در دادگاه ها دعاوی مختلفی مورد بررسی قرار می گیرند که یکی از متداول ترین آن ها مربوط به قرارداد املاک ها می شود. همان طور که می دانید، قرارداد اجاره به عنوان یکی از پرکاربردترین قرارداد ها در دستیابی به املاک به شمار می رود. در همین راستا دعاوی مختلفی در راستای قرارداد اجاره و فروش رخ می دهد. یکی از این دعاوی مربوط به آن دسته از افرادی می شود که ملک خود را بنا به هر دلیلی فروخته اند. فروش ملک موجب می شود تا مستاجری که در آن ملک ساکن است دچار چالش های مختلفی گردد. در واقع با وجود مالک جدید ممکن است پرونده های دادگاهی گوناگونی برای مستاجر به وجود بیاید که نیاز به پیگیری دارد.
در سال های گذشته مراکز و مجموعه های حقوقی بسیار زیادی در سراسر کشورمان تاسیس شده اند. این مراکز اطلاعات زیادی را در رابطه با تخلیه مستاجر بعد از فروش ملک ارائه می دهند. با این وجود باید بدانید که تخلیه مستاجر پس از فروش، وابسته به قواعد و قوانین مخصوصی است. در واقع مالک جدید نمی تواند به هیچ عنوان به صورت غیرقانونی از شما درخواست تخلیه ملک را داشته باشد. از این رو پیشنهاد می کنیم تا مشاوره های لازم را با یک وکیل تخلیه مستاجر در این زمینه انجام دهید تا تصمیم نهایی درستی را بگیرید.
آیا مالک می تواند در مدت زمان اجاره ملک خود را بفروشد و درخواست تخلیه مستاجر بعد از فروش ملک را داشته باشد؟
همان گونه که گفته شد، قرارداد اجاره جزو قرارداد هایی بوده در کشور ایران توسط مردم مختلف کشورمان مورد استفاده قرار می گیرد. در این قرارداد ذکر می شود که مالک مال منقول یا غیرمنقول خود را در برابر پرداخت هزینه ای از سوی مستاجر، به او واگذار می کند. توجه داشته باشید که با عقد قرارداد اجاره، دو مالک برای برای مال موردنظر احتساب خواهند شد. یکی مالک اصلی بوده و دیگری مالک منافع مال یا همان اجاره کنند است. علاوه بر این مسئله نیاز است که بدانید خرید و فروش از دیگر قرارداد های مربوط به املاک است. در این نوع قرارداد مالک می تواند تمامی حقوق خود را به مالک جدید واگذار کند و دیگر حق مالکیت نخواهد داشت.
در این شرایط مستاجر از خود سوال می کند که امکان فروش ملک در زمان اجاره ملک وجود دارد؟ همچنین برخی از افراد بدون داشتن آگاهی لازم بر این باور هستند که تخلیه مستاجر بعد از فروش ملک باید انجام بگیرد. نیاز است که بدانید، فروش مال در حین اجاره آن به هیچ وجه ایرادی ندارد. با این وجود مالک جدید باید بداند به دلیل این که دو مالک برای ملک وجود دارد، امکان استفاده از منافع مال را تا پایان قرارداد اجاره نخواهد داشت. همان طور که گفته شد، پس از عقد قرارداد اجاره دو مالک برای ملک وجود خواهند داشت که مستاجر مالک منافع مال است. بنابراین مالک جدید باید منتظر بماند تا قرارداد فوق به طور کامل به پایان برسد تا بتواند مالکیت تمام و کمال بر روی مال داشته باشد.
تکلیف مستاجر پس از فروش ملک چگونه خواهد بود؟
قوانین زیادی در راستای تکلیف مستاجر پس از فروش ملک وجود دارد که به مستاجر کمک بسیار زیادی را می کند. در ماده 498 قانون مدنی ذکر شده است که اگر مستاجره به دیگری انتقال داده شود، اجاره به حال خود باقی خواهد ماند. نیاز است که بدانید، اگر صاحب ملک حق فسخ را در قرارداد تعیین کرده باشد، امکان تخلیه مستاجر بعد از فروش ملک وجود خواهد داشت. در مراکز مشاوره حقوقی این مسئله ذکر می شود که در انعقاد قرارداد اجاره مراقب این موضوع باشید که حق فسخ در درون قرارداد وجود نداشته باشد. در قرارداد ذکر می شود که در صورت فروش ملک از سوی مالک، مالک می تواند از بند حق فسخ در قرارداد استفاده کرده و اقدام به درخواست تخلیه مستاجر بعد از فروش کند. در صورت نبود این بند در قرارداد امکان تخلیه از سوی مستاجر وجود ندارد.
بررسی قوانین تخلیه نکردن ملک فروخته شده
توجه داشته باشید که مالک جدید می تواند به راحتی از این بند قرارداد استفاده کند و درخواست تخلیه مستاجر بعد از فروش را داشته باشد. بنابراین پیشنهاد می کنیم تا در حین عقد قرارداد اجاره با توجه به نکات مربوط به فسخ اجاره نامه، تاثیر مستقیمی را در جلوگیری از تخلیه بگذارید.
وظایف مستاجر در مقابل مالک قبلی
همان طور که گفته شد، اگر در قرارداد اجاره طرفین، حق فسخ در صورت فروش از سوی مالک ذکر شده باشد، تخلیه مستاجر بعد از فروش ملک انجام خواهد شد. در واقع مستاجر باید ملک را به صورت کاملا سالم تحویل مالک قبلی دهد. توجه داشته باشید که در صورت تاخیر در پرداخت اجاره بها، مستاجر ملزم به پرداخت اجاره مدت زمان ذکر شده بوده و آن را باید به طور کامل بپردازد. همچنین در برخی از قرارداد های اجاره نکته ای مبنی بر بازدید ملک از سوی مالک در حین اجاره ذکر می شود. در واقع مالک می تواند برای فروش ملک بند حق بازدید را در قرارداد بگذارد تا در صورتی که نیاز به فروش ملک داشت، مالک جدید بتواند به بازدید از ملک بپردازد.
لازم به ذکر است که اگر حق بازدید ملک از سوی مالک در صورت تصمیم به فروش وجود نداشته باشد، مستاجر اختیارات بیشتری را خواهد داشت. در واقع مستاجر می تواند از ورود مالک و خریدار جلوگیری کند. چرا که هیچ گونه بندی مبنی بر این مسئله وجود ندارد و به همین دلیل مستاجر می تواند اجازه ورود مالک را ندهد.
در سال های گذشته مراکز و مجموعه های زیادی در سراسر کشورمان احداث شده اند که اطلاعات زیادی را در رابطه با تکلیف مستاجر پس از فروش ملک و … ارائه می دهند. این مراکز تلاش می کنند تا تاثیر مستقیمی را در روند اجاره ملک به بهترین شکل ممکن داشته باشند. در همین راستا پیشنهاد می کنیم در صورتی که دچار این دسته از پرونده ها شدید، حتما با افراد وکیل در این زمینه مشورت کنید. وکیل به واسطه سابقه ای که در این زمینه دارد می تواند به جلوگیری از ضایع شدن حق مستاجر بپردازد و در صورت امکان حقوق مستاجر را به صورت کامل از قانون درخواست کند.