دعوای تصرف عدوانی، یک دعوای حقوقی است که توسط کسی اقامه می شود که ادعای تصرف سابق بر مال غیر منقولی چون منزل و مغازه را دارد. این دعوی بر علیه متصرف فعلی، یعنی کسی که بر ملک تسلط داشته و از منافع آن استفاده می کند مطرح می شود. طبق ماده 158 قانون آیین دادرسی مدنی دعوای تصرف عدوانی هنگامی قابلیت طرح در محاکم دادگستری را دارد که تصرفات متصرف فعلی بر خلاف خواست و رضایت متصرف قبلی صورت پذیرفته باشد.
کاربرد سند رسمی در تصرف عدوانی چیست؟
سند رسمی در تصرف عدوانی ممکن است به عنوان دلیل و مدرک مورد استناد قرار گیرد. در همین ابتدای کار باید توجه داشت که دعوای تصرف عدوانی برخلاف برخی دعاوی دیگر مثل خلع ید، مبتنی بر مالکیت نیست. یعنی برای طرح این دعوی در دادگاه لزوماً نباید مالک ملک بود و اثبات مالکیت در تصرف عدوانی ضروری نیست. بنابراین مستاجری که ملک مورد اجاره را از دست او خارج کرده اند، نیز با وجود این که مالک ملک نیست می تواند دعوای تصرف عدوانی را بر علیه متصرف مطرح کند.
در نتیجه سند رسمی در تصرف عدوانی ممکن است سند تک برگ مالکیت، یا سند رسمی اجاره نامه که در دفاتر ثبت اسناد رسمی تنظیم شده است باشد. در ادامه این نوشتار ضمن بررسی مهمترین تاثیرات وجود سند رسمی در تصرف عدوانی، شیوه رسیدگی به این دعوی و اثبات آن در محاکم دادگستری را مورد بررسی قرار می دهیم. به طور کلی دعوای تصرف عدوانی از دعاوی ملکی به شمار می رود. توصیه می شود پیش از مبادرت به هرگونه اقدام حقوقی در زمینه این دعوی، با یک نفر وکیل دادگستری متخصص در امور ملکی مشاوره حقوقی داشته باشید.
انواع سند رسمی در تصرف عدوانی
در دادخواست حقوقی که توسط خواهان تنظیم و به دادگاه تقدیم می شود دلایل و مدارکی که به استناد آن خواهان خود را صاحب حق می داند، ذکر شده و به دادخواست پیوست می شود. انواع اسناد رسمی و غیر رسمی نیز ممکن است به عنوان دلایل برای اثبات ادعای تصرف عدوانی مورد استناد قرار گیرد. برخی از مهمترین اسناد رسمی که ممکن است در دعوای تصرف عدوانی به عنوان سند و مدرک مطرح شوند، عبارتند از:
- سند مالکیت رسمی؛ آنچنان که گذشت، طرح دعوای تصرف عدوانی مستلزم اثبات مالکیت خواهان نیست. در واقع شرط اصلی برای اثبات دعوای تصرف عدوانی، اثبات تصرف سابق خواهان است. با این حال در بسیاری از موارد می توان با سند رسمی مالکیت، تصرفات سابق خواهان یا مالک را نیز به اثبات رسانید. شیوه اثبات تصرفات سابق در هر پرونده با پرونده دیگر متفاوت است. از همین رو توصیه می شود در خصوص اثبات تصرف، با یک وکیل انلاین مشاوره نمایید. امروزه سند های مالکیت رسمی به صورت تک برگ، دفترچه ای و سیم و سرب، بنچاق و … یافت می شوند.
- اجاره نامه رسمی؛ یکی دیگر از اسناد رسمی که ممکن است به عنوان دلیل و مدرک دعوای تصرف عدوانی به دادگاه ارائه شود، اجاره نامه رسمی است. منظور از اجاره نامه رسمی عقد اجاره ای است که به صورت رسمی و در دفاتر ثبت اسناد تنظیم شده باشد. با توجه به این که پس از انعقاد اجاره نامه، ملک به تصرف مستاجر در می آید اگر کسی با زور و عدوان ملک را از تصرف مستاجر خارج کند، وی می تواند به عنوان خواهان به دادگاه مراجعه کرده و دادخواست تصرف عدوانی را بر علیه متصرف طرح نماید.
شروط اصلی برای اثبات مالکیت در تصرف عدوانی
شرط اصلی برای اقامه دعوای تصرف عدوانی موضوع ماده 158 قانون آیین دادرسی مدنی، عمدی بودن رفتار متصرف است. در واقع خواهان باید در دادگاه اثبات کند که متصرف فعلی به صورت عمدی و با زور و عدوان، ملک مورد دعوی را از تصرف وی خارج کرده است. عمدی بودن دعوای تصرف عدوانی، ممکن است این دعوی را با برخی از شکایات کیفری مثل شکایت ورود غیر مجاز به منزل دیگری و ایجاد مزاحمت موضوع ماده 694 بخش تعزیرات قانون مجازات اسلامی ترکیب کند. به هر حال در صورت وجود شرایط قانونی لازم، ممکن است بر علیه متصرف فعلی شکایت کیفری ورود غیر مجاز به منزل دیگری نیز مطرح شود. این جرم دارای مجازات کیفری حبس تعزیری تا سه سال است.
طرح دعوای اجرت المثل ایام تصرف
در صورت استفاده از سند رسمی در تصرف عدوانی و اثبات این دعوی در دادگاه، می توان اجرت المثل ایام تصرف را نیز از محکوم علیه مطالبه کرد. از نظر حقوقی متصرف غیر قانونی می بایست هزینه استفاده از منافع ملک را در طول مدت تصرف به محکوم له پرداخت کند. این خسارات با صدور اجرائیه توسط دادگاه و محاسبه مطابق با نرخ تورم اعلام شده توسط بانک مرکزی محاسبه و از محکوم علیه دریافت می شود. بنابراین خواهان می تواند در ضمن دادخواست تصرف عدوانی، دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف را نیز بر علیه خوانده اقامه کند.
صلاحیت دادگاه و شیوه رسیدگی به دعوای تصرف عدوانی
وفق ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی رسیدگی به دعوای تصرف عدوانی، در صلاحیت شعبه دادگاه عمومی و حقوقی قرار دارد که ملک مورد دعوی در حوزه قضایی آن واقع گردیده است. طرح این دعوی نیز مانند سایر دعاوی ملکی و حقوقی مستلزم تنظیم و ارائه دادخواست به دادگاه است. رونوشت کلیه دلایل و مستنداتی که در دادخواست ذکر می شود نیز باید به همراه دادخواست به دفتر دادگاه تحویل گردد.
پس از احراز تکمیل بودن پرونده توسط مدیر دفتر دادگاه، پرونده به نظر قاضی می رسد. پس از بررسی اولیه در صورتی که مقدمات رسیدگی فراهم باشد، دستور تعیین وقت صادر شده و به طرفین و وکلای آنان ابلاغ می شود. پس از تشکیل جلسه دادرسی، در صورتی که سند رسمی در تصرف عدوانی وجود داشته باشد، خواهان باید اصل آن سند را در جلسه دادرسی ارائه نماید. در صورتی که از ارائه سند خودداری کند ممکن است قرار رد دعوی صادر شود.
سند رسمی در تصرف عدوانی و سایر دعاوی ملکی از نقش قابل توجهی برخوردار است. به طور کلی با توجه به این که اسناد رسمی قانوناً لازم الاجرا می باشند، در مسیر رسیدگی به پرونده تاثیرات مهمی بر جای می گذارند. برای کسب اطلاعات بیشتر در خصوص نقش سند رسمی در دعوای تصرف عدوانی می توانید با یک نفر وکیل دادگستری متخصص در دعاوی ملکی مشاوره حقوقی داشته باشید.
گروه حقوقی دادارمنش متشکل از تیم وکلای دادگستری مجرب در زمینه دعاوی ملکی آماده ارائه خدمات حقوقی به مراجعین محترم می‌باشد. برای دریافت مشاوره حقوقی یا اعطای وکالت به وکیل متخصص ملکی ، با ما تماس حاصل فرمایید.