در این نوشتار به بررسی مهمترین مراحل و شرایط لازم برای گرفتن سند مالکیت برای املاک قولنامه ای پرداخته ایم. گرفتن سند برای املاک قولنامه ای یکی از مراحل اصلی برای انتقال مالکیت این اموال می شود. مطابق با قانون ثبت ایران کسی به عنوان مالک ملک شناخته می شود که نام او در دفاتر ثبت اسناد و املاک رسمی به نام مالک ملک قید شده باشد. به عبارت دیگر انتقال اموال غیر منقول مثل زمین، باغ، مسکن و … مستلزم انجام تشریفات خاصی است. منظور از تشریفات خاص، گرفتن سند مالکیت برای املاک قولنامه ای می باشد. به طور کلی مراحل گوناگون گرفتن سند برای ملک قولنامه در مورد انواع گوناگون املاک متفاوت است. در ادامه ضمن بررسی مهمترین شرایط و مراحل قانونی برای گرفتن سند ملک قولنامه ای، مروری بر شیوه عملی صدور سند مالکیت املاک قولنامه ای خواهیم داشت.
چگونگی گرفتن سند برای ملک قولنامه ای
موضوع بحث ما در مورد ملک قولنامه ای می باشد، یعنی ملکی که به موجب قولنامه خرید و فروش یا همان مبایعه نامه فروخته شده است. قواعد و مقررات حاکم بر فروش ملک به صورت قولنامه ای همان است که در قانون مدنی مواد 339 تا 395 را به خود اختصاص داده است. در عمل خرید و فروش ملک به صورت قولنامه ای اغلب در دفاتر مشاورین املاک صورت می گیرد. مالک یا نماینده قانونی او اعم از وکیل، به عنوان فروشنده و خریدار نیز هر شخص حقیقی یا حقوقی دیگری است که در ازای مالکیت ملک، مبلغ معامله را پرداخت می کند.
تنظیم مبایعه نامه و امضای آن در حضور شهود، گام نخست برای انتقال مالکیت ملک به صورت قولنامه ای است. البته باید توجه داشت مبایعه نامه یک تعهد بر فروش است و به معنای انتقال مالکیت ملک به صورت کامل نیست. در مبایعه نامه باید در خصوص شیوه پرداخت مبلغ معامله و انتقال سند مالکیت به نام خریدار تعیین تکلیف شود. همچنین در مبایعه نامه در خصوص موضوعات دیگری مثل نقد یا غیرنقد بودن مبلغ معامله و … نیز توافق می شود.
یکی از موضوعات اصلی دیگری که در قولنامه می بایست نسبت به آن توافق شود، حضور در دفترخانه ثبت اسناد رسمی و گرفتن سند برای ملک قولنامه ای است. در ضمن مبایعه نامه طرفین قرارداد توافق می کنند که در روز خاصی و در دفترخانه ثبت اسناد رسمی خاصی حضور یافته و نسبت به گرفتن سند برای املاک قولنامه ای مبادرت نمایند. برای مثال با ذکر این عبارت:« فروشنده و خریدار متعهد شدند در تاریخ 23/05/1403 در دفترخانه ثبت اسناد رسمی شماره 47 شهر سراوان حضور یافته و سند رسمی به نام خریدار تنظیم کنند.»
مراحل گرفتن سند برای ملک قولنامه ای
با توجه به موضوعاتی از جمله نوع کاربری، مساحت ملک و … مراحل گرفتن سند برای زمین قولنامه ای ممکن است متفاوت باشد. در مورد املاکی که در حوزه زمین های شهری و با کاربری مسکونی واقع است، تنظیم سند مالکیت رسمی باید در دفترخانه ثبت اسناد رسمی صورت پذیرد. صدور سند رسمی مالکیت مستلزم دریافت استعلامات از شهرداری و اداره امور مالیاتی می باشد. پس از حضور متقاضی (خریدار، فروشنده یا وکیل آنان) در دفترخانه، مسئول دفترخانه به تقاضای متقاضی نامه ای به طرفیت شهرداری و اداره امور مالیاتی تنظیم می کند. مطابق با این نامه ها قابلیت انتقال مالکیت ملک مورد پرسش قرار می گیرد.
استعلام شهرداری: یکی از مراحل گرفتن سند برای ملک قولنامه ای این است که مامور شهرداری شماره ثبتی ملک را در سامانه های برخط جستجو می کند. سپس چنانچه بدهی و عوارض مالیاتی از جمله محکومیت های کمیسیون ماده 100 و … در خصوص ملک وجود داشته باشد، در پاسخ استعلام به نمایش در می آید. در صورتی که بدهی یا محکومیتی در خصوص ملک قولنامه ای وجود داشته باشد، پیش از پرداخت تمام بدهی های آن ملک به شهرداری انتقال مالکیت آن ممکن نیست. همچنین در برخی از موارد ممکن است مطابق با رای کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری باید تمام یا بخشی از ملک تخریب شود.
استعلام اداره امور مالیاتی و دارایی: یکی دیگر از مراحل گرفتن سند برای ملک قولنامه ای مراجعه به اداره امور مالیاتی و دارایی و دریافت پاسخ استعلام مربوطه است. در صورتی که ملک مورد معامله مشمول انواع مالیات و عوارض باشد، در استعلام اداره امور مالیاتی مشخص می شود. برای مثال ممکن است ملک دارای مالکیت ورثه ای باشد، در این صورت مالیات بر ارث آن باید پرداخت شود.