مطابق با قانون مدنی ایران به طور کلی مالکیت مالک نسبت به ملک ممکن است به صورت مفروز یا مشاع باشد. مالکیت مفروز هنگامی تحقق می یابد که ملک تنها یک مالک داشته باشد. مالکیت ملک هنگامی مشاع است که ملک بیش از یک مالک داشته باشد. برای مثال مالکیت وراث نسبت به ماترک متوفی، مالکیت مشاعی است. همه شرکای مال مشاع در تک تک ذرات ملک مشاع مالک می باشند. بنابراین هیچ کدام از شرکای ملک نمی توانند بدون رضایت سایر شرکا در ملک تصرف داشته باشند.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع دعوایی حقوقی است که توسط یکی از مالکین ملک مشاع بر علیه اشخاصی اقامه می شود، که مطابق با قانون موظف به تنظیم سند رسمی به نام او می باشند. در ادامه این نوشتار ضمن بررسی برخی از رایج ترین موقعیت های حقوقی که ممکن است مالکیت اشخاص متعدد نسبت به یک ملک به صورت مشاعی مستقر گردد را بررسی می کنیم. همچنین مروری بر مهمترین شرایط و مراحل طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع در دادگاه عمومی و حقوقی خواهیم داشت.
مواردی که مالکیت اشخاص نسبت به ملک، مشاعی است.
به طور کلی مالکیت مشاعی ممکن است به خاطر قانون یا قرارداد ایجاد شود. برای مثال هنگامی که یک شخص فوت می کند، کلیه اموال بر جای مانده از او به وراث حین الفوتش می رسد. تا پیش از آن که عملیات تقسیم ترکه به صورت کامل انجام گیرد، مالکیت وراث نسبت به ماترک متوفی مشاعی است و هیچ یک نمی تواند بدون رضایت سایر وراث و طلبکاران متوفی در ماترک وی تصرفی انجام دهد.
مالکیت مشاعی افراد متعدد نسبت به ملک ممکن است به سبب وجود قرارداد، ایجاد شود. مثلاً مستاجر یک ملک تجاری ممکن است دو دانگ از ملک را به طور مشاعی از موجر بخرد. همچنین ممکن زوج ممکن است بخشی از ملک مشاعی را به صورت مشاعی به همسر خود انتقال دهد.
مطابق با قانون مدنی دو نکته مهم در خصوص نحوه تصرفات مالکین در ملک مشاع وجود دارد که موجب تحقق شرایط لازم برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع می شود. این دو نکته عبارتند از:
- همانطور که اشاره شد هیچ یک از شرکای ملک مشاع نمی توانند بدون رضایت و اجازه سایر شرکا در ملک مشاع تصرف مادی داشته باشند. برای نمونه اگر یک خانه مسکونی از متوفی به جای مانده باشد، هیچ کدام از وراث نمی تواند تا پیش از تقسیم ترکه در آن ملک بدون اجازه سایر ورثه زندگی کند.
- به درخواست هرکدام از شرکای ملک مشاع، دادگاه دستور اجرای عملیات افراز را در مورد ملک صادر می کند. عملیات افراز به معنای تقسیم ملک مشاع میان مالکان مشترک است، به گونه ای که سهم هر کدام معلوم باشد.
شرایط و مراحل طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع
شرکای ملک مشاع می توانند در مورد تقسیم مال میان خود و انجام عملیات افراز توافق کنند. چنانچه در این خصوص میان شرکا توافقی حاصل نشد هر یک از شرکا می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع را در دادگاه عمومی و حقوقی مطرح کند. رسیدگی به این دعوی در صلاحیت دادگاه عمومی و حقوقی خواهد بود که ملک مورد دعوی در حوزه قضایی آن قرار دارد. بنابراین اگر دعوی در مورد ملکی طرح گردد که در شیراز واقع است، دعوای الزام به تنظیم سند ملک مشاع می بایست خطاب به دادگاه عمومی و حقوقی شهر شیراز تنظیم شود.
طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی سه دانگ مشاع مستلزم نگارش و تقدیم دادخواست است. دادخواست برگه ای خاص است که مشخصات دعوای حقوقی روی آن قید می شود. برخی از مهمترین اطلاعاتی که می بایست در دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع قید شود عبارتند از:
- مشخصات شناسایی خواهان وکیل دادگستری وی؛ منظور از خواهان کسی است که دعوای حقوقی به درخواست او آغاز می شود. خواهان در این دعوی یکی از شرکای مال مشاع می باشد.
- مشخصات شناسایی خوانده؛ منظور از خوانده کسی است که دعوای حقوقی بر علیه او مطرح می شود. در قسمت مربوط به مشخصات خوانده می بایست نام سایر شرکای ملک مشاع و افرادی که قانوناً مکلف به تنظیم سند رسمی به نام خواهان می باشند، ذکر شود.
- موضوع دعوی؛ در این بخش می بایست عبارت: «الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع» و مشخصات ثبتی ملک مورد دعوی درج گردد.
- دلایل و منضمات؛ نام شهودی که ادای شهادت آنان موجب اثبات ادعای خواهان می گردد باید قید شود. همچنین کلیه مدارکی مثل مبایعه نامه و … که خواهان برای اثبات ادعای خود به آنها استناد می شود نیز باید در دادخواست ذکر شوند.
- شرح دادخواست و هزینه دادرسی
در بخش شرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع باید سیر ترتیبی وقوع اتفاقاتی که به موجب آنان خواهان خود را مستحق تنظیم سند مالکیت رسمی می داند، بیان شود. شعبه دادگاه حقوقی پس از دریافت پرونده و بررسی آن وقت دادرسی را تشکیل داده و اظهارات طرفین را بررسی می کند. پس از اعلام ختم دادرسی حکم مقتضی توسط دادگاه صادر می شود. در صورتی که دادگاه خواهان را صاحب حق تشخیص دهد، در خصوص تنظیم سند رسمی به نام محکوم له اجراییه صادر می شود. توصیه می شود پیش از طرح دعوای حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی، با یک نفر وکیل دادگستری متخصص در امور ملکی مشاوره حقوقی داشته باشید.
گروه حقوقی دادارمنش متشکل از تیم وکلای دادگستری مجرب در زمینه دعاوی ملکی آماده ارائه خدمات حقوقی به مراجعین محترم می‌باشد. برای دریافت مشاوره حقوقی یا اعطای وکالت به وکیل ملکی، با ما تماس حاصل فرمایید.