بررسی مهمترین سوالات حقوقی ملکی

خرید ملک مشاع چگونه انجام می شود؟

اموالی که بیش از یک مالک دارند در دسته اموال مشاع قرار می گیرند. اموال مشاع با اموالی که پس از فوت مورث به وارث منتقل می شوند، تشابه بسیار زیادی دارند زیرا در هنگام خرید و فروش اموال مشاع، باید امضا تمام مالکان وجود داشته باشد. به علاوه این امکان وجود خواهد داشت تا یکی از مالکین به نمایندگی از سایر شرکا، با انتقال موافقت کند. با این حساب در حالتی که یکی از مالکین با انتقال موافق نباشد، معامله در خصوص سهم همان فرد صحیح تلقی نخواهد شد.

در صورت خرید ملک با قیمت نامتعارف، چه راهکاری وجود دارد؟

یکی از مهمترین خیارات موجود در قانون مدنی، خیار غبن است. در صورتی که خریدار، ملک مورد نظر را با قیمتی بیش از ارزش حقیقی خریداری کرده باشد، می تواند با استناد به خیار غبن معامله را فسخ کند. با این حال برای استفاده از خیار غبن وجود چند شرط الزامی است. در وهله اول خریدار باید در زمان خرید نسبت به ارزش حقیقی ملک ناآگاه باشد. علاوه بر این تفاوت قیمت، بین ارزش واقعی ملک و مبلغ خریداری شده باید فاحش باشد. با این وجود خریدار این امکان را خواهد داشت تا پس از دریافت مابه التفاوت از حق فسخ خود صرف نظر کند.

در صورت عدم تخلیه مستاجر باید چه کنیم؟

یکی از مهمترین سوالات حقوقی ملکی در خصوص عدم تخلیه ملک است. عدم تخلیه مربوط به حالتی است که زمان اجاره نامه به اتمام رسیده باشد. در این شرایط مستاجر از تخلیه ملک خودداری می کند و مالک باید دستور تخلیه ملک را از مرجع صالح دریافت نماید. در این صورت دو راهکار پیش روی مالک قرار می گیرد. در مرحله نخست مالک این حق را خواهد داشت تا با استفاده از اجاره نامه به شورای حل اختلاف استان مراجعه کند. در حالت دوم نیز مالک این امکان را خواهد داشت تا دستور تخلیه ملک را از دادگاه دریافت نماید. بنابراین با تشکیل جلسه دادرسی، حکم تخلیه صادر می شود. ذکر این نکته نیز الزامی است که این حکم قابل اعتراض خواهد بود.

نحوه توقیف ملک

املاک در دو دسته متفاوت ثبت شده و ثبت نشده قرار می گیرند. با این حساب برای توقیف ملک دو حالت وجود دارد. در اموال به ثبت رسیده، توقیف سندی است. در این حالت اداره ثبت باید در جریان توقیف کردن ملک قرار گیرد. این در حالی است که اموال ثبت نشده سرنوشت متفاوتی خواهند داشت. در این مورد زمانی ملک قابل توقیف خواهد بود که محکوم علیه مالک باشد. در حالتی که محکوم علیه به عنوان مالک شناخته شود، توقیف ملک امکان پذیر خواهد بود.

چنانچه پس از خرید ملک متوجه ایرادات آن شویم باید چه کنیم؟

گاهی اوقات خریدار هنگام خرید ملک، دقت عمل زیادی به خرج نمی دهد. در این حالت ممکن است خریدار پس از خریداری ملک، متوجه برخی ایرادات شود. در این شرایط قانونگذار برای زایل نشدن حق خریدار، حق فسخ را برای وی در نظر گرفته است. بنابراین، خریدار دو راه پیشرو خواهد داشت. در حالت اول می تواند پس از دریافت ارش، معامله را فسخ نکند.

در حالت دوم نیز این امکان را خواهد داشت تا قرارداد را به کلی فسخ کرده و مبلغ را دریافت نماید. در این مورد خریدار باید با استناد به خیار عیب، عقد را بهم بزند. با این حال باید به این نکته توجه داشته باشد که این خیار در دسته خیارات فوری قرار می گیرد و به محض اطلاع از وجود عیب و نقص در مبیع، باید اقدامات حقوقی لازم را انجام دهد.

بررسی امکان تصرف در ملک مشاع 

امکان خرید ملک یا تصرف در ملک مشاع بدون اجازه سایر شرکا وجود ندارد. بنابراین، برای تصرف در ملک مذکور حتما باید اجازه تمام شرکا وجود داشته باشد. در غیر اینصورت تصرف در ملک مشاع منتفی است. با این وجود باید به این موضوع توجه داشت که منظور از تصرف در این حالت تصرف فیزیکی است اما از دید حقوقی هر یک از شرکا حق فروش سهم خود را خواهند داشت. با این وجود تصرف خریدار منوط به اذن تمام شرکا خواهد بود. این موضوع در خصوص اجاره نیز صدق می کند و برای تصرف مستاجر باید رضایت تمام شرکا وجود داشته باشد.

چنانچه ملک در رهن به فروش برسد تکلیف چیست؟

یکی از مهمترین سوالات حقوقی ملکی این است که فروش ملک در رهن، امکان پذیر است یا خیر؟ به بیانی ساده هنگامی که ملک در رهن به فروش برسد، بیع باطل است. بر اساس مواد 56 و 57 قانون اجرای احکام نقل و انتقال رهنی، قطعی و شرطی در خصوص مال توقیف شده باطل است. علاوه بر این تمام قراردادهای منعقد شده نسبت به مال توقیف شده غیر نافذ هستند. تنها استثنا موجود در این زمینه این است که محکوم له رضایت کتبی خود را در این خصوص اعلام کند.