک مسکونی سبب افزایش اعتبار و شهرت ملک نخواهد شد.
سرقفلی چیست؟
شاید برای شما هم پیش‌آمده باشد که آگهی‌هایی با مضمون سرقفلی مغازه به فروش می‌رسد را سردر مغازه‌ها دیده باشید و این سؤال برای شما پیش‌آمده باشد که سرقفلی مغازه و اماکن تجاری چیست و تفاوت آنها با مالکیت ملک تجاری در چیست؟ در این مقاله سعی داریم شما را با مفهوم سرقفلی و حقوق آن آشنا کنیم.
طبق مشاوره غیر حضوری وکیل گروه حقوقی دادارمنش در گذشته به سرقفلی، حق کسب و پیشه یا تجارت نیز می‌گفتند، اما در قانون سال 1376 به بعد مفاهیم حق پیشه و سرقفلی از یکدیگر جدا شد و قوانین متفاوتی برای آنها در نظر گرفته شد. بنابراین در صورت عقد قراراداد واگذاری ملک تجاری، اگر تاریخ عقد قرارداد پیش از 1376 باشد با قوانین سال 1357 رسیدگی خواهد شد و اگر پس از 1376 باشد، با قوانین سال 1376 سنجیده خواهد شد.
سرقفلی حقی است که برای مستأجران اماکن تجاری در نظر گرفته‌شده تا از آنها به نحو احسن حمایت شود. در واقع قانون می‌گوید، مستاجر ملک تجاری می‌تواند با توافق مالک ملک تجاری و پرداخت مبلغی به او، صاحب حقی به نام سرقفلی شود. و به واسطه این حق می‌تواند بسته به توافق صورت گرفته در مدت زمان تعیین شده در ملک موضوع قرارداد به تجارت بپردازد.
تغییر شغل و سرقفلی ملک تجاری
مستأجر امکان تغییر شغل را ندارد مگر اینکه در قرارداد سرقفلی چیزی در مورد شغل و پیشه او گفته نشده باشد. اگر به شغل مستاجر اشاره شده باشد و مستاجر بدون اینکه مالک راضی باشد تغییر شغل دهد مالک این امکان را دارد نصف مبلغ سرقفلی را پرداخت کرده و از دادگاه حکم تخلیه ملک را بگیرد.
در صورتی که سرقفلی ملک تجاری انتقال داده شده باشد؛ در واقع مستاجر، ملک را برای بار دوم به فردی اجاره داده باشد؛ باید به مستأجر دوم گوشزد شود که تا پایان مدت اجاره‌نامه حق ندارد برای دریافت سرقفلی به مالک اصلی مراجعه کند
مالیات سرقفلی ملک تجاری
مالیات سرقفلی به ملک تجاری که در حال استفاده است تعلق می‌گیرد و ارزش معاملاتی ملک معیاری برای تعیین مالیات سرقفلی است و این ارزش توسط کارشناس تعیین خواهد شد. پرداخت مالیات به طور عام بر عهده انتقال دهنده ملک است اما در شرایط خاصی این قانون صادر نخواهد بود که در ادامه به بررسی این شرایط خواهیم پرداخت.
حق سرقفلی، قابلیت انتقال دارد و این انتقال به این معناست که صاحب سر قفلی و نه مالک ملک تجاری، ملک تجاری را در اختیار فرد دیگری بگذارد تا در آن به کسب و کار و تجارت بپردازد. اگر قبل از فروش ملک، سرقفلی آن انتقال داده شده باشد، دیگر لازم نیست بابت این سرقفلی مالیاتی پرداخت شود.
مالیات سرقفلی به ساختمان‌های نیمه ساخته و امثال آن تعلق نمی‌گیرد.
اگر مالک ملک مورد نظرش را انتقال دهد باید معادل ۵ درصد آن با توجه به قیمت منطقه‌ای آن مالیات بپردازد.
اگر ملک و سرقفلی آن، هر دو با هم، به مستاجر انتقال داده شود؛ معادل 2 درصد بهای ملک، به آن مالیات تعلق می‌گیرد.
حق کسب و پیشه یا تجارت چیست؟
در بالا مقداری از حق کسب و پیشه صحبت کردیم احتمالاً این سؤال برای شما پیش آمده که حق کسب و پیشه چیست؟ حق کسب و پیشه یا تجارت یعنی اینکه مالک این امکان را ندارد بعد از اتمام مدت قرار داد اصرار بر تخلیه ملک تجاری توسط مستأجر داشته باشد و قرارداد به‌صورت خودکار قابل تمدید است.
در حقیقت مستأجر این امکان را دارد تا هرزمانی که قصد داشته باشد ملک موردنظر را در اجاره خود نگه دارد. مالک فقط با سه دلیل می‌تواند قرارداد را لغو کند و اگر حتی با این سه دلیل که در ادامه به آنها می‌پردازیم هم خواستار اتمام قرارداد شود باید مبلغی را به‌عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت به مستأجر پرداخت کند. مبلغ پرداختی در حقیقت ارزش شهرت و اعتباری است که شخص مستأجر در مدت‌زمان سکوتش برای محل تحت اجاره‌ی خود کسب کرده است.
سه دلیل که مالک با استفاده از آنها می‌تواند قرارداد را لغو کند به شرح زیر است:
- درصورتی‌که مالک، ملک موردنظر را برای ایجاد شغلی در نظر داشته باشد.
- درصورتی‌که مالک قصد تخریب یا باز سازی ملک را داشته باشد.
- در صورتی که مالک قصد داشته باشد ملک موردنظر را برای سکونت خود یا خانواده‌اش مهیا کند.
تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست؟
بر اساس اظهارات وکیل با تجربه ملکی در گروه حقوقی دادارمنش، هنگامی‌که شخصی ملکش را به فرد دیگری اجاره می‌دهد مبلغی را به عنوان اجاره از شخص دوم دریافت می‌کند، به این مبلغ سرقفلی می گویند. قبل از سال 1376 حق سرقفلی و کسب و پیشه به یک اندازه بود با توجه به این قانون اگر مالک، ملک خود را به فرد دیگری واگذار کند (اجاره دهد) تا پایان مدت‌زمان اجاره‌نامه شخص مالک این حق را ندارد که مستاجر را بیرون کند جز اینکه مبلغی را به‌عنوان حق کسبه به آن شخص بدهید.
اما از 1376 به بعد مالک در پایان قرارداد این امکان را دارد مستأجر را بیرون کرده و حکم تخلیه ملک را بگیرد. برخلاف حق کسب و پیشه حق سرقفلی به طور خودکار به وجود نمی‌آید. در زمان عقد قرارداد حتماً باید مالک و مستأجر با یکدیگر بر سر این موضوع به توافق برسند. اگر بر سر این موضوع توافقی حاصل نشود مستأجر در زمان تخلیه حق اعتراضی نخواهد داشت. اگر شما هم برای گرفتن حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه به خدمات و مشاوره وکیل آنلاین سرقفلی در تهران نیاز دارید، با گروه حقوقی دادارمنش در ارتباط باشید و علاوه بر آن اگر در عوای ملکی خود، برای الزام به تنظیم سند رسمی ملک نیاز به وکیل ملکی دارید گروه حقوقی دادارمنش در خدمت شماست.
انواع سرقفلی
طبق توضیحات وکیل ملکی شرق تهران در گروه حقوقی دادارمنش، سرقفلی به دو نوع تقسیم می‌شود: سرقفلی واقعی و سرقفلی مجازی، در ادامه توضیحاتی در مورد این دو نوع سرقفلی را برای شما ارائه خواهیم کرد.
سرقفلی مجازی
این حق مربوط به تلاش، موفقیت کسبی و شهرت مغازه دار است. با توجه به اینکه مقدار درآمدی که از کسب‌وکار مورد نظر به دست می‌آید، متناسب با مقدار شهرت و سرمایه‌گذاری اعتبار در آن مغازه است، حقی تجاری برای مغازه‌دار در این خصوص در نظر گرفته خواهد شد. در کتب قانون به این حق، حقوق تجاری می‌گویند و گاهی اوقات به آن سرقفلی مجازی نیز گفته می‌شود. تعدادی از مردم سرقفلی را با حق کسب و پیشه یکی می‌دانند اما حقیقت این است که این دو، دو حق مجزا هستند و هدفی متفاوت دارند.
سرقفلی واقعی
حق سرقفلی به امکانات و پتانسیل‌های محل کسب مربوط می‌شود و هیچ نوع ارتباطی با نوع کسب‌وکار ندارد. تصور کنید که یک پاساژ جدید تأسیس‌شده باشد، تمام مغازه‌هایی که در آن وجود دارد از حق سرقفلی برخوردار هستند. به این نوع از سرقفلی، سرقفلی واقعی می‌گویند. دفاتر اسناد رسمی باید شرایط عمومی تنظیم اسناد را رعایت کنند. برای سند اجاره یک ملک که دارای کاربری تجاری است باید حتماً در قرارداد ذکر شود که عقد قرارداد اجاره همراه با سرقفلی یا بدون سرقفلی است.
این قرارداد زمانی نوشته می‌شود که کاربر مکان کسب‌وکار را برای اولین بار اجاره می‌دهد. عوامل متعددی بر تعیین مقدار سرقفلی واقعی تاثیرگذارند؛ از جمله محل ملک، نوع و مساحت ملک و گنجایش ملک تجاری و امکاناتی که ملک تجاری دارد مانند برق، آب، تلفن و…
اگر شخص مالک در هنگام نوشتن قرارداد، سرقفلی را از مستأجر گرفته باشد، باید در هنگام تخلیه ملک، ارزش حق سرقفلی را به قیمت روز به مستأجر پرداخت کند. یا مستأجر این امکان را دارد این حق را با گرفتن مبلغی به فردی دیگر منتقل کند. البته به این نکته دقت داشته باشید که در قرارداد اولیه حق انتقال منافع عین مستأجره از وی گرفته نشده باشد. در واقع مستاجری که حق سرقفلی ملکی را داشته باشد و در قرارداد اولیه تمامی منافع یک مستاجر برای او در نظر گرفته شده باشد، می‌تواند با دریافت ملک را به دیگری اجازه دهد.
تفاوت سرقفلی واقعی و سرقفلی مجازی
بنا بر گفته وکیل دادگستری در گروه حقوقی ما، سرقفلی واقعی و مجازی دارای تفاوت‌هایی هستند که در ادامه به ان‌ها خواهیم پرداخت.
- حق کسب و پیشه قبل از عقد اجاره وجود ندارد و در زمان عقد اجاره برای مستأجر به وجود می‌آید.
- حق کسب و پیشه، فقط برای مستأجر است و مستأجر این امکان را دارد که آن را با سند رسمی منتقل کند؛ اما برای سرقفلی این شرط وجود ندارد بلکه با قرارداد عادی نیز قابل‌انتقال است.
- حق کسب و پیشه متعلق به کاسب (شغل تجاری) است اما سرقفلی به محل کسب (محل تجاری) تعلق دارد.
حق سرقفلی بدون اینکه به کسب و کاسب، توجه شود ثابت است. حق کسب و پیشه به محلی که دارای کاسب باشد تعلق می‌گیرد.
انتقال سرقفلی و حق کسب و پیشه
انتقال قهری: انتقال قهری در هنگام فوت شخص مستاجر به وجود میاید. در صورت وقوع انتقال قهری، حقوق حاصل از اجاره به ورثه او منتقل خواهد شد.
انتقال اختیاری: گاهی اوقات سرقفلی یک ملک به‌صورت اختیاری از جانب مالک سرقفلی به فرد دیگری انتقال داده می‌شود که با این نوع انتقال، انتقال اختیاری گویند. امکان دارد این انتقال با سند عادی باشد یا با سند رسمی صورت پذیرد.
انتقال قضایی: در صورتی که از طرف مقام قضایی برای انتقال سرقفلی ملک حکم صادر شود، انتقال قضایی اتفاق خواهد افتاد
ارزش سرقفلی یا ارزش حق کسب و پیشه
بر اساس قانون مدنی و مشاوره با وکیل پایه یک دادگستری ، دادگاه مبلغ سرقفلی یا حق کسب را با توجه به موارد زیر تعیین می‌کند:
موقعیت مکانی و ارزش محل کسب یا تجارت
شرایط اجاره و کیفیت آن از نظر مزیت‌هایی که در اجاره‌نامه برای مالک یا مستاجر آورده شده است.
مدت زمانی که مستأجر در محل مشغول به کار بوده، در اجاره و حسن شهرت او در محل تاثیر داشته است.
وضعیت ملک مورد اجاره از نظر بنا
هزینه‌هایی که مستأجر برای دکوراسیون و آماده‌سازی ملک مورد اجاره پرداخته است.
نوع فعالیت تجاری و کسب‌وکار مستأجر
اسقاط حق کسب و پیشه
به این نکته توجه کنید که امکان دارد در قراردادی که بین مالک و مستأجر نوشته می‌شود، به اسقاط حق کسب و پیشه نیز اشاره شود. اگر اسقاط حق کسب و پیشه در قرارداد ذکر شود، نیازی نیست پس از پایان زمان اجاره‌نامه نگران این باشید که حقی برای ادعا در خصوص حق کسب و پیشه و یا سرقفلی ندارید؛ در صورتی که این حق تنها در صورتی قابل اسقاط است که ایجاد شده باشد و بر سر آن توافقاتی صورت گرفته باشد. در واقع در صورت مطرح شدن اسقاط برای این حق شما می‌توانید کلیه حقوق خود را بر اساس توافقات صورت گرفته بخواهید.
خلع ید و کمک گرفتن از یک وکیل متخصص خلع ید از دیگر مباحث حقوقی در زمینه امور ملکی است که مطالعه محتوای آن برای شما جذاب خواهد بود و در دعوای خلع ید ملکی برایتان مفید خواهد بود.
توافق سرقفلی در زمان عقد قرارداد
بر اساس مشاوره حقوقی سرقفلی وکلای ملکی گروه حقوقی دادارمنش، توافق سرقفلی به‌وسیله یکی از سه شیوه زیر ممکن می‌شود:
1. در زمان عقد قرارداد مستاجر مبلغ مشخصی را به‌عنوان سرقفلی به شخص مالک پرداخت می‌کند. در این صورت مالک ملزم است هنگام تخلیه ملک سرقفلی را به قیمت روز محاسبه کرده و به مستاجر پرداخت کند. باید به این نکته توجه داشته باشید که هم قرارداد باید عنوان «اجاره» را دارا باشد و هم مستاجر باید مبلغی را به‌عنوان «سرقفلی» به مالک پرداخت کرده باشد.
2. در زمان نوشتن قرارداد مستاجر و مالک باید با یکدیگر توافق کنند که شخص مالک هر سال با نرخ اجاره روز در سال جدید دوباره ملک را به مستاجر قبلی اجاره دهد. با این وجود اگر با تمام شدن قرارداد مالک دیگر قصد تمدید را نداشته باشد، باید یک مبلغ به‌عنوان سرقفلی به مستأجر پرداخت کند.
3. در زمان نوشتن قرارداد مستأجر و مالک با یکدیگر به این توافق برسند که شخص مالک موظف است تا هنگامی‌که مستأجر قصد داشته باشد در آنجا بماند هرساله با قیمت قبل قرارداد را با مستأجر تمدید کند. در این صورت اگر در زمانی که قرارداد تمام شد مالک دیگر قصد نداشت قرارداد را تمدید کند، باید مبلغی را به‌عنوان سرقفلی به مستأجر پرداخت کند.
آیا مستاجر می‌تواند سرقفلی ملک را اجاره دهد؟
طبق مشاوره حقوقی مالک و مستاجر توسط وکلای گروه حقوقی دادارمنش، ماده ۴۷۴ قانون مدنی مستاجر این امکان را فراهم می‌آورد که مستاجر ملکی مورد اجاره را به شخص دیگری اجاره دهد؛ مگر اینکه در زمان عقد اجاره خلاف این قانون توافق شده باشد. در واقع بر اساس این قانون می‌توانیم بگوییم که مستأجر این امکان را دارد ملک را به هر فردی که بخواهد اجاره دهد مگر اینکه در قرارداد اجاره حق واگذاری به غیر گرفته شده باشد. در قراردادهایی که قبل از سال 76 نوشته شده‌اند و در آنها مستأجر حق اجاره دادن ملک را ندارد؛ تنها در صورتی این انتقال اجاره امکان‌پذیر است که در قرارداد ذکر شود که مستأجر هیچ محدودیتی در این مورد ندارد. همچنین مقاله‌ای مرتبط در مورد عدم تخلیه مستاجر در وبسایت وجود دارد که پیشنهاد می‌کنیم آن را مطالعه بفرمایید.
مزایای حضور وکیل در دعاوی ملکی
سرقفلی برای بسیاری از کسانی که از خود مغازه و محلی برای کسب و کار ندارند و باید ملک لازم را اجاره کنند اهمیت زیادی دارد. مستأجرهای فروشنده ای که مدام در حال جا به جایی هستند، ممکن است در اثر این نقل و انتقال بسیاری از مشتری های خود را از دست بدهند. به دلیل اهمیت و ارزشی که این حق برای مستأجر و مالک به دنبال دارد، احتمال بروز مشکلات در بین آنها بسیار زیاد است. به همین دلیل هم در زمان عقد قرارداد وجود یک وکیل باتجربه می تواند حق و حقوق دو طرف را به آنها یادآوری کند تا در آینده هیچ کدام متضرر نشوند.
گروه حقوقی دادارمنش برای آسان تر شدن کار شما در زمینه دعاوی ملکی، آماده ارائه کلیه خدمات ملکی و مشاوره حقوقی ملک به شما عزیزان هستند. حتی این امکان برای شما عزیزان فراهم شده است که بتوانید بدون مراجعه به دفتر حقوقی دادارمنش، با صرف کمترین هزینه ممکن از مشاوران حقوقی ما مشاوره حقوقی تلفنی دریافت کنید. و در صورت رضایت و نیاز از تمامی جوانب دعاوی در خصوص سرقفلی ملک تجاری را به آنها واگذار کنید. در صورت نیاز به مشاوره حضوری، دفتر وکالت در تهران گروه حقوقی دادارمنش آماده خدمت رسانی به شما عزیزان می‌باشد.
در متن بالا درباره تعریف سرقفلی مطالبی قید شد، ضمن این که درباره انواع آن نیز صحبت به میان آمد. حق و حقوقی که یک مستأجر با داشتن این حق به او تعلق می گیرد ذکر شد. اطلاعاتی هم درباره فسخ این حق، توقیف آن و همچنین انتقال به غیر آورده شد.
سؤالات متداول
1- مستأجری که سرقفلی یک مغازه را دارد می تواند شغلش را تغییر دهد؟
هیچ مستأجری بدون اجازه مالک نمی تواند تغییر شغل بدهد. تنها زمانی می تواند که در زمان عقد قرارداد به شغل خاصی اشاره نشده باشد یا مستأجر شغل مشابهی را انتخاب کند.
2- خرید سرقفلی بدون اجاره نامه صحیح است؟
خرید بدون تنظیم اجاره نامه باطل است.