صدور پروانه ساخت برای املاک قولنامه ای از جمله مواردی است که حرف و حدیث‌های فراوانی برای آن وجود دارد. بر طبق قوانین شهرداری‌ها، برای ساخت هر سازه‌ای باید مجوزی به نام پروانه ساخت دریافت شود. این مجوز که به‌عنوان یک سند رسمی در شهرداری‌ها شناخته می‌شود، به مالک یا نماینده قانونی وی اجازه شروع فرایند ساخت و ساز را می‌دهد. درصورتی‌که کارفرما بدون پروانه ساخت اقدام به شروع ساخت و ساز کند، ساخت‌وساز غیرقانونی تلقی شده و ممکن است با جریمه یا دستور توقف ساخت و حتی تخریب مواجه شود.
هر چند که صدور پروانه ساخت برای املاک سنددار مرسوم‌تر است، امکان صدور پروانه ساخت برای املاک قولنامه ای نیز وجود دارد. البته در همین ابتدا باید بدانید که با توجه به قوانین و ضوابط جدیدی که در حال وضعشدن هستند، سخت‌گیری‌های بیشتری برای گرفتن مجوز ساخت برای املاک قولنامه ای وجود خواهند داشت. بااین‌حال باید بدانید که هنوز هم امکان صدور پروانه ساختمان با قولنامه وجود دارد. اگر می‌خواهید که با روش انجام این کار آشنا شوید، با ما در ادامه این مطلب همراه شوید.
آیا صدور پروانه ساخت برای املاک قولنامه ای امکان‌پذیر است؟
بله. نه‌تنها امکان صدور پروانه ساخت برای املاک قولنامه ای وجود دارد، بلکه بر مبنای قانون ۱۰۰ شهرداری‌ها دریافت این پروانه الزامی است. البته در طول چند سال گذشته صدور پروانه ساخت برای املاک قولنامه ای با چالش‌هایی همراه شده است و دریافت این پروانه را برای مالکین سخت‌تر کرده است. بر طبق ماده ۴۶ و ۴۷ قانون شهرداری‌ها، اگر نقل‌وانتقالات زمین‌ها از طریق قولنامه‌ها به تأیید مراجع قانونی نرسد، از صلاحیت قانونی کافی برای صدور پروانه ساخت برخوردار نخواهد بود.
همچنین جهت گرفتن مجوز ساخت برای املاک قولنامه ای شما باید حق تفکیک را از شهرداری و فرمانداری دریافت کرده باشید. در این صورت، اگر مالک قبلی و مالک جدید ملک قولنامه‌ای مشخص شده باشد و زمینی که معامله شده توسط شهرداری تفکیک شده باشد، این امکان وجود دارد که قولنامه توسط مراجع ذی‌صلاح به رسمیت شناخته شود.
به هنگام صدور پروانه ساختمان با قولنامه با چه چالش هایی مواجه خواهیم شد؟
صدور پروانه ساخت برای املاک قولنامه ای ممکن است با چالش‌های مختلفی همراه باشد. از آنجایی که احتمال کلاهبرداری و یا تخلف در نقل‌وانتقالات املاک قولنامه‌ای و بدون سند رسمی وجود دارد، سخت‌گیری‌های بیشتری برای صدور پروانه ساخت اعمال می‌شود. در اینجا شما را با برخی چالش‌هایی که ممکن است در طول فرایند گرفتن مجوز ساخت برای املاک قولنامه ای پیش روی شما قرار بگیرند، آشنا می‌کنیم.
- عدم تطابق قولنامه با ضوابط شهرداری. ممکن است قولنامه شامل شرایطی باشد که با ضوابط شهرداری در خصوص تعداد طبقات، مساحت زیربنا و غیره سازگار نباشد. در این صورت، شهرداری می‌تواند از صدور پروانه ساخت خودداری کند یا اصلاحات لازم را از مالک زمین قولنامه‌ای بخواهد.
- عدم اطمینان از مالکیت واقعی زمین یا بنا. ممکن است قولنامه‌ای که مالک زمین ارائه می‌کند، از نظر قانونی معتبر نباشد یا مورد اعتراض سایر ذی‌نفعان باشد. برای مثال، ممکن است قولنامه دست‌نویس باشد یا از طرف فروشنده اصلی امضا نشده باشد یا شامل اطلاعات ناقص و نادرست باشد. همچنین ممکن است زمین یا بنای معامله شده، مشمول طرح‌های شهرداری باشد یا دارای سند مشاعی یا شش‌دانگ باشد. در این صورت، شهرداری می‌تواند از صدور پروانه ساخت برای املاک قولنامه ای امتناع ورزد یا از مالک ملک قولنامه‌ای خواستار ارائه مدارک بیشتر یا تبدیل قولنامه به سند رسمی باشد.
- بروکراسی پیچیده برای صدور پروانه ساخت برای املاک قولنامه ای. بروکراسی پیچیده اداری در شهرداری‌ها یکی دیگر از چالش‌های صدور پروانه ساخت برای املاک قولنامه ای خواهد بود. فرقی نمی‌کند که وضعیت زمین موردنظر از بابت تفکیک و همچنین اعتبار قولنامه چگونه باشد، درهرصورت فرایند صدور پروانه ساختمان املاک قولنامه‌ای بسیار طولانی‌تر و پیچیده‌تر از املاک سنددار است.
- عدم وجود یک روش مشخص و تعیین شده برای صدور پروانه ساخت برای املاک قولنامه ای. یکی دیگر از چالش‌هایی که به هنگام گرفتن مجوز ساخت برای املاک قولنامه ای پیش روی شما خواهد بود، این است که هیچ روش مشخصی برای صدور پروانه ساخت برای املاک قولنامه ای وجود ندارد. این امر باعث خواهد شد تا در بعضی‌اوقات با برخی رفتارهای سلیقه‌ای در فرایند اعطای مجوز ساخت برای چنین املاکی مواجه شویم.
مراحل گرفتن مجوز ساخت برای املاک قولنامه ای
فرایند درخواست صدور پروانه ساخت برای املاک قولنامه ای شامل چندین مرحله مختلف است که باید توسط مالک و یا نماینده قانونی وی طی شوند. در ادامه شما را با این فرایند آشنا خواهیم ساخت.
- اولین اقدامی که مالک برای گرفتن پروانه ساخت برای املاک قولنامه ای باید انجام دهد، این است که درخواست مجوز ساخت را در یک دفتر خدمات الکترونیک و یا شهرداری محل ساخت و ساز به ثبت برساند. در این مرحله ممکن است که با چالش‌های مختلفی مواجه شوید که توصیه می‌کنیم تا از یک وکیل مجرب و متخصص مشاوره حقوقی بگیرید.
- در مرحله دوم نوبت به دستور صدور بازدید می‌رسد. مسئولان شهرداری به محل زمین شما مراجعه خواهند کرد و مواردی همچون ابعاد ملک و صحت اطلاعات موجود در سند و یا قولنامه را مورد ارزیابی قرار می‌دهند. در این ارزیابی‌ها به بررسی وجود هر گونه ارتباط بین زمین مذکور با طرح‌های شهرداری پرداخته می‌شود. درصورتی‌که تداخلی بین طرح ساخت و ساز بنا و طرح‌های شهرداری وجود داشته باشد، تداخلات موجود بررسی شده و اصلاحات مربوطه اعمال خواهند شد.
- در گام بعدی نوبت به صدور دستور طراحی نقشه از طرف شهرداری می‌رسد. در این مرحله باید به دفاتر نقشه‌برداری شهر محل اقامت خود مراجعه کرده و اقدام به آماده‌سازی نقشه ساخت و ساز ملک خود نمایید.
- پس از آماده‌شدن نقشه نوبت به دریافت عوارض شهرداری رسیده و شما باید به سازمان نظام‌مهندسی مراجعه کنید. برای هر واحد ساختمانی نیز ۴ ناظر از رشته‌های مهندسی عمران، معماری، تأسیسات مکانیکی و تأسیسات برقی تعیین می‌شوند. پس از اینکه تأییدیه‌های لازم را از نهادهای مربوطه در شهرداری و سازمان نظام‌مهندسی دریافت کردید، قادر هستید تا پروانه ساختمان را چاپ کرده و فعالیت ساختمانی را آغاز کنید.
در این مقاله شما را با مراحل و چالش‌های صدور پروانه ساخت برای املاک قولنامه ای آشنا کردیم. روال دریافت پروانه ساخت برای یک ملک قولنامه‌ای با توجه به ضوابطی که روزبه‌روز در این حوزه وضع می‌شوند، در حال سخت‌تر شدن است. در چنین شرایطی شاید بهتر باشد تا از خدمات مشاوره حقوقی یک وکیل باتجربه بهره ببریم. دریافت مشاوره حقوقی از وکیل های حرفه‌ای به شما این امکان را خواهد داد تا فرایند دریافت پروانه ساخت را با سرعت بیشتری پیش ببرید و در برابر چالش‌های صدور پروانه ساخت برای املاک قولنامه ای قرار نگیرید.