اعطای وکالت فروش ملک ورثه ای شیوه ای است که با استفاده از آن بدون انتقال سند رسمی می توان یک ملک ورثه ای را مورد خرید و فروش قرار داد. مطابق با قانون مدنی با فوت یک شخص، کلیه اموال و دارایی های او به وراث حین الفوتش منتقل می شود. البته مالکیت وراث نسبت به ماترک متوفی تا پیش از انجام عملیات تقسیم ترکه، مشاع است. یعنی تا پیش از انتقال سند یا افراز مالکیت، هیچکدام از وراث نمی توانند در مال ورثه ای یا ماترک تصرف داشته باشند. چنانچه وراث بخواهند ملک ورثه ای را بفروشند باید با تنظیم وکالتنامه محضری این کار را انجام دهند. در این نوشتار به بررسی مراحل و شیوه خرید و فروش ملک ورثه ای و تنظیم وکالت فروش ملک ورثه ای خواهیم پرداخت. با تنظیم وکالتنامه فروش ملک ورثه ای، وکیل پایه یک می تواند به نمایندگی از وراث متوفی ملک ورثه ای را به طور رسمی انتقال دهد.
خرید و فروش ملک ورثه ای چگونه انجام می گیرد؟
برای خرید و فروش ملک ورثه ای رضایت همه وراث لازم است. به طور کلی خرید و فروش ملک ورثه ای باید با رضایت همه وراث حین الفوت متوفی صورت گیرد. علاوه بر این انجام هرگونه اقدام حقوقی در خصوص اموال به جای مانده از متوفی مستلزم دریافت گواهی انحصار وراثت می باشد. پس از دریافت گواهی انحصار وراثت، همه وراث حین الفوت متوفی باید در دفترخانه ثبت اسناد رسمی حضور یافته و برای انتقال مالکیت ملک ورثه ای به خریدار وکالت دهند.
همانطور که اشاره شد وکالت فروش سهم الارث یا ملک ورثه ای می بایست به صورت رسمی و در دفتر ثبت اسناد رسمی تنظیم شود. پیش از تنظیم وکالتنامه، طرفین قرارداد باید در دفتر مشاورین املاک حضور یافته و مبایعه نامه خرید و فروش ملک ورثه ای را تنظیم کنند. مبایعه نامه یا قرارداد تعهد به فروش دربردارنده موضوعات مهمی از جمله مشخصات ملک ورثه ای، مشخصات وراث، قیمت ملک و … می باشد.
شیوه تنظیم وکالت فروش ملک ورثه ای
اعطای وکالت در فروش ملک ورثه ای به معنای سپردن نمایندگی قانونی وراث می باشد. در واقع به خاطر مشکلاتی که تنظیم سند رسمی املاک ورثه ای دارد، انتقال این اموال معمولاً با تنظیم وکالت فروش ملک ورثه ای صورت می گیرد. با انعقاد وکالتنامه فروش ملک ورثه ای، وکیل نمایندگی وراث در انتقال مالکیت ملک را به عهده می گیرد. باید خاطر نشان شد که معمولاً خریدار ملک ورثه ای به عنوان وکیل تعیین می شود. پس از فراهم شدن شرایط قانونی لازم برای انتقال سند رسمی، وکیل می تواند به نمایندگی از وراث در دفترخانه ثبت اسناد رسمی حضور پیدا کرده و اقدامات قانونی جهت انتقال سند رسمی مالکیت را انجام دهد.
سردفتر اسناد رسمی در ازای تنظیم وکالت فروش ملک ورثه ای مبلغی تحت عنوان حق الثبت دریافت می کند. در قرارداد خرید و فروش یا مبایعه نامه وراث متوفی به عنوان فروشنده مکلف می شوند در تاریخ معین در دفتر ثبت اسناد رسمی خاصی حضور پیدا کرده و وکالت فروش ملک ورثه یا را منعقد سازند. معمولاً پرداخت بخشی از مبلغ مبایعه نامه توسط خریدار منوط به حضور فروشندگان در دفتر ثبت اسناد رسمی و تنظیم وکالتنامه فروش ملک می باشد. سوالات خود را در خصوص تنظیم این وکالتنامه از طریق شماره تماس های زیر با وکیل تلفنی گروه حقوقی دادارمنش درمیان بگذارید و از ایشان مشاوره حقوقی دریافت نمایید.
مهمترین نکات قانونی در خصوص وکالت فروش ملک ورثه ای
در ارتباط با تنظیم و اجرای وکالت فروش ملک ورثه ای، مهمترین نکات حقوقی که می بایست آنها را رعایت کرد عبارتند از:
- وکالت فروش ملک ورثه ای دارای تاریخ و مهلت است. معمولاً این نوع وکالتنامه برای مدت 6 ماه تنظیم می شود. پس از سپری شدن مدت مندرج در وکالتنامه، وکالت در فروش ساقط می شود و خریدار نمی تواند به نمایندگی از فروشندگان سند مالکیت ملک را انتقال دهد. در این صورت تنها راهکار قانونی که برای خریدار باقی می ماند این است که در دادگاه عمومی و حقوقی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را بر علیه فروشندگان اقامه کند.
- پیش از خرید ملک ورثه ای و تنظیم وکالت باید استعلام ثبت و سایر استعلام های مورد نیاز برای انتقال سند را دریافت نمود. به عبارت دیگر انتقال مالکیت ملک ورثه ای علاوه بر داشتن وکالتنامه مستلزم این است که شرایط انتقال سند وجود داشته باشند. بنابراین چنانچه در مورد یک ملک ورثه ای بدهی مالی به شهرداری، بانک و … وجود داشته باشد، پیش از پرداخت بدهی های مربوط به ملک انتقال سند مالکیت ممکن نیست.
- برای تنظیم نمونه وکالت فروش ملک ورثه ای همه وراث حین الفوت متوفی باید در دفترخانه ثبت اسناد رسمی حضور پیدا کرده و وکالتنامه را امضا کنند. چنانچه حتی یک نفر از وراث حین الفوت متوفی برای اعطای وکالتنامه در دفترخانه حضور نیابد، وکالتنامه فروش ملک ورثه ای ارزشی نخواهد داشت. در واقع همان یک نفر وارث که وکالتنامه را امضا نکرده است می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و بطلان معامله را بر علیه خریدار و سایر وراث اقامه نماید.
هنگامی که یک شخص فوت می کند، کلیه دارایی و اموال او به وراث وی انتقال می یابد. برای فروش اموال متوفی و تقسیم آن میان ورثه، باید گواهی انحصار وراثت صادر شود. صدور گواهی انحصار وراثت به معنای این است که به غیر از افراد مذکور در گواهی، متوفی وارث دیگری ندارد. پس از صدور گواهی انحصار وراثت و پرداخت دیون متوفی، وراث می توانند اموال او را به فروش برسانند.
از آنجا که فروش و انتقال اموال غیر منقول مثل زمین و مسکن مستلزم انتقال رسمی سند مالکیت است، معمولاً وراث برای فروش املاک متوفی به دفترخانه ثبت اسناد رسمی مراجعه کرده و وکالت در فروش ملک و انتقال سند رسمی را به خریدار یا شخص مورد نظر وی اعطا می کنند. وکالت در فروش ملک ورثه ای دارای مهلت بوده و پس از پایان یافتن مدت مندرج در آن از اعتبار حقوقی ساقط می شود. توصیه می شود پیش از انجام هرگونه اقدام حقوقی در رابطه با فروش ملک ورثه ای و انتقال آن با یک یا چند نفر وکیل دادگستری مشاوره حقوقی داشته باشید.