گروه حقوقی دادارمنش سعی دارد در این مقاله کلیه مطالب مربوط به الزام به تحویل مبیع که یکی از مقوله‌های مهم در دعاوی حقوقی و مالی است را برای شما شرح دهد. با وکیل متخصص ملکی در گروه ما همراه باشید.
تصور کنید که شخصی ملک خود را فروخته و قرار بوده در مدت معینی آن ملک را به خریدار تحویل دهد اما این کار را به هر دلیلی انجام نداده است. برای مثال ممکن است فروشنده تصور کند که می‌تواند ملک را با قیمت بالاتری به فروش برساند و به همین دلیل تعهدات خود مربوط به تحویل ملک را به انجام نرساند. در چنین موقعیتی خریدار می‌تواند دعوای الزام به تحویل مبیع را مطرح نماید و مال خریداری شده را مطالبه نماید.
تحویل مبیع یعنی چه؟
تحویل مبیع به معنای تحویل مال خریداری شده از سوی فروشنده به خریدار است. در واقع اگر مالی که خریداری شده است، امکان تحویل و انتقال به خریدار را داشته باشد، فروشنده ملزم به انجام این تحویل و انتقال است و اگر این تحویل صورت نپذیرد یا مال از سوی فروشنده از بین رفته باشد، فروشنده ملزم به پرداخت قیمت روز ملک به خریدار است. اما اگر مال مورد قرارداد امکان تحویل نداشته باشد و یا در کل مشخص شود که اختیار ملک در دست فروشنده نبوده است، فروشنده ملزم به بازگرداندن مبلغ قرار داد است و قرارداد فسخ خواهد شد.
در مورد دعوای الزام به تحویل مبیع، اختلاف نظرهای زیادی وجود دارد اما در کل رویه به این صورت است که در وهله اول خریدار ملک باید دادخواستی برای تنظیم سند رسمی ملک مطرح کند. بعد از اینکه سند ملک تنظیم شد اقدامات لازم را برای طرح دعوای الزام به تحویل انجام دهد و پس از آن دعوی الزام به تحویل مورد معامله را مطرح کند.
این نکته حائز اهمیت است که اگر مالک بدون اینکه سند رسمی داشته باشد اقدام به طرح دعوای الزام به تحویل مبیع کند این دعوا در دادگاه رد خواهد شد.
ارکان دعوای الزام به تحویل مبیع
در ادامه مقاله ارکان الزام به تحویل مبیع را بررسی خواهیم کرد اگر در این دعوی با مشکل رو به رو شدید می‌توانید با وکیل معاملات ملکی در تهران در تماس باشید.
1. وجود عقد بیع بین خریدار و فروشنده
این مورد به این معناست که قراردادی تحت عنوان بیع بین خریدار و فروشنده وجود دارد. در واقع خریدار و فروشنده قراردادی تحت عنوان خرید ملک مورد دعوا با یکدیگر داشته باشند. طبق ماده 338 قانون مدنی، بیع به معنای تملیک عین به عوض معلوم است. عقد بیع بعد از توافق بین فروشنده و مشتری پذیرفته می‌شود. پس اگر رابطه حقوقی مانند عقد بیع بین فروشنده و خریدار نباشد دعوای تسلیم و تحویل مبیع هیچ نتیجه‌ای نخواهد داشت.
عقد بیع بین خریدار و فروشنده باید به‌صورت صحیح انجام شود. این نکته حائز اهمیت است که عقد بیع بین خریدار و فروشنده باید درست انجام شود، زیرا عقد بیعی که درست انجام نشده باشد اثباتی بر مالکیت نخواهد بود و هرزمانی که مالی بیع فاسد داشته باشد باید ملک به صاحبش برگردانده شود. اگر به دلایل مختلفی مانند اقاله یا انفساخ و … عقد بیع منحل یا باطل شود دعوای الزام به تحویل و تسلیم مبیع امکان‌پذیر نیست.
2. نظر قضات در مورد دعوای الزام به تحویل
در زمان طرح دعوی الزام به تحویل مبیع اگر سند رسمی وجود داشته باشد مشکلات قضایی و حقوقی به وجود نخواهد آمد. تعدادی از قاضی‌ها به قانون مدنی توجه می‌کنند و اعتقاد دارند علاوه بر اینکه عقد بیع باید درست و صحیح باشد، الزام به تحویل مال غیرمنقول نیز باید با فروشنده ارتباط داشته باشد.
تعداد دیگری از قضات مقررات قانون ثبت را لازم می‌دانند و معتقدند که زمانی دعوی الزام به تحویل و تسلیم مال غیر منقول پذیرفته می‌شود که سند و مدرک آن در دفتر اسناد رسمی ثبت شده باشد و می‌گویند طرح این دعوی با سند عادی قابل قبول نیست.
بنابراین دعوی الزام به تحویل از دعاوی به شمار می‌رود که در مورد آن اختلاف نظرهایی بین قضات و حقوقدانان وجود دارد و همین امر باعث می‌شود دادگاه‌ها به نتایج مختلفی برسند.
این گونه بگوییم که بعضی از قضات با توجه به مواد ۱۰، ۲۱۹، ۲۲۰، ۳۳۸، ۳۳۹، ۳۶۲ قانون مدنی، سند عادی را معتبر می‌دانند و تعدادی دیگر با توجه به مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷، ۴۸ قانون ثبت، برای اسناد عادی در مورد املاک اعتباری قائل نیستند و حکمی که به نفع خواهان باشد را صادر نخواهند کرد.
روش های پیگیری الزام به تحویل مبیع
بر اساس اظهارات وکیل باتجربه در تهرانِ گروه حقوقی دادارمنش، الزام به تحویل مبیع دو روش پیگیری دارد. با ما همراه باشید تا به بررسی آن‌ها بپردازیم.
روش اول که بسیار در بین مردم جا افتاده است، به این صورت است که طبق ماده، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت، شخصی را برای طرح دعوی الزام به مبیع را صالح و درست می‌دانند که سند رسمی مالکیت آن مال را داشته باشد؛ بنابراین اگر بین دو طرف معامله مبایعه‌نامه یا قولنامه تنظیم شده باشد، خریدار موظف است قبل از طرح دعوی الزام به تحویل، دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کند.
روش دوم طبق مواد ۱۰، ۲۱۹، ۲۲۰، ۳۳۸، ۳۳۹ و ۳۶۲ قانون مدنی، وجه قانونی به مبایعه‌نامه و قول نامه می‌بخشد و دعوی الزام به تحویل خریدار را با وجود مبایعه نامه قبول می‌کند
کاربرد لایحه الزام به تحویل مبیع
به این منظور که افراد جامعه به هم اعتماد داشته باشند، افراد باید به تمامی تعهداتی در قرارداد قید شده است عمل کنند. از شروط اساسی یک قرارداد می‌توانیم به تسلیم و تحویل مبیع اشاره کنیم.
هنگامی که فروشنده مبلغ مورد نظر در معامله را دریافت کند و مال مورد نظر را به خریدار تحویل ندهد، ضرر زیادی به خریدار وارد خواهد شد. در این صورت خریدار این امکان را دارد از طریق دادگاه فروشنده را ملزم به تحویل مبیع کند.
خریدار دعوایی با عنوان لایحه دفاعیه الزام به تحویل مبیع طرح می‌کند و از قاضی می‌خواهد که فروشنده را به تسلیم مبیع مجبور کند. بعد از طرح این دعوا قاضی به بررسی دلایل و اسناد و مدارک موجود می‌پردازد و حکم نهایی را صادر می‌کند.
گروه حقوقی دادارمنش برای آسان شدن کار شما در زمینه دعاوی ملکی، مالی، حقوقی همچون الزام به تحویل مبیع و… مشاوره حقوقی حضوری و مشاوره حقوقی غیرحضوری ارائه می‌کند. شما این امکان را دارید از وکیل پایه یک دادگستری تهران ما که تخصص و تجربه فراوانی در زمینه دعاوی حقوقی و مالی دارد، مشاوره دریافت کنید و با کمک او تمامی مشکلات حقوقی خود را حل کنید.
الزام به تحویل مبیع غیرمنقول
منظور از مال‌های غیرمنقول، اموالی است که قابلیت انتقال نداشته باشند و در اکثر مواقع منظور از مال غیرمنقول، زمین و خانه است. دعوای الزام به تحویل مبیع غیرمنقول هنگامی اتفاق می‌افتد که مال غیرمنقولی توسط شخصی فروخته شود اما به خریدار تحویل داده نشود در این صورت خریدار این امکان را دارد که دعوای الزام به تحویل مبیع غیرمنقول را در دادگاه مطرح کند.
نکته حائز اهمیت این است که این دعوا حتماً باید در دادگاهی انجام شود که در محدوده و منظقه مال غیرمنقول مورد دعوا باشد. اگر در این مورد در خصوص طرح دعوای الزام به تحویل مبیع و انتخاب دادگاه برای ارائه دادخواست دچار مشکل شده‌اید می‌توانید از وکیل پایه یک دادگستری تهران تهران در گروه حقوقی دادارمنش مشاوره حقوقی دریافت نمایید.
الزام به تحویل مبیع ملک مشاع
مشاع به این معنی است که یک مال بیشتر از یک مالک دارد و تمام مالکان در مالکیت ملک شریک هستند. برای مثال یک باغ که مالکیت سه دانگ آن را یک نفر و مالکیت سه دونگ دیگر را نفر دیگری دارد. در اینجا اگر یکی از شرکا سهم خود را بفروشد ولی مال فروخته شده را به صاحبش تحویل ندهد دعوای الزام به تحویل مبیع در ملک مشاع اقامه می‌شود.
الزام به تحویل مبیع دعوایی مالی است یا غیر مالی؟
این نوع دعوا از جمله دعاوی مالی به شمار می‌رود و دعوای مالی به دعوایی گفته می‌شود که راجع به مال و حقوق مربوط به آن مال است. اگر برای حل مشکلات خود در این دعاوی به دنبال وکیل هستید ما وکیل و مشاور حقوقیدر گروه دادارمنش را به شما پیشنهاد می‌کنیم.
در ادامه نکاتی در مورد الزام به تحویل مبیع مالی را بررسی خواهیم کرد و پس از آن به سراغ توضیحات مربوط به دادخواست الزام به تحویل مبیع خواهیم رفت.
- اگر در قرارداد نوشته شده از زمان تحویل مبیع صحبت نشده باشد، فروشنده موظف است هرچه سریع‌تر مبیع را تحویل دهد.
- اگر دو طرف معامله به‌منظور تحویل مبیع زمان خاصی را در نظر داشته باشند تا قبل از رسیدن زمان مقرر شده دعوای الزام به تحویل مبیع پذیرفته نیست.
- اگر در زمان تحویل مبیع، عیب و نقصی در آن وجود داشته باشد، خریدار این امکان را دارد معامله را فسخ کند.
- فروشنده موظف است هزینه‌های تحویل مبیع را بپردازد.
دادخواست الزام به تحویل مبیع
پس از زمان عقد قرارداد بیع، خریدار مالک به شمار می‌رود و این امکان را دارد هر تصرفی که به ضرر دیگران نباشد را در آن ملک انجام دهد؛ اما اگر زمانی فروشنده از وظیفه‌اش در قبال تحویل مبیع خودداری کند. در مورد دادخواست الزام به تحویل مبیع قاضی به شخصی که دادگاه به نفع آن تمام شده این اجازه را می‌دهد که از خوانده خسارت بگیرد. این نکته حائز اهمیت است که خسارتی برای عدم انجام تعهد گرفته نمی‌شود مگر اینکه از زمانی که شخص می‌توانسته تعهدات خود را عملی کند گذشته باشد. وکیل ملکی گروه حقوقی دادارمنش همچنین در امور الزام به تنظیم سند رسمی به شما کمک خواهد کرد. و شما در تمامی مراحل دعاوی ملکی خود نگرانی‌های زیادی نخواهید داشت.
الزام به انجام تعهد
در اکثر قراردادهای حقوقی مجموعه‌ای از تعهدها قرار دارد که هر کدام از طرفین قرارداد باید آن‌ها را اجرا کنند و به آن‌ها پایبند باشند. اگر هرکدام از دو طرف قرارداد در زمانی که تعیین شده تعهدات خود را انجام ندهند طرف دیگر این امکان را دارد از دادگاه خواستار طرح دعوای الزام انجام تعهد شود.
دعوای الزام به انجام تعهد یک عنوان کلی به شمار می‌رود که شامل انواع تعهدهاست. اگر بخواهیم به تعدادی از این تعهدها اشاره کنیم می‌توانیم تعهدات ناشی از قراردادهای ملکی مثل تحویل ملک، ساخت ملک و… را نام ببریم. یکی از موارد رایج الزام به انجام تعهد و الزام به تحویل مبیع در پیش خرید آپارتمان اتفاق می‌افتد. در این قرارداد با توجه به اینکه آپارتمان در زمان عقد قرارداد آماده تحویل نیست، فروشنده یا سازنده ملزم به تحویل مبیع در زمان مورد قرارداد و همچنین ملزم به انجام تعهدات دیگر قرارداد است. اگر قصد پیش خرید آپارتمان دارید، به شما توصیه می‌کنیم به مقاله نکات مهم پیش خرید آپارتمان مراجعه نمایید.
