امروزه با عنایت به افزایش قیمت ملک و به تبع آن کاهش قدرت خرید مشتریان، راه حل های تازه ای برای معامله املاک از جمله آپارتمان به وجود آمده است. یکی از این راه حل های نوین، پیش فروش و پیش خرید املاک است که در چند سال اخیر رشد چشمگیری داشته است و به سبب نو بودن و عدم آگاهی از قوانین مربوط به آن، دعواهای مربوط به آن نیز افزایش یافته است. در این مطلب به بررسی چند مورد از مهمترین نکات حقوقی مهم در خرید آپارتمان پرداخته ایم.
نکات حقوقی پیش خرید آپارتمان
به دلیل عدم قابل رویت بودن ملک، کلاهبرداری های فراوانی در این معامله رخ می‌دهد. در واقع هیچ ملکی وجود ندارد که شما ان را برانداز کرده، از کم و کیف آن با خبر شده و در خصوص خرید آن به تصمیم قطعی برسید. در زمان معامله ملک به صورت پیش فروش یا پیش خرید، یا ملک وجود ندارد و یا نیمه کاره است، بنابراین تنظیم قرارداد پیش خرید اصولی بسیار ضروری است. الزام به تنظیم سند رسمی نیز از مباحث مهم در زمینه خرید و فروش ملک می‌باشد که در آن موضوع نیز بهتر است حتما از وکیل انلاین با تجربه کمک بگیرید و درخصوص نکات مهم در پیش خرید آپارتمان از وی مشاوره حقوقی دریافت نمایید.
اگر شما از آن دسته از افرادی هستید که در پی پیش خرید آپارتمان در تهران یا سایر شهرستان ها هستید، وکیل ملکی در گروه حقوقی دادارمنش در این محتوا نکاتی را به شما یادآوری می‌کند که احتمال کلاهبرداری را کاهش دهید و به طور کاملا اصولی قرارداد پیش خرید اپارتمان خود را منعقد نمایید. در ویدیوی زیر به 3 تا از نکات حقوقی مهم در خرید آپارتمان اشاره کرده ایم.
تنظیم قرارداد بصورت عادی یا سند رسمی؟
در اولین مورد از نکات مهم در پیش خرید آپارتمان مطابق ماده 3 قانون پیش فروش ساختمان، قرارداد‌های پیش فروش حتما باید به موجب سند رسمی باشند؛ این گونه که پیش فروشنده موظف است سند رسمی عرصه را به نسبت سهم خریدار به نام او تنطیم نماید.
اگر قرارداد پیش فروش آپارتمان به صورت عادی تنطیم شود، این قرارداد اعتبار دارد یا خیر؟
در رویه های قضایی این نوع قرارداد کاملا معتبر می‌باشد اما مشمول قانون پیش فروش ساختمان نمی‌شود و برای پیش فروشنده و مشاور املاک مجازات تعیین شده است. در صورت تخلف پیش فروشنده از تنظیم سند عرصه به نام خریدار، خریدار می‌تواند با مراجعه به دادگاه، الزام فروشنده را به تنظیم سند پیش فروش طلب نماید.
ذکر شماره واحد
حتما دقت کنید که باید شماره واحد به صورت دقیق در مبایعه نامه ذکر بشود؛ به طور مثال اگر بگوییم واحد 3 یا 4 به صورت مردد، این قرارداد باطل در نظر گرفته می‌شود.
وضعیت تقسیم نامه چگونه باشد؟
در صورت تنظیم تقسیم نامه، حتما یک نسخه از آن را دریافت کرده و نزد خود نگه دارید. در صورت عدم تنظیم تقسیم نامه نیز، تمامی مالکین مشاعی و سازنده باید ذیل قرارداد را امضا کنند.
چه کسی می تواند به عنوان پیش فروشنده قرارداد پیش فروش تنظیم کند؟
مالک رسمی زمین و یا سازنده یا سرمایه گذار که از طریق تعهد به احداث بناء بر روی زمین متعلق به دیگری (مالک )واحدهایی از آن آپارتمان به موجب سند رسمی به آنان اختصاص یافته باشد بنابراین پیش فروشنده یا مالک زمین است یا سازنده که قدرالسهم مشاعی دارد و سند رسمی داشته باشدبا این شرط که 1- سازنده حق فروش آپارتمان پیش از اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی را داشته باشد 2- برای ملک جواز ساخت دریافت و از مرحله پی ساختمان گذر کرده باشد.
در صورتی که سازنده حق پیش فروش واحدها قبل از پایان عملیات ساخت و ساز نداشته باشد لیکن اقدام به پیش فروش نماید آیا می توان دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را علیه او مطرح نمود؟ در اینجا باید گفت پیش فروش فی مابین خریدار و پیش فروشنده صحیح بوده لیکن تا پایان موعد مقرر نمی توان الزام ایشان را از دادگاه برای تنظیم سند رسمی خواست.
موارد مندرج در قرارداد پیش فروش:
یکی از مهمترین نکات حقوقی پیش خرید آپارتمان دقت کردن به موارد مندرج در قرارداد پیش فروش می‌باشد که این موارد را در زیر برای شما لیست کرده‌ایم:
- اسم و مشخصات طرفین
- پلاک ثبتی و نشانی محل وقوع ملک
- تعیین واحد و طبقه به صورت دقیق
- اوصاف و امکانات واحد ساختمانی
- مشخصات فنی و معماری ساختمانی
- بها و عوضین معامله
- زمان تحویل ساختمان و زمان تنظیم سند رسمی
- تعیین متراژ و پیش بینی قیمت در صورت اختلاف متراژ واحد پیش فروش شده
- تعیین ضمانت اجرا برای تخلف از انجام تعهدات هر یک از پیش فروشنده و پیش خریدار
سایر نکات حقوقی مهم در خرید آپارتمان:
- حتماً توجه داشته باشید که واحد را از سازنده خریداری می نمایید یا مالک رسمی
- حتماً یک نسخه کپی از قرارداد مشارکت را دریافت و نزد خود نگاه دارید.
- در صورتی که تقسیم نامه میان سازنده و مالک یا مالکین مشاعی وجود ندارد کلیه آنها می بایست ذیل مبایعه نامه را امضا نمایند .
- یک نسخه کپی از تقسیم نامه را دریافت و نزد خود نگاه دارید.
- در صورتی که از سازنده واحد را خریداری نموده اید دقت نمایید که حق پیش فروش از سازنده سلب نگردیده باشد.
گروه حقوقی دادارمنش برای آسان شدن کار شما در زمینه دعاوی ملکی همچون پیش خرید آپارتمان و… به افرادی که به دنبال مشاوره حقوقی تلفنی با وکیل هستند، مشاوره حقوقی حضوری و البته مشاوره حقوقی تلفنی ارائه می‌کند. شما این امکان را دارید از وکیل پایه یک دادگستری تهران ما که تخصص و تجربه فراوانی در زمینه دعاوی ملکی دارد، مشاوره دریافت کنید و با کمک او تمامی مشکلات ملکی خود را حل کنید.
4 پاسخ
سلام و عرض ادب یه سوال داشتم از خدمتتون
ما یه واحد آپارتمان پیش خرید کردیم یک نفر سهم فروشنده رو بابت بدهی توقیف کرده ما چه کار باید انجام بدیم؟
با سلام شما می بایست تحت شرایطی دعوی اعتراض ثالث نسبت به عملیات اجرایی مطرح نموده و تقاضای رفع توقیف از ملک را نمایید.
سلام من یک واحد پیش خرید کردم به متراژ تقریبی 60 متر بعد از گرفتن پایانکار مشخص شده ملک 67 متر هست فروشنده میگه باید به نرخ روز قیمت 7 متر رو پرداخت کنم. آیا اینطور هست؟
با سلام خیر در صورتی که فی مابین طرفین در این خصوص توافقی صورت نگرفته باشد اضافه متراژ می بایست به همان قیمت مذکور در مبایعه نامه پرداخت گردد.