تفکیک زمین چیست؟
تفکیک زمین یک اقدام حقوقی و به معنای تقسیم یک زمین بزرگ به قطعات کوچک‌تر می باشد. برای مثال مالک یک زمین 1000 متری در حیطه زمین های شهری می تواند زمین خود را با تفکیک، به 4 قطعه زمین 250 متری تقسیم کرده و برای هر کدام از این بخش ها به صورت مستقل سند مالکیت دریافت کند. شرایط و مراحل تفکیک زمین با توجه به مولفه های گوناگونی مثل محل وقوع زمین، مساحت آن و … متفاوت است. مالکی که تقاضای تفکیک زمین را مطرح می کند، ممکن است دارای سند رسمی مالکیت یا سند عادی باشد. در ادامه این نوشتار ضمن بررسی شرایط و مراحل قانونی تفکیک زمین در نظام حقوقی ایران، به برخی از مهمترین نکات قانونی در زمینه تفکیک ملک اشاره خواهیم داشت.
شرایط قانونی تفکیک زمین
برای آن که بتوان یک زمین را به بخش های کوچک‌تر تقسیم نمود و برای هر قسمت، سند مالکیت جداگانه دریافت کرد، شرایط قانونی گوناگونی باید وجود داشته باشد. برخی از شرایط مورد نیاز برای تفکیک زمین عبارت است از:
- مطابق با ماده 101 قانون شهرداری، شرط اصلی برای تفکیک زمین ارائه درخواست تفکیک توسط مالک زمین است. بنابراین در مورد املاکی که در مورد مالکیت آنها اختلاف وجود دارد، نمی تواند زمین را تفکیک کرد. پیش از تفکیک ملک در این موارد، باید دعوای اثبات مالکیت زمین توسط خواهان اقامه شده و به اثبات برسد. به عبارت دیگر باید گفت: طرح دعوای تفکیک ملک، مبتنی بر مالکیت است، یعنی تنها توسط مالک زمین قابلیت مطرح شدن را دارد.
- بنابر تبصره ماده مذکور تفکیک زمین، مستلزم رعایت تمام قوانین و مقررات مربوط به قانون زمین شهری، قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، قانون جلوگیری از خرد شدن زمین های کشاورزی، قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن و … می باشد. بنابراین اگر زمینی که تقاضای تفکیک آن می شود زمین کشاورزی باشد، تفکیک آن زمین نباید منتهی به تغییر کاربری زمین کشاورزی به کاربری مسکونی یا اداری شود.
- تفکیک زمین می بایست متناسب با نوع کاربری صورت بگیرد. در واقع تفکیک ملک نباید موجبی برای تغییر کاربری آن شود. در نتیجه اگر زمینی که تقاضای تفکیک آن می شود دارای کاربری زراعی یا اداری باشد، نمی توان آن را به گونه ای تفکیک کرد که کاربری آن به کاربری مسکونی درآید.
مراحل قانونی لازم برای تفکیک زمین
به طور کلی صدور مجوز تفکیک زمین در مورد املاکی که در حوزه زمین های شهری قرار دارند، با شهرداری است. به استناد ماده 101 قانون شهرداری برای تفکیک ملک، مالک باید نقشه تفکیکی را آماده کرده و آن را به شهرداری تسلیم نماید. شهرداری مکلف است ظرف مهلت سه ماه از زمان دریافت تقاضای تفکیک، در خصوص در خصوص تفکیک یا عدم تفکیک زمین تصمیم گیری کند. شهرداری موظف است سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری از زمین را محاسبه کرده و آن را از کل زمین کسر کند.
پس از آن که نقشه در شهرداری تایید شد، شهرداری صورتجلسه ای را به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ارسال می کند. سپس مامور اداره ثبت به همراه کارشناس نقشه برداری سازمان نظام مهندسی به محل زمین می روند. پس از بررسی زمین اگر نقشه مالک با ویژگی های زمین مطابقت داشته و تفکیک ممکن باشد، مراتب به تایید سازمان ثبت اسناد و املاک کشور رسیده و سند آن برای مالک صادر می شود. در مورد زمین هایی که در محدوده روستا واقع هستند، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی به جای سازمان ثبت، بررسی های لازم را انجام می دهد.
طرح دعوای تفکیک در دادگاه عمومی و حقوقی
آنچنان که گذشت صدور مجوز تفکیک زمین در اختیار شهرداری و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور قرار دارد. در مواردی مراجع مزبور بدون رعایت مقررات قانونی، از صدور مجوز تفکیک زمین خودداری می کنند. در این موارد مالک زمین می تواند بر علیه سازمان های مذکور در دادگاه عمومی و حقوقی دعوای الزام به تفکیک زمین را اقامه نماید. مطابق با ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی رسیدگی به این دعوی در صلاحیت دادگاه شهرستان محلی است که ملک در حوزه قضایی آن واقع گردیده است. بنابراین اگر ملک موضوع دعوی در شهر سراوان واقع شده باشد، رسیدگی به دعوای تفکیک در صلاحیت شعبه دادگاه عمومی و حقوقی شهرستان سراوان قرار خواهد داشت.
برای آن که دعوای تفکیک زمین در دادگاه عمومی و حقوقی مورد رسیدگی واقع شود، مالک یا وکیل او باید دادخواست حقوقی را تنظیم کرده و به دادگاه ارسال نمایند. دادخواست یک نامه قضایی خاص است که مشخصات دعوای حقوقی روی آن نوشته شده است. دادخواست باید در بردانده اطلاعات زیر باشد:
- نام، نام خانوادگی و سایر مشخصات خواهان یا همان مالک زمین.
- مشخصات خوانده یا خواندگان؛ در این دعوی خوانده حسب مورد شهرداری یا سازمان ثبت اسناد و املاک است.
- موضوع دعوی؛ در این بخش از دادخواست خواهان یا وکیل او باید موضوع دعوی را بیان کند. موضوع دعوی عبارت است از الزام شهرداری یا سازمان ثبت اسناد و املاک به تنظیم صورت مجلس تفکیکی و سند رسمی.
- دلایل و منضمات؛ خواهان باید در دادخواست کلیه دلایل و مستنداتی که به استناد آن خود را صاحب حق می داند بیان کند. از همین رو نقشه ملک، دستورات شهرداری و … ممکن است به عنوان دلایل و منضمات در دادخواست بیان شود.
نکات حقوقی تکمیلی در خصوص تفکیک ملک
در عرف گاهاً تفکیک زمین را با افراز زمین اشتباه می گیرند. افراز یک اقدام حقوقی خاص و به معنای تعیین حدود مالکیت هر یک از شرکای مال مشاع می باشد. به عنوان مثال هنگامی که شش برادر به صورت مشاع مالک زمینی هستند، اگر برادران بخواهند حدود مالکیت هر کدام نسبت به ملک معلوم شود، باید عملیات افراز را انجام دهند. یعنی باید سهم هر کدام از شرکا را جدا کنند.