یکی از حقوقی که انسان ها نسبت به اموال خود دارند، حق مالکیت است. حق مالکیت انواع مختلفی را در بر می گیرد. مالکیت به شکل اشاعه نوعی از حق مالکیت است که در دل خود موضوعات مربوط به ملک مشاع را شامل می شود. در این مطلب سعی داریم طریقه دستور تخلیه ملک مشاع و مسائل حقوقی که می بایست در تنظیم دادخواست تخلیه ملک مشاع در نظر گرفته شود را بررسی نماییم. ذکر این نکته خالی از لطف نخواهد بود که تنظیم دادخواست و مطرح کردن دعوای تخلیه ملک مشاع بهتر است با مشورت و راهنمایی وکیل تخلیه صورت پذیرد.
تعریف ملک مشاع
پیش از آنکه به موضوع بررسی چگونگی تخلیه ملک مشاع بپردازیم لازم است ابتدا مفهوم ملک مشاع را روشن کنیم. مطابق با مواد قانونی، ملک مشاع، ملکی است که مالکیت آن به دو یا چند نفر اختصاص دارد. به طور مثال اگر نیمی از یک مغازه به یک نفر و نیم دیگر آن به نام فرد دیگری باشد، از نظر قانونی این مغازه، یک ملک مشاع خواهد بود.
در مورد ملک مشاع این مسئله وجود دارد که ممکن است سهم هر فرد با دیگر افراد مساوی یا نامساوی باشد. اما در هر حالت، هر یک از مالکین از حقوق مربوط به تمام بخش های ملک مشاع برخوردار خواهند بود.
تخلیه ملک مشاع به چه معناست؟
تخلیه ملک مشاع یعنی به تصرفات غیرقانونی و غیر مجاز یک فرد در یک ملک مشاع خاتمه داده شود. به بیان واضح تر تخلیه ملک مشاع، تمامی اقدامات حقوقی و قانونی را در بر می گیرد که با هدف اتمام تصرف غیرقانونی در یک ملک انجام می پذیرد.
اقدامات حقوقی به منظور تخلیه ملک مشاع می تواند اموری نظیر دعوای تخلیه ید، خلع ید و همچنین طرح دعوای تصرف عدوانی را شامل شود. قابل ذکر است که شخص متصرف می تواند یکی از مالکین ملک مشاع یا شخص حقیقی یا حقوقی دیگری باشد.
طرح دعوای تخلیه ملک مشاع می تواند از جانب چندین مالک نسبت به چند دستگاه متصرف، صورت گیرد. چنانچه یکی از مالکین در ملک مشاع تصرف غیرقانونی داشته باشد، قانون این حق را برای سایر مالکین لحاظ کرده است که برای خاتمه دادن به این تصرفات، اقدامات حقوقی را صورت دهند.
روند قانونی طرح دعوای تخلیه ملک مشاع
پیشتر عنوان کردیم که دعوای تخلیه ید، دعوای خلع ید و تصرف عدوانی در زمره اقدامات حقوقی تخلیه ملک مشاع می باشند. به طور کلی در حوزه نحوه تخلیه ملک مشاع دو نوع دعوا قابل مطرح شدن است. در ادامه به توضیح این موارد خواهیم پرداخت.
الف. طرح دعوای تخلیه ید در مبحث تخلیه ملک مشاع
دعوای تخلیه ید نوعی دعوای مالکیت است و زمانی مطرح می شود که مالکین قصد خاتمه دادن به تصرفاتی را داشته باشند که در ابتدا قانونی بوده اما در گذر زمان فراتر از حدود قانونی رفته اند و به نوعی خلاف قرارداد صورت گرفته اند. برای مثال می توان به ملکی اشاره کرد که مالک آن اجازه تصرف به شخص دیگر را داده است، اما با گذر زمان و اتمام زمان قرارداد، متصرف دست از تصرف ملک برنداشته باشد. در موارد اینچنینی و موارد مشابه، مالک یا مالکین به کمک طرح دعوای تخلیه ید می توانند نسبت به احقاق حق خود، اقدام کنند.
براساس قانون مدنی کشور، اجاره نامه به عنوان یک قرارداد موقت تعیین شده است. در واقع بر اساس این قرارداد، منافع مالکیت ملک تحت اجاره، در مدت معینی به شخص مستاجر منتقل می شود. پس از اتمام زمان مشخص، ملک می بایست به مالک اصلی گردد. در غیر اینصورت مالک می تواند نسبت به طرح دعوای تخلیه ید، اقدام کند.
این شرایط در مورد ملک مشاع نیز مطرح می شود. به طور مثال، اگر یک ملک مشاع در مالکیت سه نفر باشد، مالکین می توانند با توافق هم، ملک را به شخص دیگر و تا مدت مشخصی اجاره دهند. چنانچه مدت مشخص شده به اتمام برسد یا به دلایل مختلف، قرارداد فسخ شود، می بایست مستاجر، نسبت به تخلیه ملک اقدام نماید. این عمل در بین اهل فن، با عنوان تخلیه مشاعی عین مستاجره شناخته می شود. اگر بر طبق قواعد قانونی، مستأجر در زمان مشخص شده، ملک مشاع را تخلیه نکند، مالکین می توانند اقامه دعوای تخلیه ید نمایند و به هدف تخلیه ملک مشاع خود اقدامات لازم را انجام دهند.
ب. دعوای خلع ید و تصرف عدوانی در مبحث تخلیه ملک مشاع
دعوای خلع ید و تصرف عدوانی زمانی مطرح می شود که تصرفات شخص خوانده از ابتدای کار به صورت غیر قانونی صورت گرفته باشد. به بیان واضح تر، اگر شخصی بدون کسب اجازه از مالکین یک ملک مشاع، از بخشی از ملک یا کل آن استفاده نماید یا اقدام به تصرف آن کند، مالکین این حق را دارند که بواسطه طرح دعوای خلع ید و تصرف عدوانی، نسبت به رفع تصرف ملک مشاع اقدامات لازم را انجام دهند.
نکته ای که در این زمینه مطرح می شود، این است که تخلیه ملک مشاع از طریق دعوای تخلیه ید زمانی صورت می گیرد که مالکین تصمیم بگیرند بواسطه اثبات مالکیت خود، دادخواست تنظیم کنند. همچنین تخلیه ملک مشاع از طریق رفع تصرف عدوانی، هنگامی انجام می گیرد که مالکین بر اساس اثبات تصرفات سابق خود طرح دعوا نمایند. در این رابطه، چنانچه مالکین، ملک خود را در گذشته تحت تصرف نداشته اند، می بایست از طریق دادخواست خلع ید، اقدامات مد نظرشان را دنبال کنند.
وکیل ملکی گروه حقوقی دادارمنش می تواند در تنظیم دادخواست و طرح دعوای تخلیه ملک، راهنمایی های دقیقی را به مراجعین گرامی ارائه نماید.
نکات مهم در تنظیم دادخواست تخلیه املاک مشاع
پیش از اینکه هرگونه اقدام حقوقی در رابطه با تخلیه ملک مشاع انجام شود، لازم است دادخواست مربوطه تنظیم شود. هنگام تنظیم دادخواست تخلیه ملک مشاع، نکات مهمی وجود دارد که می بایست مد نظر قرار گیرند.
- یکی از اولیه ترین کارهایی که در تنظیم دادخواست تخلیه ملک مشاع باید انجام شود، درج نام طرفین دعوا یعنی خواهان و خوانده است. همانطور که پیشتر گفتیم خوانده یا یکی از مالکین ملک مشاع است یا یک شخص ثالث می باشد.
- نکته دوم، تعیین دقیق خواسته توسط خواهان است. در واقع خواهان باید در دادخواست ذکر نماید که از طریق کدام دعاوی قصد طرح دعوای تخلیه ملک مشاع را دارد. چراکه هر یک از این دعاوی یعنی تخلیه ید، خلع ید یا رفع تصرف عدوانی، قواعد و شرایط مخصوص و منحصر به فرد خود را دارند. لذا تعیین دقیق خواسته و نوع دعوا، ضرورت دارد.
- نکته مهم سوم، ضمیمه کردن مدارک و مستندات به پرونده دادخواست است. خواهان باید جهت اثبات ادعایش، مدارک معتبری را جهت ارائه به مرجع قضایی ضمیمه دادخواست کند.
مدارک مورد نیاز در صدور حکم تخلیه ملک مشاع
همانطور که می دانید برای طرح دادخواست و طی کردن مراحل دعوا در مراجع قانونی، نیاز به ارائه مدارک و مستندات مورد نیاز و مرتبط با موضوع می باشد. در ادامه به بررسی مدارک لازم برای حکم تخلیه ملک مشاع می پردازیم.
مدارک لازم برای طرح دعوای تخلیه املاک مشاع
- دریافت و تکمیل فرم دادخواست دعوا
- اسناد مالکیت ملک مشاع موضوع دعوا
- قرارداد و اجاره نامه ملک مشاع مورد دعوا
- مدارک شناسایی و هویتی خواهان
پس از صدور حکم تخلیه و برای اجرای آن لازم است مدارک اعلام شده از سوی دادگاه یا شورای حل اختلاف، آماده شود و به این مراکز ارائه گردد. از مدارک مهمی که باید قبل از صدور حکم تخلیه مستاجر ملک مشاع بایستی ارائه شود، رسید بازگرداندن ودیعه دربافت شده توسط موجر به مستاجر است.
کارشناسان و وکلای پایه یک دادگستری فعال در گروه حقوقی دادارمنش، در پیشبرد مراحل دعاوی تخلیه ملک مشاع و آماده سازی مدارک مورد نیاز، به مراجعین محترم یاری خواهند داد. در موارد بسیاری مشاهده شده است که عدم تدارک به موقع مدارک لازم برای طرح دادخواست و صدور احکام، موجب به سرانجام نرسیدن به موقع پرونده های حقوقی می شود. این امر می تواند هم وقت و انرژی افراد را هدر دهد و هم آنها را با هزینه‌های اضافی مواجه کند. لذا سپردن چنین اموری به اهل فن آن، می تواند موجب صرفه جویی در زمان و هزینه و … شود و نتایج مطلوب تری را نیز به همراه داشته باشد.
لازم است خاطرنشان کنیم که آگاهی از قوانین و مسائل حقوقی مرتبط با موضوع دعوا، موجب تسریع در پیشبرد امور خواهد شد. به طور مثال در باب موضوع تخلیه ملک مشاع، دانستن تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه مهم است.
در تخلیه املاک مشاع توسط وکیل چه روند و مراحلی طی می شود؟
- خلع ید یکی از انواع دعوای مالکیت است که در مواقعی که یکی از مالکین ملک، خواهان رفع تصرف مالک یا شخص دیگر از ملک خود است، مطرح می شود.
- در دعوای تخلیه ید، مسائلی همچون عدم مالکیت یا حدود تصرف قانونی خوانده بر ملک مشاع، مورد قبول طرفین دعوا می باشند. خواهان معمولا خواستار رفع تصرفات مافوق قرارداد خوانده است. لذا در این دعاوی، قرارداد بین طرفین دعوا، مبنا قرار می گیرد.
- دعاوی مربوط به مبحث تصرف، مشتمل بر دعواهای تصرف عدوانی و موضوعات مرتبط با مزاحمت های ملکی یا ممانعت و جلوگیری از دسترسی به حق هستند و می توانند به طرق کیفری و همچنین حقوقی مطرح و پیگیری شوند.
ملک مشاع ملکی است که به چندین مالک تعلق داشته، به شکلی که سهم هر کدام در تمام اجزای ملک گسترده باشد. دعوای خلع ید، دعوایی است که خواستۀ آن رفع تصرف غاصبانه و عدوانی متصرفی است که بدون اذن مالک ِ ملک، بر آن مسلط شده است. تصرف در ملک مشاع بدون رضایت مالکین دیگر، حکم تصرف عدوانی دارد. تصرف عدوانی می‌تواند حقوقی یا کیفری باشد. دعوای تصرف عدوانی در ملک مشاع فقط از طریق دادگاه حقوقی قابل طرح است.
گروه حقوقی دادارمنش مفتخر است که می تواند از طریق همکاری با مجموعه ای از وکلای دادگستری متبحر و مجرب جهت ارائه خدمات حقوقی سازنده و راهگشا به مراجعین گرانقدر، گامی مهم در حل مسائل حقوقی و دعاوی ملکی مطرح در جامعه بردارد. متقاضیان محترم می توانند جهت دریافت مشاوره حقوقی تلفنی از وکلا و کارشناسان متخصص و همچنین وکالت دادن به وکیل پایه یک دادگستری، با گروه حقوقی دادارمنش تماس برقرار نمایند.