اصولاً ساخت و ساز در ملک مشاع منوط به رضایت همه شرکای ملک است. مطابق با قانون مدنی هیچ کدام از شرکای ملک مشاع نمی تواند بدون اجازه شرکای دیگر در ملک مشاع تصرف نماید. اعم از این که آن را تخریب کند یا در آن به ساخت و ساز بپردازد. در این نوشتار به بررسی شرایط گوناگونی که ممکن است ساخت و ساز در ملک مشاع در آن صورت بگیرد خواهیم پرداخت. به طور کلی منظور از ملک مشاع، ملکی است که مالکیت آن میان دو یا چند نفر به صورت اشاعه، مشترک باشد. منظور از مالکیت به صورت اشاعه یعنی حدود بیرونی سهم شرکا مشخص نباشد. هنگامی که مالکیت ملک مشاعی است، همه شرکا در همه ذرات تشکیل دهنده ملک شریکند و سهم آنان در عالم خارج قابل تقسیم نیست.
برای آن که هر کدام از شرکای ملک مشاع بتوانند به ساخت و ساز در ملک مشاع بپردازند، دو راه در پیش دارند. یا باید رضایت همه شرکای دیگر را برای ساخت و ساز جلب کنند و یا عملیات افراز در مورد ملک مشاع صورت پذیرد. منظور از عملیات افراز فرایندی است که طی آن ملک مشاع بین شرکا تقسیم شده و سهم هر یک از آنان به صورت معین به وی تحویل می گردد. ناگفته پیداست که برای آن که عملیات افراز به درستی انجام پذیرد، ملک باید وسعت کافی برای تقسیم شدن را داشته باشد. در غیر این صورت به درخواست هر یک از شرکا، ملک به مزایده گذاشته و فروخته می شود. سپس از محل وجه فروش ملک، سهم هر یک از شرکا پرداخت می شود. پیش از انجام هرگونه ساخت و ساز در ملک مشاع یا عملیات افراز، با یک نفر وکیل دادگستری مشورت نمایید.
ضمانت اجرای ساخت و ساز در ملک مشاع بدون اجازه شریک
تا اینجا دانستیم که هرگونه ساخت و ساز در ملک مشاع بدون اجازه شریک ممنوع است. حال چنانچه یکی از شرکا بدون اجازه شرکای دیگر مبادرت به هرگونه تصرفی در ملک مشاع از جمله ساخت و ساز و … نماید، ضمانت های اجرایی گوناگونی برای این موقعیت پیش بینی شده است که در ادامه بیان می شود:
- شریکی که بدون اجازه او در ملک مشاع ساخت و ساز صورت گرفته است، می تواند به دادگاه عمومی و حقوقی مراجعه کرده و با طرح دعوای تصرف عدوانی، حکم به قلع و قمع بنا را دریافت کند. با صدور حکم به قلع و قمع بنا، محکوم علیه باید بنا را تخریب کرده و ملک مشاع را به حالت قبل از ساخت و ساز درآورد. چنانچه محکوم علیه از تخریب بنا خودداری کند، ضابطین قضایی با دستور دادگاه مبادرت به تخریب بنا کرده و هزینه آن به عهده محکوم علیه حساب می شود.
- چنانچه ساخت و ساز در ملک مشاع بدون رضایت شریک صورت گرفته و از این طریق هرگونه آسیبی به ملک مشاع وارد آید، شریک می تواند به استناد ماده 2 قانون مسئولیت مدنی، جبران خسارات وارده را از شریک دیگر مطالبه کند.
برای ساخت و ساز در ملک مشاع به صورت قانونی چه باید کرد؟
همانطور که اشاره شد هرگونه ساخت و ساز در ملک مشاع منوط به اجازه همه شرکا است. بنابراین راهکار اصلی برای انجام هرگونه ساخت بنا در ملک مشاع این است که همه شرکای ملک برای انجام این کار توافق کنند. در این صورت آنان سند توافقنامه مبنی بر جواز ساخت و ساز در ملک مشاع را تنظیم و امضاء نمایند. سند مذکور ممکن است به صورت رسمی یا عادی تنظیم شود. برای تنظیم سند توافقنامه به صورت رسمی، باید به دفاتر ثبت اسناد رسمی مراجعه شود. برای تنظیم توافقنامه عادی کافی است برگه توافقنامه به امضای شرکای ملک و شهود برسد. توصیه می‌شود برای کسب آگاهی بیشتر نسبت به نحوه تنظیم توافقنامه و امضای آن با یک یا چند نفر وکیل دادگستری مشاوره حقوقی داشته باشید.
در صورت عدم رضایت شرکا برای ساخت و ساز، چه باید کرد؟
ممکن است یک یا چند نفر از شرکا، اجازه ساخت و ساز در ملک مشاع را ندهند. در این صورت مطابق با قانون مدنی انجام هرگونه تصرف در ملک مشاع مثل ساخت و ساز و … ممنوع می باشد. عملیات افراز راهکاری قانونی است که برای این موارد پیش بینی شده است. چنانچه ملک به اندازه کافی وسیع باشد که با وجود تقسیم، سهم هر کدام از شرکا قابل تفکیک باشد، می توان عملیات افراز را در مورد آن اجراء کرد. عملیات افراز به معنای تقسیم کردن ملک مشاع است و ممکن است با توافق شرکا یا به موجب حکم دادگاه صورت گیرد.
اگر انجام عملیات افراز در مورد ملک مشاع ممکن نباشد، چه باید کرد؟
گاه ممکن است به دلیل کم بودن مساحت ملک مشاع یا سایر دلایل قانونی، افراز ملک ممکن نباشد. در این صورت به درخواست هر کدام از شرکا، ملک مشاع به شیوه مزایده فروخته می شود. مزایده به معنای فروختن به بالاترین قیمت است. مزایده و فروش ملک مشاع توسط دادگستری محلی صورت می گیرد که ملک مشاع در آن واقع گردیده است. پیش از انجام مزایده، باید آگهی مزایده در محل ملک الصاق شده و در یکی از روزنامه های محلی منتشر شود. ملک باید توسط ارزیاب بررسی شده و قیمت اولیه برای فروش آن تعیین شود. در روز مزایده متقاضیان خرید ملک حضور پیدا کرده و قیمت های پیشنهادی خود را اعلام می کنند. ملک مورد مزایده به شخصی فروخته خواهد شد که بالاترین قیمت را پیشنهاد دهد. شخص مذکور میبایست یک دهم از قیمت مزایده را همان موقع پرداخت کند.
مجازات ساخت و ساز بدون مجوز چیست؟
چنانچه یکی از شرکای ملک مشاع، حاضر به پرداخت بالاترین مبلغ پیشنهادی باشد، ملک به او فروخته خواهد شد. پس از فروش ملک مشاع، هر کدام از شرکا به نسبت سهم خود از ملک مشاع، بخشی از ثمن معامله را دریافت می کنند.
ساخت و ساز در ملک مشاع به طور کلی ممنوع بوده و مشروط به رضایت همه شرکا می باشد. توصیه می شود پیش از انجام هرگونه اقدام حقوقی در زمینه با ملک مشاع، با یک یا چند نفر وکیل دادگستری متخصص در امور ملکی، مشاوره حقوقی داشته باشید.