تفکیک مجدد زمین یکی از مسائلی است که صاحبان املاک به خصوص املاک مشاعی را به شدت درگیر می کند. برای تقاضای تفکیک ملک، مالک یا قائم مقام او می توانند به اداره ثبت مراجعه نمایند. لازم به ذکر است تفکیک نیازمند طی مراحل قانونی و پرداخت عوارض و هزینه تفکیک بوده و در برخی شرایط امکان پذیر نیست. از مهم ترین عوامل محدودیت برای تفکیک، شرط حداقل متراژ در زمین های مسکونی، صنعتی، کشاورزی و بهداشتی است. جزئیات این موضوع در ادامه مقاله خواهد آمد.
تفکیک زمین چیست؟
تفکیک زمین به معنای تقسیم کردن زمین به چند قسمت است. در تفکیک لازم نیست حتما ملک مشاعی و دارای چند مالک باشد بلکه مالک واحد هم می تواند برای تفکیک ملک خود اقدام نماید. برخی انواع تفکیک زمین عبارتند از: تفکیک ملک مشاع، تفکیک ملک به صورت عرصه، تفکیک به صورت عیان، تفکیک اراضی دولتی و تفکیک اراضی کشاورزی. بعد از انجام مراحل تفکیک، سند اولیه ابطال شده و سندهای جدید برای قطعات تفکیک شده صادر می گردد.
تفاوت تفکیک و افراز
گاه دو عبارت تفکیک و افزار هم معنی در نظر گرفته می شوند اما این دو به لحاظ حقوقی و قانونی متفاوت هستند. یکی از تفاوت های اصلی این است که در افراز حدود سهم هر یک از شرکا تعیین می گردد، بدون اینکه سند اولیه تغییر کند. اما تفکیک مرحله بعد از افراز ملک است و در آن ملک به چند قطعه مجزا تقسیم شده و برای هر یک سند جداگانه ای تنظیم و ثبت می شود.
تفکیک ملک مشاع
یکی از چالش های تفکیک زمین یا تفکیک مجدد زمین زمانی است که ملک مشاع بوده و تمام مالکان برای افراز یا تفکیک توافق و تراضی ندارند. در این صورت برای رفع اختلافات باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نمایند. لازم به ذکر است اگر افراز یا تفکیک موجب ضرر برای یکی از شرکا باشد، دادگاه رای به افراز و تفکیک نخواهد داد.
قانون اصلاح ماده 101 قانون شهرداری
در ارتباط با تفکیک زمین یا تفکیک مجدد زمین، قانون اصلاح ماده 101 قانون شهرداری مصوب 1390 اهمیت دارد. در این قانون محدودیتی برای دفعات تفکیک ذکر نشده اما نحوه تفکیک بر اساس نقشه شهرداری و عوارض آن بیان شده است.
تفکیک مجدد زمین بر اساس نقشه شهرداری
طبق قانون اصلاح ماده 101 قانون شهرداری، فردی که تقاضای تفکیک مجدد زمین را دارد باید به اداره ثبت اسناد و یا دادگاه مراجعه کند. اگر ملک در محدوده شهر یا حریم شهری باشد، تفکیک باید طبق نقشه تایید شده شهرداری صورت پذیرد. مالک برای تهیه نقشه می تواند به کارشناسان مربوطه مراجعه نموده و سپس نقشه را برای تایید به شهرداری تسلیم کند. شهرداری پس از بررسی و کسر «سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین»، نقشه را تایید کرده و مراتب را کتبا اعلام می نماید. مراحل تایید یا عدم تایید شهرداری باید حداکثر سه ماه بعد از ارائه نقشه توسط مالک انجام گیرد.
اگر شهرداری نقشه متقاضی تفکیک زمین را ظرف مهلت 3 ماهه تایید نکند، متقاضی می تواند موضوع را از طریق دادگاه پیگیری نماید. به عبارت دیگر دادگاه زمانی در این امر دخالت می کند که شهرداری به وظایف خود عمل نکرده باشد. در این صورت دادگاه با نظر کمیسیون ماده 5، به موضوع تفکیک رسیدگی و تصمیم گیری می نماید. مهلت این کمیسیون جهت بررسی و اعلام نظر به دادگاه حداکثر 2 ماه خواهد بود. بهتر است برای پیشبرد بهتر و سریع تر این مراحل از کمک وکیل متخصص بهره بگیرید.
برای تفکیک زمین به کجا مراجعه کنیم؟
یکی از سوالات مهم این است که مرجع صالح تفکیک زمین کجاست؟ طبق ماده 150 قانون ثبت اسناد، متقاضی تفکیک زمین باید به اداره ثبت مراجعه نماید. برای این منظور مالک یا قائم مقام وی حق درخواست دارند و در تقاضانامه باید ارزش ملک تفکیک طبق «ارزش معاملاتی روز» تعیین گردد. برای تسریع در فرآیند قانونی استفاده از وکیل ملکی بسیار موثر و مثمر خواهد بود.
هزینه تفکیک زمین برای هر ده هزار ریال ارزش معاملاتی روز، دویست ریال است. متقاضی باید این مبلغ را همراه تقاضانامه پرداخت نماید.
مراحل تفکیک زمین
تفکیک زمین بسته به شرایط ملک، متراژ، محدوده، تعداد مالکان و عوامل مشابه ،مراحل مختلفی دارد. ابتدا باید مدارک لازم توسط متقاضی تکمیل و برای اداره ثبت ارسال گردد. مدارک هویتی مالک یا مالکین، مدارک مالکیت و تقاضانامه تفکیک، مهم ترین این مدارک هستند. تهیه نقشه، بازدید کارشناسان و تایید نقشه توسط شهرداری از دیگر مراحل هستند. اگر نقشه با توجه به طرح هادی و جامع محدوده، تایید نشود دلایل به صورت کتبی به متقاضی اعلام می شود. اگر ملک قابل تفکیک تشخیص داده شود مراحل ثبتی و تنظیم سند انجام می گیرد.
محدودیت های تفکیک ملک
تفکیک زمین یا تفکیک مجدد زمین در شرایط خاصی امکان پذیر نمی باشد. برخی محدودیت های تفکیک ملک عبارتند از:
- ممنوعیت تفکیک زمین به قطعات کمتر از 1000 متر در محدوده صنعتی (مگر با تشخیص کمیسیون مشاغل مزاحم)؛
- ممنوعیت تفکیک املاک و اراضی در محدوده بهداشتی (مگر با تشخیص کمیسیون ماده 5 شورای عالی شهرسازی)؛
- ممنوعیت تفکیک زمین به قطعات کمتر از 150 متر برای ساختمان های مسکونی در مناطق با تراکم بالا، کمتر از 330 متر برای مناطق با تراکم پایین و کمتر از 200 متر در مناطق با تراکم متوسط (حداقل متراژ تفکیک زمین مسکونی).
- اگر قصد دارید ملک خود را تفکیک نمایید حتما ابتدا از مشاوره حقوقی کارشناسان بهره بگیرید. در این صورت ضمن صرفه جویی در زمان و هزینه، نتیجه بهتری کسب خواهید کرد. مخصوصا اگر همراه با تفکیک، قصد تغییر کاربری هم دارید.
تفکیک زمین و تفکیک مجدد زمین از جمله مسائلی است که بدون آگاهی از شرایط و محدودیت های قانونی، بسیار سخت و زمان بر خواهد بود. متقاضی باید در اداره ثبت مدارک و تقاضانامه را به طور کامل ارائه دهد و تاییدیه شهرداری را دریافت نماید. اگر در مرحله اول مجوز تایید داده نشد، باید از طریق کمیسیون های مربوطه درخواست خود را پیگیری نماید. مراحل ثبت و تنظیم سندهای جدید در اداره ثبت هم مراحل مختلفی دارد. از این رو بهتر است قبل از هر اقدامی از مشاوره حقوقی وکیل متخصص در املاک بهره بگیرید.