وکیل پایه یک دادگستری شما می‌تواند مفهوم مشاع را برایتان به طور کامل شرح دهد. مشاع به ملکی گفته می‌شود که متعلق به چند نفر باشد و هر یک از آنها به نسبت سهم خود از آن استفاده کنند. مثلاً اگر دو نفر یک زمین را به اشتراک داشته باشند، هر کدام از آنها می‌توانند به نسبت سهم خود از زمین استفاده کنند. اما ممکن است در بعضی موارد، استفاده از مشاع برای مالکان مشکلاتی را به وجود آورد. برای حل این مشکلات، قانون امکان خلع ید مشاع را برای مالکان فراهم کرده است.
خلع ید مشاع: حق تقسیم و تصرف جداگانه سهم در ملک
خلع ید مشاع به عملی گفته می‌شود که در آن، هر یک از مالکان مشاع، حق دارند که سهم خود از ملک را تقسیم کنند و به صورت جداگانه به تصرف بگیرند. برای این کار، لازم است که مالکان با هم توافق کنند و سپس به دادگاه مراجعه کنند تا دادگاه با توجه به شرایط و قوانین، نحوه تقسیم سهام را تعیین کند. در صورتی که توافق بین مالکان صورت نگیرد، هر یک از آنها می‌توانند به وکیل ملکی خود مراجعه کنند و وکیل آنها با رعایت حقوق هر دو طرف، شکایت خلع ید را در دادگاه ارائه کند. خلع ید مشاع، حقی است که قانون برای حفظ منافع و حقوق مالکان در برابر هم قائل شده است. با خلع ید، هر یک از مالکان می‌توانند سهم خود را به صورت جداگانه بفروشند، ببخشند، وصیت کنند یا به هر شکل دیگری از آن استفاده کنند. همچنین با خلع ید، احتمال بروز اختلافات و منازعات بین مالکان در زمینه استفاده از ملک کاهش پیدا می‌کند.
شرایط لازم برای صدور رای خلع ید توسط دادگاه
به منظور صدور رای خلع ید، دادگاه باید شرایط زیر را در نظر بگیرد:
- نوع و قابلیت تقسیم پذیری ملک
- نسبت سهام هر یک از مالکان
- قصد و علاقه هر یک از مالکان در خلع ید
- عوامل فنی، اقتصادی و اجتماعی
- حقوق سایر شخصیت‌های حقوقی که در مورد ملک دخالت دارند
روش‌های مختلف خلع ید مشاع توسط دادگاه
راه‌های خلع ید شامل دعوای تصرف عدوانی، دعوای تخلیه و دعوای مالکیت می‌شود. در دعوای خلع ید، فرد باید مواردی را به اثبات برساند و از آنجا که در دعوای خلع ید غاصبانه قراردادی بین طرفین منعقد نشده است، اثبات این امور نیاز به دلایلی دارد. برای طرح دعوای خلع ید، فرد باید دارای سند رسمی مالکیت باشد. پس از صدور حکم دادگاه مبنی بر خلع ید، پرونده با صدور اجراییه به اجرای احکام ارسال می‌شود و به خوانده ابلاغ می‌گردد که ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ باید ملک را تحویل دهد. متناسب با شرایط صدور خلع ید، دادگاه می‌تواند به یکی از روش‌های زیر برای خلع ید اقدام کند:
- تقسیم ملک به قسمت‌های مساوی یا نامساوی بین مالکان
- فروش ملک به یکی از مالکان با پرداخت مابه‌التفاوت قیمت به سایرین
- فروش ملک به شخص ثالث و تقسیم عایدات بین مالکان
- انتقال ملک به شخص ثالث به عنوان وکیل و تقسیم عایدات بین مالکان
- انتقال ملک به شخص ثالث به عنوان وصی و تقسیم عایدات بین مالکان
یکپارچه‌سازی رسیدگی به پرونده‌های خلع ید با رای وحدت رویه خلع ید مشاعی
رای وحدت رویه خلع ید مشاعی، رایی است که شورای عالی قضایی در سال ۱۳۹۹ صادر کرده است و هدف آن، یکنواخت کردن روش‌های دادگاه‌ها در رسیدگی به پرونده‌های خلع ید است. این رای، بر اساس قانون خلع ید مشاع که در سال ۱۳۷۶ تصویب شده است، تهیه شده است. برخی از نکات مهم این رای عبارتند از:
- در صورتی که ملک قابل تقسیم نباشد، دادگاه باید با توجه به قصد و علاقه مالکان، روش مناسب خلع ید را انتخاب کند.
- در صورت فروش ملک به شخص ثالث، دادگاه باید با توجه به قیمت بازار و نظر کارشناس، قیمت منصفانه ملک را تعیین کند.
- در صورت انتقال ملک به شخص ثالث به عنوان وکیل یا وصی، دادگاه باید با توجه به حقوق و منافع مالکان، شرایط و تعهدات شخص ثالث را مشخص کند.
- در صورت تقسیم ملک، دادگاه باید با توجه به نسبت سهام هر یک از مالکان، قسمت‌های مناسب را به آنها اختصاص دهد.
بنابراین، رای وحدت رویه خلع ید مشاعی، رایی است که برای حفظ حقوق و منافع مالکان در برابر هم و جلوگیری از بروز اختلافات و منازعات در زمینه استفاده از ملک صادر شده است. این رای، با توجه به قانون خلع ید مشاع و شرایط هر پرونده، نحوه خلع ید را تعیین می‌کند. لذا، هر گاه بخواهید از حق خود در خلع ید استفاده کنید، لازم است که با رعایت قوانین و ضوابط، به دادگاه مراجعه کنید. از طریق باکس های زیر میتوانید با مشاوران حقوقی ما ارتباط برقرار کرده و از آنها مشاوره حقوقی دریافت نمایید.
با توجه به مطالب گفته شده، می‌توان گفت که خلع ید مشاع، حقی است که قانون برای حل مشکلات ناشی از استفاده از ملک مشترک بین چند نفر به آنها داده است. با خلع ید، هر یک از مالکان می‌توانند سهم خود را به صورت جداگانه تصرف کنند و از آن به نحو مطلوب استفاده کنند. البته برای این کار، لازم است که مالکان با هم توافق کنند و یا در صورت عدم توافق، به دادگاه مراجعه کنند. دادگاه با رای وحدت رویه در مورد خلع ید، نحوه خلع ید را با در نظر گرفتن شرایط هر پرونده، تعیین می‌کند. بدین ترتیب، حقوق و منافع هر یک از مالکان در برابر هم حفظ شده و احتمال بروز اختلافات و منازعات در زمینه استفاده از ملک کاهش پیدا می‌کند. در این فرآیند، یک مشاوره حقوقی می‌تواند به شما کمک کند تا بهتر از حقوق خود در خلع ید آگاه شوید و در صورت لزوم، با همکاری وکیل خود از آنها دفاع کنید.
گروه حقوقی دادارمنش متشکل از تیم وکلای دادگستری مجرب در زمینه دعاوی ملکی آماده ارائه خدمات حقوقی به مراجعین محترم می‌باشد. برای دریافت مشاوره حقوقی از وکیل انلاین یا اعطای وکالت به وکیل دادگستری در تهران، با ما تماس حاصل فرمایید.
سوالات متداول درباره رای وحدت رویه خلع ید مشاعی
رای وحدت رویه خلع ید مشاعی یکی از موضوعات پرسش‌برانگیز در حقوق ملکی است. در ادامه به چند سوال متداول درباره این رای پاسخ می‌دهیم:
- چه کسانی حق خلع ید دارند؟
پاسخ: تمام شرکای مشاع که سهم خود را در قطعه زمین مشاع اثبات کنند، حق خلع ید دارند. این اثبات می‌تواند با ارائه سند رسمی، وثیقه، شهادت شاهدان، اقرار و یا هر نوع دلیل قانونی صورت بگیرد. همچنین باید توجه داشت که شرکای مشاع باید در زمان تقاضای خلع ید، هنوز صاحب سهم باشند و سهم خود را به دیگران واگذار نکرده باشند.
- چگونه می‌توان خلع ید را انجام داد؟
پاسخ: برای خلع ید باید به دادگاه تقاضای تقسیم قطعه زمین مشاع را کرد و دادگاه با توجه به نظر کارشناس و شرکای مشاع، نحوه تقسیم را تعیین کند. در صورتی که قطعه زمین مشاع قابل تقسیم نباشد یا تقسیم آن باعث کاهش ارزش آن شود، دادگاه مجوز خلع ید را صادر می‌کند. در این صورت هر یک از شرکای مشاع می‌توانند با پرداخت قیمت سهام سایر شرکا، قطعه زمین را به نام خود ثبت کنند.
- آیا خلع ید قابل انصراف است؟
پاسخ: خیر، خلع ید قابل انصراف نیست و پس از صدور حکم دادگاه، شرکای مشاع باید حکم را اجرا کنند. البته در صورتی که همه شرکای مشاع با انصراف از خلع ید موافقت کنند و حقوق طرفین ضامن نبوده باشد، می‌توانند با تغییر قولنامه، حکم را لغو کنند.