دعوای الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای از جمله دعاوی شایع در مراجع قضایی است در این مقاله که توسط وکیل ملکی گروه حقوقی دادارمنش به زبان ساده نگارش شده است ابتدائا به تفاوت مبایعه نامه و قولنامه می پردازیم و سپس شرایط و مراحل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای و مدارک لازم جهت اقامه دعوا بررسی می گردد.
مطابق قوانین ثبتی برای نقل انتقال اموال غیر منقول (املاک و اراضی) تنظیم سند رسمی در یکی از دفاتر اسناد رسمی الزامی است و یکی از تعهدات مهم فروشنده تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت بنام خریدار است چنانچه فروشنده به هر دلیلی در دفاتر اسناد رسمی حاضرنگردد و از تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت به نام خریدار استنکاف نماید خریدار می تواند الزام او را از دادگاه تقاضا نماید در این موارد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای اقامه می گردد .
تفاوت مبایعه نامه و قولنامه
- مبایعه نامه: مطابق ماده 338 قانون مدنی: بیع عبارت است تملیک عین به عوض معلوم. به همان خرید و فروش در علم حقوق عقد بیع می گویند.با توجه به این تعریف هر سندی که نشان دهنده عقد بیع(فروش) باشد مبایعه نامه نام دارد. سندی که خریدار، فروشنده ، مورد معامله (مثلا یکدستگاه آپارتمان) و ثمن معامله(پول) در آن درج شده باشد.
- قولنامه: سندی است حاکی از تعهد به بیع (فروش) به طور مثال پدری تعهد می کند که بعد از ازدواج پسرش آپارتمانش را به او منتقل کند چنین سندی قولنامه یا تعهد به فروش است.
با توجه به تعاریف گفته شده آنچه در دفاتر مشاورین املاک تنظیم می شود مبایعه نامه است ولی به طورعامیانه در عرف بین عموم مردم قولنامه گفته می شود. بنابراین در این مقاله به جای مبایعه نامه ازکلمه عرفی قولنامه استفاده شده است .
شرایط دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای
- وجود یک مبایعه نامه صحیح و قانونی : اولین گام و مهمترین شرط طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای وجود عقد بیع صحیح و قانونی است در مرحله اول وکیل ملکی صحت و سقم معامله صورت گرفته را بررسی می نماید اینکه مالکیت ملک از فروشنده به خریدار منتقل شده است یا خیر.همچنین وقوع معامله صحیح را دردادگاه اثبات می نماید در غیر اینصورت دادگاه ممکن است معامله را باطل اعلام کند. بعضا مبایعه نامه هایی که در دفاتر مشاورین املاک ویا فی مابین اشخاص تنظیم می گردد به دلیل عدم رعایت ارکان قانونی باطل می باشد در این موارد خریدار ناچارا تنها می تواند پول پرداختی به فروشنده را از او مطالبه کند؛ بنابراین تحقق یک معامله صحیح مطابق قانون اولین شرط دعوای الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای می باشد.
- فروشنده باید مالک ملک باشد: پس از تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای دادگاه بلافاصله از اداره ثبت اسناد و املاک کشور استعلام می گیرد چنانچه ملک یا آپارتمان از شخصی غیر از مالک به خریدار فروخته شده باشد و به بیان دیگر مالکیت مطابق پاسخ استعلام اداره ثبت اسناد و املاک متعلق به شخص دیگری غیر از فروشنده باشد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت قطعا رد خواهد شد. در این موارد تنها راه طرح شکایت کیفری فروش مال غیر است.
مدارک مورد نیاز برای طرح دعوی الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای
- مبایعه نامه فی مابین فروشنده و خریدار
- سند مالکیت ملکی که به فروش رسیده است یا حداقل داشتن پلاک ثبتی اصلی و فرعی ملک مورد معامله
- فرم ارزش منطقه ای
توجه داشته باشید جهت طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای حتما باید تاریخ مندرج در مبایعه نامه که برای حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی تعیین گردیده است گذشته باشد.
مدت زمان رسیدگی به پرونده دعوای الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای
بعد ازثبت دادخواست دعوای الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای در دفاترالکترونیک خدمات قضایی پرونده از یک هفته تا یکماه زمان می برد تا به شعبه ای از دادگاه عمومی حقوی محل وقوع ملک ارجاع شود. چنانچه مدارک تکمیل و دادخواست از لحاظ قانونی به درستی تنظیم شده باشد مطابق دفتراوقات دادگاه جلسه رسیدگی تعیین می گردد و به طرفین دعوا ابلاغ می گردد با توجه به حجم پرونده ها و شلوغی دادگاه ممکن است برای سه تا هفت ماه آینده جلسه رسیدگی تعیین شود طرفین دعوی در جلسه دادگاه حاضر و دفاعیات خود را مطرح می نمایند ممکن است به دلایل قانونی پرونده به کارشناسی ارجاع شود و نظر کارشناس جهت صحت معامله لازم باشد در این موارد خواهان دعوا که خریدار است باید موجبات کارشناسی را فراهم آورد . در نهایت رای صادره به مدت بیست روز قابل تجدینظرخواهی و اعتراض در دادگاه تجدیدنظر استان می باشد. مدت زمان رسیدگی به پرونده بستگی به نحوه تنظیم دادخواست ودفاعیات شما از شش ماه تا سه سال متغیر می باشد.
در نظر داشته باشید که دعوای الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای دعوایی بسیار پیچیده است هرچند که در ظاهر ممکن است از نظر عموم مردم آسان به نظر بیاید. در اولین قدم تنظیم یک دادخواست صحیح ممکن است دعوای شمارا بسیار کوتاه کند به بیان دیگرکوچکترین اشتباهی در تنظیم دادخواست ممکن است شما را متحمل هزینه مالی سنگین کند و همچنین زمان را از دست بدهید و بعضا بعد از یکسال مراجعات مکرر و پیگیری دعوا در نهایت به دلیل یک اشتباه کوچک دعوای شما رد بشود. لذا دعوای الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای از جمله دعاوی است که کمتر شخصی توانسته است بدون حضور وکیل پایه یک دادگستری متخصص در امور ملکی در آن پیروز گردد و تقریبا حصول نتیجه مطلوب بدون حضور وکیل دادگستری غیر ممکن می باشد.
هزینه های دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای
- هزینه دادرسی: مطابق فرم ارزش منطقه ای محاسبه می شود که قیمت آن بسیار کمتر از قیمت روز ملک است 3.5درصد قیمت منطقه ای ملک هزینه دادرسی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای می باشد که در زمان تقدیم دادخواست به حساب قوه قضاییه پرداخت می گردد.
- حق الوکاله وکیل دادگستری: حق الوکاله وکیل دادگستری در دعاوی ملکی مطابق تعرفه ده تا بیست درصد ارزش ملک متغیر می باشد . خوشبختانه گروه حقوقی دادارمنش این امکان را فراهم نموده است که بدون توجه به ارزش ملک شما و صرفا بر اساس زحمت وپیچیدگی کار به صورت توافقی مبلغ معینی به عنوان حق الوکاله پرداخت گردد. در این مجموعه تمکن مالی مراجعه کنندگان عزیز در نظر گرفته می شود تا در چنین دعوایی که حضور وکیل ملکی در راستای پیروزی و حصول نتیجه مثبت ضروری است همگان بتوانند از مزایای وکیل دادگستری متخصص بهره مند گردند. بدین جهت امکان پرداخت اقساط ماهیانه دراین مجموعه برای موکلین درنظر گرفته شده است.
چه دادگاهی صلاحیت رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای را دارد؟
دادگاه صالح برای رسیدگی به این دعوی دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک می باشد.
اگر سوالی حقوقی در زمینه طلاق توافقی دارید می‌توانید با یا وکیل طلاق توافقی گروه حقوقی دادارمنش ارتباط برقرار کرده و از آن‌ها مشاوره حقوقی تلفنی یا حضوری بخواهید.
نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای
خواهان:………
خوانده:……..
نماینده :……..
خواسته :الزام به تنظیم سند رسمی پلاک ثبتی 517 فرعی از 36 اصلی مفروز و مجزی شده از 542
بهای خواسته:75،000،000 مطابق فرم ارزش منطقه ای
منضمات:
1-وکالتنامه الکترونیک به شماره ……… تمبر مالیاتی به مبلغ…….. ریال باطل گردید.
2-مبایعه نامه شماره ……. مورخ……
3-تصویر سند مالکیت به شماره ……..
4-گواهی عدم حضور مورخ……
5-فرم ارزش منطقه ای به مبلغ 75،000،000ریال
شرح دادخواست
به نام خدا
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی
باسلام و احترام
موکل اینجانب مستند به مبایعه نامه شماره…. مورخ……. یکدستگاه آپارتمان دارای پلاک ثبتی 517 فرعی از 36 اصلی مفروز ومجزی شده از فرعی 542 واقع در …………..از خوانده خریداری نموده است.
مطابق بند 6 ماده 5 مبایعه نامه خوانده متعهد گردیده است در تاریخ ….. به دفتر اسنادرسمی شماره ….. مراجعه و سند رسمی را به نام موکل منتقل نماید. متاسفانه خوانده با وجود مراجعات مکررموکل وهمچنین ارسال اظهارنامه شماره……. تاکنون از تنظیم سند رسمی انتقال به نام موکل استنکاف نموده است. با عنایت به اینکه مطابق مبایعه نامه پیوست دادخواست، وقوع عقد بیع قانونی و شرعی فی مابین خواهان و خوانده محرز و مسلم می باشد. لذا با تقدیم این دادخواست الزام خوانده به تنظیم سند رسمی پلاک ثبتی مذکور مورد استدعاست.
با تجدید احترام.
گروه حقوقی دادارمنش دارای تیم تخصصی از وکلای ملکی است که سالیان بسیار تجربه بالایی در این زمینه دارند و با تمرکز صرفا بر روی دعاوی ملکی و تسلط کامل به قوانین و رویه های جاری در دادگاه توانسته اند بیشترین آرای مثبت در زمینه دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای را بدست آورند. همچنین گروه حقوقی دادارمنش در تهران برای آسان شدن کار شما در این زمینه، مشاوره حقوقی خود را بصورت تخصصی ارائه می‌کند. شما این امکان را دارید از وکلای ملکی پایه یک دادگستری ما مشاوره دریافت کنید و با کمک آن‌ها تمام مشکلات خود در این زمینه حل و فصل کنید.
2 پاسخ
با درود فراوان خدمت وکلای محترم
بنده یک دستگاه آ پارتمان فروختم و قرار براین شد که زمان تنظیم سند رسمی در دفترخانه ایشان کل ثمن معامله را پرداخت کند و اینجانب نیز سند رسمی را بنامشان کنم ولی طرفمان در دفترخانه حاضر نشد سند رسمی هم تنظیم نشده است من میتوانم معامله را فسخ کنم؟ متشکرم
با سلام در خصوص سوال شما می بایست حتما مبایعه نامه مطالعه و شرایط ران بررسی گردد و بدون بررسی مبایعه دنامه پاسخگویی امکان پذیر نخواهد بود.